Riforma condominio al Senato: 400mila amministratori a rischio con i nuovi requisiti previsti e maggiori obblighi

Il DDL condominio approdato al Senato sta facendo tremare il settore della gestione immobiliare. Il testo, che punta a riscrivere in profondità le regole della convivenza condominiale a oltre dieci anni dalla riforma del 2012, introduce requisiti professionali molto più severi per chi vuole fare l'amministratore di condominio. Secondo le stime delle associazioni di categoria, la platea coinvolta sfiora i 400.000 amministratori attivi in Italia, molti dei quali rischiano di dover abbandonare la professione se il provvedimento dovesse essere approvato così com'è.

Cosa prevede il DDL condominio al Senato

Il disegno di legge, numero 1816, è stato assegnato alla Commissione Giustizia e ha preso il posto di una precedente proposta più drastica, ritirata dopo un'ondata di critiche. Il nuovo testo interviene su più fronti del Codice Civile, dagli obblighi dell'amministratore alle maggioranze assembleari, dalla gestione della morosità alle polizze assicurative fino, appunto, ai requisiti professionali richiesti per accedere e restare nella professione.

L'obiettivo del nuovo Ddl dichiarato dai promotori è quello di professionalizzare una figura che oggi, in molti casi, viene ricoperta da un semplice condomino privo di una formazione specifica, nonostante gestisca patrimoni immobiliari anche molto complessi e flussi economici rilevanti. Nella relazione illustrativa si parla apertamente di una figura ormai anacronistica, quella del condomino amministratore senza alcuna preparazione, che non sarebbe più in grado di garantire gli interessi economici e sociali del condominio.

Laurea obbligatoria e albo professionale: la novità che spaventa di più

Il punto più controverso riguarda proprio i titoli di accesso alla professione. Il DDL prevede infatti l'introduzione di una laurea obbligatoria, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico scientifiche per chiunque voglia svolgere il ruolo di amministratore. Non sarà più sufficiente il diploma di scuola secondaria superiore accompagnato da un corso di formazione abilitante. 

A completare il quadro arriva l'istituzione di un albo professionale, che secondo le prime bozze dovrebbe essere collocato presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (Mimit). L'iscrizione all'albo diventerebbe obbligatoria per poter accettare incarichi condominiali, con tanto di verifica dei requisiti e vigilanza sull'operato degli iscritti. Un cambiamento che, secondo i promotori del provvedimento, dovrebbe ridurre il contenzioso civile legato ai condomini, che oggi rappresenta una quota molto significativa delle liti in Italia.

Viene inoltre abolita l'esenzione che oggi consente a un condomino di fare l'amministratore del proprio stabile senza possedere alcun requisito formativo. Dal 2026 in poi, anche il cosiddetto condomino amministratore dovrebbe possedere gli stessi requisiti professionali previsti per l'amministratore esterno, comprese formazione iniziale, aggiornamento annuale e copertura assicurativa.

Il nodo dei 400.000 amministratori già in attività

È qui che nasce la preoccupazione più diffusa tra chi già lavora nel settore. Le associazioni di categoria, tra cui Anammi, hanno lanciato l'allarme parlando di un possibile aumento esponenziale dei costi per la categoria e di una vera e propria esclusione dal mercato per chi non possiede una laurea, pur avendo alle spalle anni di esperienza sul campo. Secondo alcune stime diffuse dalle sigle di rappresentanza, la nuova soglia formativa potrebbe mettere fuori gioco fino al 70 per cento degli amministratori attualmente attivi, molti dei quali diplomati con esperienza pluriennale ma privi del titolo di laurea richiesto dal testo.

Proprio per attenuare l'impatto sui professionisti già operativi, le versioni più recenti del DDL introducono una clausola di salvaguardia per chi esercita già la professione, evitando così un'espulsione immediata dal mercato. Resta però il tema dell'aggiornamento professionale continuo e dei nuovi obblighi di certificazione, che riguarderanno comunque anche chi è già iscritto e operativo da tempo.

La certificazione UNI 10801:2024 per i condomini più grandi

Un altro elemento centrale del provvedimento riguarda l'introduzione della certificazione UNI 10801:2024, obbligatoria per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100.000 euro oppure con più di 50 unità immobiliari. Si tratta di una norma tecnica che disciplina i requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell'amministratore, oltre a fissare linee guida per la corretta gestione dei dati personali in ambito condominiale e per la rendicontazione economica.

Secondo il presidente nazionale UNI, Marco Spinetto, la nuova figura dell'amministratore certificato assume un ruolo sempre più centrale, diventando mediatore e modernizzatore nella gestione degli edifici, chiamato a garantire sicurezza, efficienza e trasparenza nei confronti dei condomini.

Polizza assicurativa obbligatoria e responsabilità civile e le altre novità del Ddl

Tra le novità più rilevanti spicca anche l'obbligo di presentare una polizza individuale di responsabilità civile al momento della nomina. Senza questa copertura assicurativa, l'amministratore non potrà ricevere l'incarico. Una misura pensata per tutelare maggiormente i condomini in caso di errori di gestione, ma che comporta un ulteriore costo fisso per chi svolge la professione, aggiungendosi alla formazione obbligatoria e all'iscrizione all'albo.

Il disegno di legge non si limita ai requisiti professionali. Tra i punti più discussi figurano anche:

• La riduzione delle maggioranze assembleari richieste per approvare interventi obbligatori per legge legati alla sicurezza degli edifici e degli impianti sulle parti comuni. Il testo prevede che queste delibere possano essere approvate con un numero di voti pari a un terzo dei presenti e un terzo del valore dell'edificio, snellendo così le decisioni su lavori considerati urgenti.
• Il divieto di pagamenti in contanti, con l'obbligo di far transitare tutte le operazioni economiche su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, allo scopo di garantire tracciabilità e facilitare i controlli fiscali.
• Nuove regole sulla gestione della morosità, con la possibilità per i creditori, compresi i fornitori, di rivalersi direttamente sulle somme presenti sul conto condominiale, e meccanismi di responsabilità solidale tra i condomini solventi in caso di inadempienze diffuse.
• La revisione obbligatoria dei conti, con un revisore condominiale richiesto per gli stabili con più di 20 unità immobiliari, anch'esso soggetto a specifici requisiti di laurea e iscrizione all'albo.
• Il rinnovo automatico dell'incarico dell'amministratore, che avrebbe durata annuale ma si rinnoverebbe di anno in anno salvo revoca o dimissioni, modificando in parte l'impianto attuale introdotto dalla riforma del 2012.

Quando entrerà in vigore la riforma del condominio

È importante sottolineare che, allo stato attuale, si tratta ancora di un disegno di legge e non di una normativa già approvata. Il testo dovrà affrontare l'intero iter parlamentare, con l'esame nelle commissioni competenti, eventuali modifiche e il successivo passaggio in entrambe le Camere prima di diventare legge. Nessuna delle novità contenute nel DDL è quindi oggi operativa: l'unico obbligo formativo attualmente in vigore resta quello delle 15 ore annuali di aggiornamento professionale.

Per i 400.000 amministratori di condominio italiani, però, la direzione di marcia sembra ormai tracciata: una professione destinata a diventare più regolamentata, più costosa da esercitare e con responsabilità sempre maggiori, in un settore che coinvolge, secondo le stime più recenti, oltre il 60 per cento delle famiglie italiane. Nei prossimi mesi sarà fondamentale seguire da vicino l'evoluzione del testo in Senato, perché ogni modifica potrebbe cambiare in modo sostanziale l'impatto sulla categoria e sui condomini stessi.

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