Tasse su capannoni 2025, quali sono e quanto si paga mediamente all'anno (in affitto o di proprietà)
Quali sono le tasse che si devono pagare sui capannoni nel 2025 sia per i proprietari che per gli inquilini in affitto
La tassazione dei capannoni industriali rappresenta una delle principali voci di spesa nella gestione di immobili destinati ad attività produttive, sia per chi ne è proprietario sia per chi li prende in affitto. Con il 2025, il quadro normativo fiscale include alcune novità e conferme che incidono sugli oneri da sostenere, dal calcolo dell’IMU alla deducibilità, fino alle imposte sulle compravendite e agli incentivi per efficientamento energetico.
Imposte ricorrenti e obblighi fiscali sui capannoni industriali: IRPEF, IMU e TARI
I capannoni industriali sono soggetti a diverse imposte a seconda della modalità di possesso e utilizzo. Il titolare di un immobile produttivo, classificato prevalentemente nella categoria catastale D, deve affrontare il versamento dell’IMU (Imposta Municipale Unica), una delle imposte patrimoniali più rilevanti in termini di incidenza economica. Per chi detiene il capannone in proprietà, l’IMU deve essere pagata annualmente e calcolata dalla rendita catastale rivalutata.
L’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) si applica ai guadagni derivanti dall’immobile, anche se la proprietà è intestata a una persona fisica o a una società di persone. Il reddito fondiario si cumula con gli altri redditi e viene tassato secondo le aliquote progressive previste. Dal 2025, i proprietari continuano a poter beneficiare della deducibilità integrale dell’IMU dal reddito d’impresa e professionale, così come stabilito dalle novità introdotte a partire dal 2023.
Gli inquilini in affitto non devono corrispondere l’IMU, tuttavia sono tenuti al pagamento della TARI (Tassa sui Rifiuti), un’imposta dovuta per la gestione degli scarti prodotti dall’attività. Inoltre, il canone di locazione deve rispettare il valore minimo del 10% del valore catastale. Non è possibile optare per la cedolare secca, salvo rarissime eccezioni relative a contratti C/1 singoli stipulati precedentemente e comunque non più accessibili dal 2025.
Come si calcola l’IMU sui capannoni industriali nel 2025: simulazione ed esempi pratici
Per determinare l’onere effettivo dell’IMU, occorre rivalutare la rendita catastale del capannone del 5% e moltiplicare il valore ottenuto per il coefficiente di legge previsto per la categoria D, ovvero 65. Il risultato rappresenta il valore catastale ai fini IMU. A questo si applica l’aliquota fissata annualmente dal Comune, tipicamente compresa tra lo 0,86% e l’1,06%.
| Fase del calcolo | Valore/Esempio |
| Rendita catastale | 1.753 € |
| Rivalutazione 5% | 1.840,65 € |
| Moltiplicatore categoria D | 119.642,25 € (1.840,65 x 65) |
| Aliquota comunale (es. 1,06%) | 1.268,21 € |
Per il 2025 la deducibilità IMU è confermata al 100% per imprese e professionisti, con riferimento a quanto stabilito dal cosiddetto Dl Crescita e dalle successive modifiche legislative. Questa importante novità consente di abbattere in modo integrale la base imponibile IRPEF/IRES del tributo versato per l’IMU.
Tassazione in caso di affitto o locazione: canoni, TARI e regime fiscale
Quando si prende in affitto un capannone industriale, la normativa prevede che tutte le imposte dirette e patrimoniali restino a carico del proprietario (ad esempio IMU e IRPEF), mentre l’inquilino è responsabile del pagamento della TARI. Il canone di locazione, come già sottolineato, non può più essere assoggettato a cedolare secca dal 2020, neppure per nuovi contratti stipulati nel 2025. Inoltre, il valore minimo si calcola applicando il 10% del valore catastale dell’immobile.
I contratti commerciali registrati prevedono il versamento dell’imposta di registro (solitamente 1% annuo del canone) e, nei casi previsti, imposta di bollo. Nonostante non sia più applicabile la cedolare secca salvo eccezioni non più valide per l’anno 2025, la trasparenza contrattuale e la conservazione della documentazione sono requisiti essenziali sia dal punto di vista fiscale sia per l’accesso ad eventuali agevolazioni regionali o comunali.
Onere fiscale nelle transazioni: imposte su compravendite, successioni e donazioni di capannoni industriali
La cessione di capannoni industriali, sia tramite vendita, sia per donazione o tramite successione ereditaria, prevede il pagamento di imposte differenti a seconda della natura delle parti e della modalità di trasferimento.
- Compravendita tra privati: imposta di registro al 9% sul maggiore tra valore dichiarato e valore catastale, più imposte ipotecaria e catastale all’1% ciascuna.
- Acquisto da impresa costruttrice/entro 5 anni dalla ristrutturazione: IVA al 22% sul prezzo, imposta di registro fissa (200 €) e imposte ipotecaria e catastale fisse (200 € ciascuna).
Per le successioni e le donazioni l’aliquota varia secondo il rapporto tra beneficiario e de cuius e può essere influenzata dal valore catastale e dalle eventuali detrazioni o franchigie stabilite dal legislatore.
Novità 2025: modifiche legislative all’imposta di registro e detraibilità IMU
Dal 1° gennaio 2025 sono operative le modifiche introdotte dal D.Lgs. 139/2024, che intervengono su varie disposizioni relative all’Imposta di Registro nei trasferimenti aziendali. I principali aggiornamenti riguardano la necessità di indicare negli atti separatamente i corrispettivi delle diverse tipologie di beni (beni strumentali, immobili, crediti) e l’imputazione delle passività trasferite ai fini del calcolo della base imponibile, uniforme ora per ogni fase della registrazione e dell’accertamento. Questa innovazione riduce il rischio di contestazione fiscale sull’attribuzione dei valori e sulla ventilazione delle passività nelle cessioni di rami aziendali che comprendono capannoni industriali.
La deducibilità dell’IMU al 100% dalle imposte sui redditi rappresenta una delle migliorie più rilevanti degli ultimi anni per la fiscalità degli immobili produttivi: consente una riduzione concreta della pressione fiscale per le imprese, a vantaggio della competitività aziendale.
Incentivi e agevolazioni fiscali per l’efficientamento energetico dei capannoni industriali nel 2025
Oltre alla tassazione ordinaria, sono previste importanti opportunità di risparmio tramite incentivi statali, pensati soprattutto per chi investe nell’efficientamento energetico dei capannoni. Il Piano Transizione 5.0 previsto per il 2025 introduce un credito d’imposta fino al 45% per investimenti mirati a ridurre i consumi energetici e favorire la sostenibilità, come impianti fotovoltaici, sistemi di climatizzazione ad alta efficienza e interventi di riqualificazione dell’involucro edilizio.
L’Ecobonus confermato anche nel 2025 consente detrazioni tra il 50% e il 65% delle spese sostenute (a seconda dell’intervento) per riqualificare l’immobile mediante pannelli solari, pompe di calore o installazione di sistemi di riscaldamento a basso consumo. È fondamentale eseguire i pagamenti tramite bonifico parlante e inviare la pratica ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori per poter accedere ai benefici fiscali.
Il Conto Termico 3.0 rimane attivo e dedicato a imprese e PA, permettendo di ottenere un rimborso diretto per interventi di efficientamento energetico ed energie rinnovabili. Tali incentivi sono spesso cumulabili solo su spese differenti e non sugli stessi interventi; fanno eccezione alcuni casi legati agli investimenti strategici aziendali.
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