Agenzia delle Entrate, nuovi controlli sulle case: nel mirino chi ha usato questi bonus e cosa verificano

L'attività di verifica dell'Agenzia delle Entrate si è intensificata su proprietari di immobili che hanno beneficiato di agevolazioni fiscali per interventi edilizi. L'obiettivo è assicurare la correttezza delle dichiarazioni catastali e la coerenza tra i bonus richiesti e le effettive caratteristiche dell'immobile. Le campagne di controllo riguardano sia chi ha accesso al Superbonus o agli incentivi per le ristrutturazioni, sia coloro che hanno acquistato la prima abitazione fruendo di benefici dedicati ai giovani under 36. Un approccio innovativo combina strumenti tradizionali e tecnologie avanzate, coinvolgendo anche le comunicazioni di compliance per favorire la regolarizzazione spontanea.

Quali immobili e soggetti sono nel mirino del Fisco

I destinatari delle nuove verifiche fiscali sono individuati tramite un'attenta selezione basata sull'incrocio di dati catastali, fiscali e patrimoniali. In particolare, risultano sotto osservazione:

• Proprietari che hanno beneficiato di incentivi edilizi (Superbonus, Ecobonus, bonus ristrutturazioni, facciate) e non hanno aggiornato la rendita catastale dopo interventi che ne hanno aumentato il valore;
• Contribuenti che hanno omesso la presentazione della dichiarazione DOCFA necessaria per l'aggiornamento dopo significative opere di restauro;
• Situazioni di incongruenza tra l'entità dei lavori e il valore catastale rimasto invariato;
• Giovani acquirenti under 36 che, usufruendo dell'esenzione fiscale sulla prima casa, devono dimostrare la sussistenza dei requisiti previsti nel periodo agevolato dal d.l. n. 73/2021, in particolare i controlli si riferiscono a Isee, residenza, destinazione dell'immobile;
• Lavoratori autonomi e titolari di partita IVA sospettati di coinvolgimento in operazioni di cessione del credito o sconti in fattura non supportati da effettivi lavori.

L'invio di circa 200.000 lettere di compliance nel triennio 2026-2028 rappresenta il fulcro della strategia, con priorità per i casi di maggior disallineamento tra detrazioni richieste e informazioni catastali.

Le tecnologie e i metodi impiegati nei controlli

L'Agenzia ha adottato strumentazioni avanzate per potenziare i controlli, affidandosi a:

• Algoritmi di intelligenza artificiale che analizzano la coerenza tra detrazioni fiscali, valore dell'immobile e tipologia di intervento;
• Fotointerpretazione satellitare e rilievi tramite droni, per verificare ampliamenti volumetrici o variazioni non dichiarate;
• Incrocio dei dati provenienti da oltre 200 banche dati, inclusi quelli relativi a cessioni del credito, asseverazioni tecniche e sconti in fattura;
• Raffronto delle immagini storiche del territorio con quelle recenti per identificare le cosiddette case fantasma.

L'assunzione di quasi 3.000 funzionari e la creazione di premi produttività per il personale rafforzano la capacità di intercettare le anomalie. Grazie a questi mezzi, la mappatura degli immobili copre ormai oltre il 75% del territorio nazionale, con l'obiettivo di raggiungere l'85% nel 2026.

Controlli e obblighi sui bonus prima casa under 36

Il controllo su chi ha beneficiato del bonus prima casa per giovani prevede l'accertamento rigoroso dei requisiti stabiliti dall'art. 64 del d.l. n. 73/2021:

• Acquisto tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2024 con compromesso già registrato entro il 31 dicembre 2023;
• Isee non superiore a 40.000 euro;
• Destinazione dell'immobile ad abitazione principale.

Le verifiche si basano sull'incrocio dei dati dell'anagrafe finanziaria e delle dichiarazioni sostitutive presentate, oltre alla verifica della residenza effettiva. Particolare attenzione viene rivolta ai casi in cui, nel periodo tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, siano state versate imposte per intero con successiva richiesta di rimborso: tali situazioni risultano sotto attento monitoraggio.

