Quali tasse si devono pagare se una casa viene donata o regalata. Calcolo importi con esempi

Il trasferimento di immobili rappresenta una delle operazioni più significative dal punto di vista patrimoniale e fiscale all’interno dell’ordinamento italiano.

La normativa disciplina con precisione le imposte e le agevolazioni previste, distinguendo i casi di trasferimento tra soggetti legati da vincoli familiari e tra estranei. 

Cos’è la donazione di una casa e come funziona l’atto notarile

La donazione di una casa rappresenta il trasferimento gratuito della proprietà di un immobile a favore di un altro soggetto.

È considerata un atto di liberalità e richiede precise formalità per garantire la consapevolezza e la volontarietà di tutte le parti coinvolte.

Perché la donazione sia valida, è indispensabile redigere un atto pubblico davanti a un notaio, con la presenza obbligatoria di due testimoni. Questa forma tutela sia il donante, che deve essere pienamente consapevole dell’effetto sul proprio patrimonio, sia il donatario.

L’atto notarile di donazione contiene informazioni fondamentali: dati anagrafici delle parti, descrizione dettagliata dell’immobile, valore dichiarato dell’immobile e, se presenti, eventuali oneri a carico del donatario.

Il notaio effettua inoltre tutte le verifiche sull’immobile, comprese quelle catastali e ipotecarie, assicurando che non vi siano impedimenti alla trascrizione. Una volta stipulato, l’atto viene trascritto nei registri immobiliari e volturato al catasto, rendendo effettivo il passaggio di proprietà.

È importante distinguere tra donazione diretta, in cui il trasferimento avviene in modo esplicito tramite atto pubblico, e donazione indiretta, che si verifica quando, per esempio, un genitore paga il prezzo di una casa che poi viene intestata al figlio, pur in presenza di una compravendita formale. 

Quali sono le tasse da pagare sulla donazione di un immobile: tipologie e aliquote

La donazione di un bene immobile comporta il pagamento di diverse tasse, la cui applicazione e importo dipendono sia dal valore catastale dell’immobile sia dal grado di parentela tra donante e donatario. Tra le principali imposte dovute si trovano:

• Imposta di donazione: prevista quando il valore donato supera determinate franchigie (1 milione di euro tra parenti in linea retta), con aliquote che variano in base ai soggetti coinvolti.
• Imposta ipotecaria: dovuta per la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. L’importo standard è pari al 2% del valore catastale (o minimo 200 euro), ma può essere ridotto nei casi di agevolazione prima casa (200 euro fissi).
• Imposta catastale: dovuta per la voltura al catasto del nuovo proprietario. Anche questa è solitamente pari all’1% del valore catastale (o 200 euro con agevolazione prima casa).
• Imposta di registro: in alcuni casi, specialmente per donazioni di immobili esteri, può essere prevista in aggiunta o in sostituzione delle suddette imposte.
• Altre spese obbligatorie: comprendono l’imposta di bollo (230 euro), tassa ipotecaria (35 euro), e diritti di voltura catastale (55 euro).

L’imposta di donazione non è dovuta sotto la franchigia prevista per legge; solo l’eventuale eccedenza è soggetta a tassazione.

Gli immobili oggetto di donazione devono essere valutati sulla base del valore catastale, calcolato moltiplicando la rendita catastale per uno specifico coefficiente (ad esempio, 115,5 per la prima casa e 126 per altre abitazioni residenziali).

Agevolazioni fiscali e franchigie: casi particolari e requisiti

La normativa in materia di donazione immobiliare prevede anche alcune agevolazioni fiscali e franchigie, in particolare nelle ipotesi di trasferimenti tra stretti familiari o in presenza di soggetti con disabilità. Questi benefici riducono sensibilmente l’impatto tributario in fase di donazione.

• Franchigia per parenti in linea retta: nessuna imposta di donazione se il valore dell’immobile non supera 1 milione di euro per ciascun beneficiario.
• Franchigia per fratelli e sorelle: limite a 100.000 euro, oltre cui si applica l’aliquota del 6% per l’imposta di donazione.
• Franchigia superiore per portatori di handicap: se il beneficiario ha grave disabilità, la franchigia sale a 1,5 milioni di euro.
• Altre categorie: parenti fino al quarto grado (e affini fino al terzo) senza franchigia, soggetti estranei con aliquota all’8% sull’intero importo.

Per poter beneficiare delle agevolazioni previste, è necessario che siano soddisfatti determinati requisiti, tra cui il grado di parentela e, in certi casi, l’assenza di altri immobili di proprietà o di precedenti agevolazioni.

Alcune agevolazioni sono, inoltre, vincolate alla destinazione dell’immobile (ad esempio, prima casa) e alla sua categoria catastale.  

Donare la prima casa: riduzioni e vantaggi fiscali

Quando la donazione riguarda una casa da destinare a prima abitazione per il beneficiario, il sistema fiscale italiano prevede importanti riduzioni sulle imposte. È possibile accedere all’agevolazione se il donatario rispetta determinati requisiti:

• l’immobile non appartiene alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9);
• si trova nel Comune di residenza attuale del beneficiario o in quello in cui il beneficiario si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi;
• il donatario non è già titolare di altri immobili acquistati con agevolazione prima casa.

In questo caso, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte a 200 euro ciascuna, a prescindere dal valore catastale dell’immobile. 

Esempi pratici di calcolo delle imposte sulla donazione immobiliare

Per comprendere gli effetti fiscali concreti delle donazioni immobiliari, è utile analizzare alcuni esempi di calcolo sulla base della legislazione vigente e dei diversi rapporti di parentela.

Il calcolo si basa sempre sul valore catastale dell’immobile, determinato moltiplicando la rendita catastale per specifici coefficienti, variabili in base alla categoria e all’utilizzo dell’abitazione.

Chi paga le tasse: donante, donatario e spese notarili

Le imposte e le spese connesse alla donazione di una casa spettano, di regola, al beneficiario dell’immobile (donatario). Questi è tenuto al pagamento sia delle imposte di donazione, ipotecaria e catastale, sia delle spese notarili per la stipula dell’atto pubblico.

Il notaio riveste un ruolo centrale, in quanto incaricato di redigere, autenticare e trasmettere l’atto agli uffici competenti, provvedendo anche al versamento delle imposte dovute sulla base dei calcoli fatti in sede di stipula.

Oltre alle imposte, il donatario dovrà affrontare i seguenti costi:

• compensi notarili che variano in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto (in media da 1.500 a 3.000 euro);
• imposta di bollo (230 euro);
• tassa ipotecaria (35 euro);
• diritti di voltura catastale (55 euro).

Le parti possono accordarsi diversamente, ma rimane il donatario il destinatario degli oneri, sebbene la legge ammetta che in caso di mancato pagamento anche il donante possa essere chiamato al versamento. 

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