Amministratori di condominio si preparano a un autunno di scadenze tra antincendio e possibile riforma normativa

L'autunno 2026 si annuncia fitto di appuntamenti per chi gestisce i condomìni italiani. Da una parte c'è la sicurezza antincendio, con un obbligo di qualificazione dei tecnici che è appena entrato nella fase operativa. Dall'altra c'è il cantiere parlamentare della riforma del condominio, che potrebbe ridisegnare requisiti, responsabilità e strumenti dell'amministratore. Due fronti diversi, un unico messaggio: documentare, verificare e programmare non sono più scelte facoltative.

Antincendio in condominio: le novità dal 25 settembre 2026

Il riferimento è il Decreto Controlli: dal 26 settembre 2026 ogni attività di controllo, sorveglianza e manutenzione sui presidi antincendio condominiali deve essere affidata a tecnici manutentori qualificati e specificamente certificati. Si tratta di estintori, impianti di rivelazione e allarme, idranti, porte e serrande tagliafuoco, evacuatori di fumo e calore. 

Un punto va chiarito subito, perché genera equivoci. La nuova disciplina non obbliga automaticamente a installare nuovi dispositivi e non modifica la periodicità dei controlli già prevista: cambia invece chi può eseguirli. Per l'amministratore la novità non è quindi tecnica, ma organizzativa e di responsabilità. Non basta più affidarsi a una ditta di fiducia dando per scontata la competenza di chi si presenta in cantiere. Prima di conferire l'incarico occorre verificare e conservare la documentazione che prova la qualifica specifica del singolo tecnico. 

Il regime transitorio fino al 31 marzo 2027

Pochi giorni prima della scadenza è intervenuto il D.M. 22 settembre 2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 24 settembre. Il decreto inserisce l'articolo 6 bis nel Decreto Controlli: chi ha presentato regolare istanza per la valutazione dei requisiti entro il 25 settembre può continuare a operare sulle tipologie di impianti indicate nella domanda, fino alla conclusione della valutazione e comunque non oltre il 31 marzo 2027. Federazione ANIE

Per gli amministratori di condominio questo significa che, nei prossimi mesi, potranno convivere due categorie di manutentori: quelli già in possesso della qualifica e quelli in regime transitorio. Entrambi possono lavorare, ma con cautele diverse. Il decreto non attribuisce automaticamente la qualifica a chi presenta domanda e non elimina la valutazione dei requisiti. Inoltre, come sottolineano gli operatori del settore, la domanda del tecnico non lo autorizza a intervenire su qualsiasi impianto: deve essere collegata ai dispositivi effettivamente presenti nello stabile. 

Il rischio pratico è evidente. Un amministratore che accetta un generico "abbiamo fatto richiesta" senza controllare l'oggetto dell'istanza si espone a contestazioni. Conviene quindi trattare il regime transitorio per quello che è: una proroga a tempo, non una sanatoria.

La checklist dell'amministratore per l'autunno

Le scadenze di questi mesi si affrontano con un metodo, in base, chiaramente, alle priorità:

• Aggiornare il censimento dei presidi. Elenco completo di ciò che è installato nello stabile: estintori, rilevazione fumi, idranti, porte tagliafuoco, impianti di evacuazione. Senza un censimento non si può verificare che il manutentore sia abilitato per la tipologia giusta.
• Chiedere la documentazione alle imprese incaricate. Attestato di qualifica oppure prova dell'istanza presentata entro il 25 settembre con indicazione delle tipologie richieste, oltre a DURC e visura camerale. Una comunicazione formale scritta, conservata agli atti, vale come tutela documentale in caso di contenzioso.
• Ordinare il registro antincendio. Ogni intervento deve essere tracciato in modo puntuale. Non basta archiviare una fattura o un rapporto generico. Data, presidio, tecnico, esito e riferimento alla qualifica devono risultare con chiarezza.
• Fissare un calendario dei controlli. Le periodicità restano quelle esistenti, ma la finestra transitoria fino al 31 marzo 2027 può creare colli di bottiglia nelle agende delle imprese. Programmare per tempo evita interventi last minute e proroghe informali.
• Portare il tema in assemblea. Informare i condòmini sulle nuove regole, sui possibili adeguamenti dei contratti di manutenzione e sull'eventuale variazione dei costi è il modo migliore per prevenire attriti e per condividere la responsabilità delle scelte.

