L'amministratore di condominio che guadagna di più gestisce 80 palazzi da solo: mercato sommerso che la riforma vuole regolamentare

Nel panorama della gestione immobiliare italiana esiste un fenomeno che pochi conoscono davvero: alcuni amministratori di condominio arrivano a gestire da soli fino a 80 palazzi, un numero che moltiplicato per le unità immobiliari medie di ogni stabile porta a portafogli di clienti enormi, spesso senza collaboratori, senza strutture organizzate e, in molti casi, senza i requisiti minimi di formazione richiesti dalla legge.

È il volto meno visibile di un settore che vale miliardi di euro l'anno e che, secondo gli addetti ai lavori, nasconde una fetta consistente di mercato sommerso. Proprio per arginare queste criticità, il Parlamento sta discutendo una nuova riforma del condominio destinata a cambiare in profondità il ruolo, i doveri e le responsabilità di chi amministra gli edifici italiani.

Un mestiere senza controlli reali

L'amministratore di condominio è, per la maggior parte dei cittadini italiani proprietari di un immobile, una figura chiave quanto poco conosciuta nei suoi meccanismi economici. La legge 220 del 2012, tuttora in vigore, ha introdotto obblighi formativi e criteri minimi di trasparenza, ma non ha previsto un albo professionale vero e proprio, né un sistema di controllo capillare sull'attività quotidiana degli oltre un milione di condomini censiti in Italia.

Questa lacuna normativa ha permesso, nel tempo, la nascita di due mondi paralleli. Da una parte ci sono gli studi strutturati, spesso iscritti ad associazioni di categoria come ANACI, che seguono un numero contenuto di immobili con personale dedicato, software gestionali e rendicontazioni puntuali. Dall'altra esistono professionisti, e in alcuni casi anche semplici condomini prestati al ruolo, che accumulano decine e decine di incarichi senza una struttura adeguata a sostenerli, generando ritardi nei pagamenti ai fornitori, rendiconti approssimativi e una gestione della sicurezza degli edifici spesso rimandata all'infinito.

Non è un caso isolato: secondo i dati di settore, il compenso medio di un amministratore oscilla tra i 50 e gli 80 euro annui per unità immobiliare, con punte fino a 120 o 300 euro nei condomini di pregio nelle grandi città. Chi riesce a gestire un numero elevatissimo di stabili, anche fino a 80 palazzi contemporaneamente, può quindi costruire un fatturato molto significativo, ma spesso a scapito della qualità del servizio e della piena tracciabilità delle somme incassate e versate.

Perché si parla di mercato sommerso

Il termine mercato sommerso, applicato al mondo condominiale, non indica necessariamente attività illegali in senso stretto, quanto piuttosto una zona grigia fatta di pagamenti in contanti, rendiconti poco chiari, mancata tracciabilità dei flussi finanziari tra condomini, fornitori e conto corrente condominiale, e una scarsa verifica dei requisiti professionali di chi si propone come amministratore. In molti piccoli condomini, dove il controllo dei condomini stessi è meno rigoroso, queste pratiche trovano terreno fertile.

A complicare il quadro c'è anche la figura dell'amministratore interno, cioè il condomino che amministra il proprio stabile senza essere un professionista esterno: fino a oggi questa figura ha potuto operare con requisiti formativi ridotti rispetto a un amministratore esterno, un'esenzione che la nuova riforma punta proprio ad abolire.

Lo stato dell'iter parlamentare e cosa prevede davvero la nuova riforma

Il percorso della riforma non è stato lineare. Una prima proposta, la AC 2692, presentata alla Camera a novembre 2025 su iniziativa dell'onorevole Elisabetta Gardini (Fratelli d'Italia), puntava a una svolta radicale: laurea obbligatoria, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico scientifiche per i nuovi amministratori, un Elenco Nazionale degli Amministratori e dei Revisori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, un revisore condominiale certificato obbligatorio sopra i 20 condomini, polizza assicurativa individuale, tracciabilità totale dei pagamenti e deposito dei rendiconti in Camera di Commercio.