Si richiede ai beneficiari di recuperare e conservare la documentazione storica dell'acquisto, delle dichiarazioni Isee, delle attestazioni di residenza e degli atti di mutuo, in considerazione dei controlli approfonditi attualmente in corso.

Verifiche sulle agevolazioni edilizie: Superbonus, Ecobonus e Bonus ristrutturazioni

I controlli sulle agevolazioni edilizie vertono sulla corrispondenza tra gli interventi eseguiti e l'adeguamento della rendita catastale. Gli immobili che hanno beneficiato di Superbonus, Ecobonus e Bonus ristrutturazioni vengono analizzati rispetto a:

• Incremento di valore dell'immobile superiore al 15% non comunicato;
• Mancato aggiornamento catastale tramite procedura DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori;
• Difformità tra costi dichiarati e valore catastale post-intervento, valutata incrociando fatture, asseverazioni e planimetrie digitali;
• Segnalazioni automatiche generati dall'analisi delle immagini satellitari e dai dati catastali incrociati.

Professionisti tecnici e titolari di partita IVA sono sottoposti a una verifica particolare, vista la centralità dei visti di conformità e la necessità che ogni bonus sia effettivamente giustificato da lavori reali e documentati.

Lettere di compliance e percorso di regolarizzazione: cosa fare se ricevi una comunicazione

Le comunicazioni dell'Agenzia delle Entrate invitate agli interessati rappresentano un invito a verificare e regolarizzare la propria posizione senza incorrere in sanzioni più pesanti. Non si tratta di accertamenti immediati ma di un'anticipazione delle possibili irregolarità rilevate:

• Verifica della rendita catastale e dei dati dell'immobile;
• Controllo della documentazione relativa a lavori e bonus fruiti;
• Possibilità di regolarizzazione volontaria (ravvedimento operoso) con applicazione di sanzioni ridotte.

Chi riceve una di queste lettere è chiamato a rispondere entro i termini indicati, presentando i documenti richiesti o provvedendo alle eventuali variazioni necessarie.

Sanzioni, accertamenti e rimedi: rischi per chi non si mette in regola e possibilità di opposizione

L'omissione degli aggiornamenti catastali espone i contribuenti a sanzioni amministrative da 1.032 a 8.264 euro, proporzionate a ritardo o impatto dell'intervento. Qualora la regolarizzazione non avvenga spontaneamente, l'Agenzia assegna una rendita presunta calcolata su parametri statistici, spesso più onerosa per il proprietario:

• È previsto l'addebito di arretrati, interessi e oneri istruttori sulle nuove rendite determinate;
• Il ricorso tributario può essere presentato entro 60 giorni dall'accertamento formale;
• L'onere della prova grava sul contribuente, che dovrà dimostrare eventuali errori dell'Amministrazione attraverso perizie tecniche;
• Le irregolarità catastali non hanno prescrizione: il controllo può riguardare anche lavori effettuati molti anni addietro.

Il ravvedimento tempestivo riduce in modo significativo la portata delle sanzioni e limita la possibilità di ulteriori controlli approfonditi.

La nuova Sezione controlli registro: coordinamento nazionale e impatto per i contribuenti

Per uniformare i criteri di controllo ed evitare disparità tra contribuenti di diverse regioni, dal 1° aprile 2026 l'Agenzia delle Entrate ha costituito una Sezione controlli registro, dedicata alle verifiche su agevolazioni edilizie e fiscalità immobiliare di persone fisiche e lavoratori autonomi.

Questa struttura:

• Assicura coerenza a livello nazionale nelle modalità di selezione e verifica;
• Gestisce le strategie di controllo attraverso l'allineamento tra uffici periferici e attività ispettive centrali;
• Snellisce l'attività di segnalazione di irregolarità assicurando ai contribuenti un trattamento uniforme e trasparente su tutto il territorio.

Il coordinamento nazionale accentua la certezza giuridica nelle procedure e aumenta la trasparenza dell'azione amministrativa.