Affidare le verifiche a un soggetto non abilitato può configurare una responsabilità per scelta negligente del fornitore. Per questo la scadenza è anche l'occasione per un controllo sulle coperture assicurative del condominio. Vale la pena verificare le garanzie per incendio e danni materiali, la responsabilità civile verso terzi, gli eventuali limiti, le franchigie e gli scoperti, oltre agli obblighi che il contratto pone a carico dell'assicurato.

Una polizza coerente con le caratteristiche reali dell'edificio, unita a un fascicolo antincendio in ordine, è la migliore difesa in caso di sinistro o di contestazione.

La riforma del condominio: cosa prevede il DDL 1816

Sul piano legislativo, l'attenzione è puntata sul disegno di legge n. 1816, che contiene "Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici". Il testo è stato presentato al Senato dalla Lega a fine febbraio 2026 e interviene su amministratori, morosità, assemblee, assicurazione, requisiti professionali e agevolazioni fiscali. È stato assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo. Ha preso il posto della precedente proposta di legge 2692, ritirata e sostituita.

Va detto con chiarezza: non è ancora legge. Si tratta di un testo in esame, che potrà cambiare durante l'iter parlamentare. Ecco però le linee principali, così come emergono dal disegno di legge depositato:

• Requisiti più stringenti per l'amministratore. Sarebbe richiesta una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico scientifiche, con una clausola di salvaguardia per chi è già iscritto a ordini o collegi professionali. Verrebbe inoltre abolita l'esenzione che consente a un condomino di amministrare senza i requisiti di formazione. 
• Elenco nazionale e polizza obbligatoria. Nascerebbe un Elenco Nazionale degli Amministratori e dei Revisori presso il MIMIT, con iscrizione obbligatoria e una polizza assicurativa individuale da presentare all'accettazione della nomina. 
• Certificazione UNI 10801:2024. L'obbligo riguarderebbe gli amministratori di condomìni con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di cinquanta unità immobiliari. Il tema è già oggetto di dibattito: c'è chi teme che il rinvio a standard elaborati da enti privati sposti troppo potere regolatorio fuori dal Parlamento. 
• Morosità e compravendite. In caso di mancato pagamento protratto per un semestre l'amministratore potrebbe sospendere il moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato. L'acquirente risponderebbe in solido con il venditore anche per i due esercizi precedenti. 
• Detrazione del compenso. Il compenso dell'amministratore diventerebbe detraibile per l'abitazione principale, fino a 500 euro annui. 

Il legame con il tema antincendio è più stretto di quanto sembri. Le proposte di riforma insistono sulla sicurezza delle parti comuni e sulla rimozione degli ostacoli che rallentano gli interventi obbligatori sugli edifici. Un amministratore che oggi costruisce un fascicolo di sicurezza solido si troverà avvantaggiato qualunque sia la versione finale del testo.

L'autunno degli amministratori di condominio si gioca su un doppio binario. Sul fronte antincendio, l'obbligo di tecnici qualificati è operativo e il regime transitorio del D.M. 22 settembre 2026 offre tempo fino al 31 marzo 2027, ma solo a chi ha presentato istanza in modo regolare e per le tipologie indicate. Sul fronte normativo, il DDL 1816 è ancora in Senato: nessun obbligo nuovo, ma un chiaro indirizzo verso professionalizzazione, trasparenza e tutele assicurative.

Chi amministra con metodo, cioè con censimenti aggiornati, registri completi e comunicazioni tracciate, affronterà entrambe le sfide da una posizione di forza. E nei condomìni, dove sicurezza e responsabilità camminano insieme, la diligenza documentata resta lo strumento più efficace.