Questa proposta, tuttavia, è stata ritirata ufficialmente il 14 febbraio 2026 dopo le forti critiche mosse dalle associazioni di categoria e da parte della maggioranza politica, preoccupate soprattutto dall'aumento dei costi di gestione che nuovi obblighi burocratici avrebbero scaricato sui condomini, in particolare quelli di piccole dimensioni.

Al suo posto è arrivato un testo più contenuto, il DDL 1816, presentato dalla Lega, assegnato alla Commissione Giustizia del Senato il 18 marzo 2026 e il cui esame è iniziato il 21 aprile dello stesso anno. Rispetto alla versione precedente, questa cosiddetta Riforma bis rinuncia alla laurea obbligatoria e alla figura del revisore contabile, ma mantiene diversi interventi rilevanti che riguardano da vicino il rapporto tra amministratori, condomini e fornitori.

I punti principali contenuti nel testo attualmente in discussione al Senato:

• Certificazione obbligatoria per i grandi condomini. Diventa necessaria la certificazione secondo la norma UNI 10801:2024 per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari. Questa norma tecnica definisce i requisiti di conoscenza, competenza e responsabilità della professione, oltre a parametri di qualità nella gestione dei dati personali e nella rendicontazione economica.
• Stop all'esenzione per l'amministratore interno. Viene abolita la possibilità per un condomino di amministrare il proprio stabile senza possedere i requisiti formativi minimi previsti dalla legge, uno dei canali principali attraverso cui, oggi, si sviluppa la gestione informale e meno trasparente.
• Durata dell'incarico e passaggio di consegne. L'incarico resta annuale con rinnovo tacito, ma alla cessazione l'amministratore uscente dovrà garantire il passaggio delle consegne entro trenta giorni, restando comunque obbligato a portare avanti le attività urgenti, con diritto a un compenso proporzionale per il lavoro svolto.
• Compensi più trasparenti. Il compenso dovrà essere indicato in modo analitico già al momento dell'accettazione dell'incarico, pena l'annullabilità della nomina, e resterà valido anche nei rinnovi successivi. Viene introdotta inoltre una detrazione fiscale fino a 500 euro l'anno sul compenso dell'amministratore per l'abitazione principale.
• Rendiconto pubblico trimestrale. L'amministratore dovrà pubblicare online l'estratto conto trimestrale entro 30 giorni, pena la revoca dall'incarico: una misura pensata proprio per contrastare la scarsa trasparenza che alimenta il mercato sommerso.
• Meno vincoli per i lavori di sicurezza. Una delle novità più rilevanti riguarda l'articolo 1136 del Codice Civile: per approvare interventi obbligatori legati alla sicurezza degli edifici, come l'adeguamento del Certificato di Prevenzione Incendi, basterà il voto favorevole di un terzo dei condomini presenti, che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio, superando così i blocchi che oggi paralizzano molte assemblee.
• Polizza condominiale obbligatoria. Viene introdotto l'obbligo di stipulare un'assicurazione per il perimento dell'edificio e per la responsabilità civile verso terzi, a tutela di tutti i condolare una mini.
• Strette sulla morosità. Se un condomino non paga da almeno sei mesi, l'amministratore potrà sospendergli l'accesso ai servizi comuni, riscaldamento incluso. Chi acquista un immobile, inoltre, risponderà in solido con il venditore per le spese dell'anno in corso e dei due anni precedenti, e non più di uno soltanto, con il notaio tenuto ad acquisire preventivamente l'attestazione di regolarità dei pagamenti.
• Precedenza dei crediti condominiali. In caso di esecuzioni immobiliari, le spese condominiali avranno diritto di precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale, rafforzando la posizione del condominio nei confronti dei creditori.
• Tutele e responsabilità per gli inquilini. Il conduttore risponderà in solido con il proprietario per le spese di riscaldamento e condizionamento, mantenendo comunque il diritto di voto sulle relative delibere assembleari.

 

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