Primi 1800 controlli su chi ha utilizzato il super bonus 110%. Cosa fare se arrivano lettere e sanzioni da Agenzia delle Entrate

Negli ultimi mesi, la verifica della corretta fruizione degli incentivi edilizi attraverso la massima detrazione sull’efficientamento energetico e le ristrutturazioni straordinarie ha assunto una rilevanza notevole nell’attività dell’Agenzia delle Entrate.

In questo contesto, l’invio di comunicazioni ai contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus, in particolare a chi non ha completato l’aggiornamento catastale degli immobili, rappresenta uno degli snodi centrali dell’azione di controllo. L’obiettivo è assicurare coerenza tra gli interventi eseguiti, i dati catastali e l’imposizione fiscale, riducendo il rischio di abusi o omissioni. 

I primi 1.800 controlli: come si svolgono e quali sono le principali anomalie riscontrate

I controlli dell’Agenzia delle Entrate, basati sull’incrocio dei dati delle pratiche edilizie e delle banche dati catastali, ha interessato una prima platea di oltre 1.800 contribuenti. L’attenzione si è incentrata su casi in cui la rendita catastale risultava pari a zero dopo i lavori agevolati, specialmente per immobili classificati come ruderi, unità in corso di costruzione o fabbricati collabenti. Le irregolarità più frequenti riscontrate riguardano:

• Mancata presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale entro i 30 giorni conclusivi dei lavori.
• Disallineamento tra la consistenza accatastata e quella effettiva dopo gli interventi finanziati.
• Incrementi di volume o cambi di destinazione d’uso non comunicati, come nel caso di depositi trasformati in abitazioni o ampliamenti non dichiarati.

Le verifiche si sono concentrate anche su situazioni in cui la nuova rendita catastale risultava rivalutata sopra determinate soglie, elemento tipico degli immobili di valore significativamente aumentato.

Un elemento distintivo di questa tornata di accertamenti è che i controlli vengono condotti con analisi documentale basata sulle informazioni inviate tramite comunicazioni di cessione del credito e sconto in fattura a partire dal 2020 e i risultati sono utilizzati sia per inviti alla regolarizzazione sia per eventuali provvedimenti sanzionatori nei casi più gravi. Le province maggiormente coinvolte sono Napoli, Reggio Calabria, Roma, Treviso, Bari e altre aree dove si sono concentrati importi elevati di lavori.

Lettere di compliance: destinatari, motivazioni e come interpretarli

L'invio delle lettere di compliance ha lo scopo di dare al contribuente, che ha beneficiato dei lavori agevolati, l’opportunità di verificare la congruenza tra la situazione catastale e gli interventi realizzati, offrendo la possibilità di regolarizzarsi in modo spontaneo. I destinatari di queste comunicazioni sono:

• Intestatari catastali di immobili oggetto di ristrutturazione o efficientamento con Superbonus, per cui non risulta presentata la dichiarazione di variazione in catasto.
• Contribuenti individuati da controlli incrociati tra bancadati catastali e comunicazioni di lavori.

Le motivazioni comunicate tipicamente includono:

• Presenza di una rendita catastale incongruente rispetto ai miglioramenti apportati.
• Mancato allineamento dei dati catastali con le modifiche realmente avvenute dopo l’agevolazione.

Il testo della lettera dettaglia il soggetto chiamato in causa (con codice fiscale e identificativo dell’immobile), l’anomalia riscontrata e le modalità per fornire chiarimenti o documenti integrativi tramite il portale online delle Entrate. Queste comunicazioni non costituiscono un accertamento formale, ma rappresentano un invito all’autocorrezione, con il vantaggio di poter beneficiare di una significativa riduzione delle sanzioni in caso di ravvedimento tempestivo.

Come rispondere alle comunicazioni dell'Agenzia delle Entrate

Ricevere una lettera di compliance richiede di verificare subito la posizione catastale in relazione agli interventi incentivati. Il percorso suggerito dagli esperti prevede i seguenti passaggi:

• Analisi della lettera ricevuta, interpretando con attenzione le anomalie indicate.
• Verifica dei dati catastali tramite il servizio online, confrontando quanto dichiarato con i lavori eseguiti.
• Consultazione di un professionista tecnico (geometra, architetto, ingegnere) per valutare se l’obbligo di variazione catastale sia effettivamente scattato a seguito degli interventi.

In base all’esito:

• Se la variazione catastale era dovuta ma non eseguita, presentare la dichiarazione DOCFA per aggiornare la rendita.
• Se non risultano variazioni tali da modificare la rendita, rispondere tramite il portale Entrate specificando le motivazioni e allegando documentazione a supporto.

Per chi non risponde o non fornisce adeguata motivazione, l’Agenzia può procedere d’ufficio alla rettifica, con recupero d’imposta e applicazione delle sanzioni previste dalla normativa vigente. E' anche possibile ricorrere all’autotutela per richiedere un riesame della posizione.

Obblighi di aggiornamento catastale dopo il Superbonus: quando scattano e come adempiere

L’obbligo di aggiornamento catastale deriva da ogni variazione che comporta modifiche sostanziali dell’immobile, come l’ampliamento della volumetria, variazioni nella distribuzione dei vani, cambi di destinazione d’uso o incrementi di valore superiore al 15%. In sintesi, l’adeguamento si rende necessario per:

• Modifiche strutturali permanenti o significativo incremento di valore dell’immobile.
• Ristrutturazioni complete che comportano un cambiamento della categoria catastale.

Non è invece obbligatorio per interventi minori (ad esempio, sostituzione di infissi o rifacimento impianti). L’aggiornamento va presentato tramite il modello DOCFA entro 30 giorni dal termine dei lavori da un tecnico abilitato. In caso di inerzia del proprietario, anche altri aventi titolo possono svolgere la procedura nei casi previsti dalla normativa. È importante conservare la documentazione relativa sia all’intervento sia all’aggiornamento catastale, in quanto potrà essere richiesta in sede di controllo.

Sanzioni previste per mancato aggiornamento e ritardi: importi, casi e riduzioni

Non ottemperare agli obblighi di variazione catastale può comportare l’applicazione di sanzioni amministrative significative. In particolare:

• La sanzione per dichiarazione omessa o tardiva può arrivare fino a 8.264 euro.
• Gli importi sono differenziati in relazione al tempo trascorso dall’inadempienza e alla tempestività della regolarizzazione.

Tabella riassuntiva delle sanzioni:

La normativa prevede una riduzione delle sanzioni in caso di ravvedimento operoso e regolarizzazione spontanea da parte del contribuente.

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