Cedolare secca con partita iva e per liberi professionisti, quando e come la si può applicare a contratto affitto

La cedolare secca rappresenta un regime di tassazione agevolata sui redditi provenienti dalle locazioni immobiliari. Questo sistema fiscale prevede diverse aliquote: 21% per gli affitti a canone libero, 10% per gli affitti a canone concordato in specifici Comuni, e 26% per gli affitti brevi oltre il primo immobile. Una delle questioni più dibattute riguarda la possibilità di applicare questo regime quando si possiede una partita IVA o si è liberi professionisti.

Cos'è la cedolare secca e come funziona

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che consente il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali sui redditi derivanti dalla locazione di immobili. Questo sistema offre notevoli vantaggi, tra cui l'esenzione dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Optando per questo regime, il locatore rinuncia alla possibilità di richiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, compresa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

È importante sottolineare che è possibile scegliere la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di contratti pluriennali. Quando l'opzione non viene esercitata all'inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo già versate non sono più rimborsabili.

Chi può optare per la cedolare secca

Possono scegliere il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (come l'usufrutto) che non affittano l'immobile nell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni.

Questo regime è applicabile alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e alle relative pertinenze, come box o cantine, purché affittate congiuntamente all'abitazione o con contratto separato ma tra le stesse parti contrattuali.

In caso di comproprietà dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I comproprietari che non scelgono la cedolare secca sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

Cedolare secca per titolari di Partita IVA, la svolta giurisprudenziale

Per molti anni l'Agenzia delle Entrate ha sostenuto che il regime agevolato della cedolare secca non potesse essere applicato a conduttori liberi professionisti o titolari di partita IVA, indipendentemente dall'uso dell'immobile. Secondo questa interpretazione, se l'immobile veniva adibito ad abitazione, l'inquilino doveva essere sempre un soggetto privato.

La situazione è cambiata con alcune importanti sentenze della Corte di Cassazione. In particolare, la sentenza n. 12395 ha ribaltato la regola restrittiva del Fisco, stabilendo che la cedolare secca può essere applicata anche quando l'inquilino è un'impresa che prende in locazione un immobile a uso abitativo per i propri dipendenti, clienti o fornitori.

Questa interpretazione è stata successivamente confermata da altre sentenze (come la n. 12076 e la n. 12079) che hanno consolidato l'orientamento favorevole all'applicazione della cedolare secca anche per i conduttori con partita IVA.

I requisiti per applicare la cedolare secca con conduttori titolari di Partita IVA

Alla luce delle recenti interpretazioni giurisprudenziali, è possibile applicare la cedolare secca anche quando il conduttore è un soggetto titolare di Partita IVA, purché siano rispettati alcuni requisiti fondamentali:

• Il locatore deve essere una persona fisica che concede in locazione l'immobile al di fuori della propria attività d'impresa o professionale
• L'immobile deve essere destinato a uso abitativo, come risulta dal contratto e dalla situazione di fatto

La qualifica soggettiva del conduttore (impresa, professionista, ecc.) è quindi irrilevante ai fini dell'applicazione della cedolare secca, purché l'uso dell'immobile sia effettivamente abitativo.

Casi pratici di applicazione della cedolare secca per titolari di Partita IVA

Ci sono diverse situazioni in cui un soggetto con Partita IVA può prendere in affitto un immobile per uso abitativo:

• Uso foresteria aziendale: una società che affitta un appartamento per destinarlo ad abitazione di propri dipendenti, dirigenti, amministratori o collaboratori trasferiti per lavoro o in trasferta prolungata
• Abitazione del professionista o dell'imprenditore: un libero professionista o un imprenditore che prende in affitto un appartamento come propria abitazione principale o secondaria, non come studio o ufficio

In entrambi questi casi, poiché l'uso effettivo dell'immobile è abitativo, il locatore persona fisica può legittimamente applicare la cedolare secca.

La posizione dell'Agenzia delle Entrate e i possibili sviluppi

Nonostante le sentenze favorevoli della Cassazione, l'Agenzia delle Entrate ha mantenuto finora la sua posizione restrittiva. Sul sito ufficiale dell'Agenzia, nella pagina dedicata alla cedolare secca, si continua a indicare che questo regime non può essere applicato ai contratti conclusi con conduttori titolari di partita IVA, "indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti".

Questa divergenza tra l'interpretazione giurisprudenziale e quella dell'amministrazione fiscale ha generato numerosi contenziosi. È stata presentata un'interrogazione in Commissione Finanze della Camera per chiedere all'Agenzia delle Entrate di adeguarsi all'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze, in risposta all'interrogazione parlamentare, ha difeso l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate, ritenendola "maggiormente coerente con la ratio della norma, individuabile nel contrasto all'evasione fiscale nel settore della locazione di immobili abitativi".

Consigli pratici per applicare correttamente la cedolare secca

In attesa di un possibile cambiamento nella posizione dell'Agenzia delle Entrate, è consigliabile adottare alcune precauzioni quando si stipula un contratto di locazione con un conduttore titolare di Partita IVA e si intende optare per la cedolare secca:

• Specificare chiaramente nel contratto che l'immobile è locato esclusivamente a uso abitativo
• Se possibile, indicare chi saranno gli effettivi utilizzatori (ad esempio: "a uso abitativo del Sig./Sig.ra, dipendente della società conduttrice" oppure "a uso foresteria per il personale della società conduttrice")
• Conservare documentazione che attesti l'effettivo utilizzo abitativo dell'immobile
• Consultare un commercialista o un esperto fiscale per valutare la propria situazione specifica

Vantaggi della cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria

Optare per la cedolare secca presenta diversi vantaggi rispetto alla tassazione ordinaria dei redditi da locazione:

• Aliquote fisse e convenienti: 21% per i contratti a canone libero e 10% per quelli a canone concordato, inferiori alle aliquote IRPEF progressive che possono arrivare fino al 43%
• Esenzione da imposte di registro e bollo per la registrazione, risoluzione e proroga del contratto
• Semplificazione fiscale: il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF e addizionali
• Maggiore certezza fiscale con un'imposizione chiara e predeterminata

L'unico svantaggio significativo è la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.

Come applicare la cedolare secca per l'affitto a liberi professionisti e titolari di Partita IVA

Per applicare la cedolare secca a un contratto di locazione con un conduttore titolare di Partita IVA, le modalità sono le stesse previste per tutti gli altri contratti:

1. Al momento della registrazione del contratto, compilare il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) indicando l'opzione per la cedolare secca
2. Se il contratto è già in corso, è possibile esercitare l'opzione per le annualità successive presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente
3. In caso di proroga del contratto, confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga

L'aliquota applicabile è generalmente quella del 21%, ma può essere ridotta al 10% per i contratti di affitto più convenienti per pagare meno tasse in specifiche aree del territorio nazionale.

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