Case e mattone battono i Btp come investimento in base ultime analisi, ma non tutto è positivo secondo banche, fondi, esperti

Il dibattito tra investimenti immobiliari e titoli di Stato italiani è tra i temi più discussi quando si tratta di amministrare il proprio patrimonio in un contesto di rischi globali e incertezza economica. L'Italia, come spiegano Andrea Rocchetti (Moneyfarm), consulenti di Banca d’Italia, analisti di Consob e accreditati centri di studio come Idealista, vanta una lunga tradizione di preferenza per il mattone, vissuto sia come garanzia patrimoniale sia come fonte di reddito passivo tramite locazione. Tuttavia, negli ultimi anni, diversi fattori hanno portato molti risparmiatori a prendere in considerazione anche opzioni finanziarie meno legate al territorio, come i Buoni del Tesoro Poliennali, tradizionalmente noti per il loro profilo di sicurezza. Il contesto attuale vede i prezzi delle case stabilizzarsi, dopo una stagione di aumenti sostenuti nelle grandi città, mentre i tassi di interesse sui BTP sono saliti al di sopra del 4%, riportando attrattività anche a strumenti finanziari storicamente meno redditizi. Tutto ciò impone una valutazione approfondita: ogni asset comporta peculiarità, vantaggi e rischi, sia nel breve che nel lungo termine. Tale decisione, oggi più che mai, non può essere presa esclusivamente valutando un rendimento medio, ma deve basarsi su un'analisi ampia che include fiscalità, liquidabilità, costi di gestione e obiettivi personali di investimento.

Il rendimento degli investimenti immobiliari: numeri, trend

Sul mercato italiano, l'investimento nel mattone coinvolge molteplici variabili. Tra il 2013 e il 2019, le quotazioni immobiliari sono cresciute moderatamente dopo la crisi del 2008, per poi registrare un'impennata dal 2020 al 2023 nelle aree urbane più richieste. Dal 2024 in avanti, il quadro presenta una stabilizzazione dei valori e un aumento selettivo dei canoni d'affitto, circoscritto alle zone di forte domanda. Per valutare il rendimento di questa asset class, occorre distinguere tra rendimento da locazione e rivalutazione del valore. Attualmente, il rendimento medio lordo da locazione oscilla tra il 4% e il 7% annuo, con variazioni dipendenti dalla località e dalla tipologia dell'immobile. Nelle metropoli come Milano, tuttavia, il netto reale dopo tasse, spese e vacancy può scendere anche tra il 3% e il 3,2%. Questo significa che, se non superato un certo livello di rendimento netto, l'immobile perde competitività rispetto ad alternative più liquide e sicure come i titoli di Stato. Le opportunità di investimento immobiliare oggi si riscontrano soprattutto:

• in zone con domanda in crescita, come centri universitari o destinazioni turistiche stabili
• nella locazione breve o nella trasformazione di immobili, che può aumentare il rendimento
• nel rent to buy e negli affitti garantiti, che mitigano rischi di insolvenza e vacancy

I principali rischi dell'immobiliare comprendono:

• illiquidità (tempi lunghi di vendita)
• variazioni fiscali e regolamentari (IMU, cedolare secca, nuove aliquote)
• spese condominiali, manutenzioni ordinarie e straordinarie
• possibile morosità degli inquilini

Per riassumere, il mattone rimane interessante solo se valorizzato correttamente e in contesti dove il premio per illiquidità compensa ampiamente i rischi assunti.

BTP e strumenti finanziari: sicurezza, rendimento, tassazione

I BTP rappresentano una tipologia di investimento orientata soprattutto alla sicurezza, poiché il rimborso è garantito dallo Stato italiano. Ed è una modalità di investimento che presenta un vantaggio pratico rispetto a quelle nel settore immobiliare ovvero l'immediata disponibilità di liquidità, a fronte di una casa che presenta dinamiche complesse e lunghe per la vendita, L'evoluzione dei tassi negli ultimi anni ha restituito dignità a questi strumenti: dal 2014 al 2021 i rendimenti sono stati spesso inferiori al 2%, ma dal 2022 al 2025 i BTP decennali hanno raggiunto anche il 4,5% lordo. Attualmente, chi acquista BTP beneficia di:

• cedole periodiche fisse e pianificabili
• assenza di rischio gestione
• bassa tassazione (12,5% invece del 26% dei normali strumenti finanziari)

Un aspetto di estrema rilevanza, introdotto dalla normativa italiana, è l'esenzione dei BTP dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro. Questa misura può tradursi in un netto vantaggio, in particolare per chi si colloca poco sopra le soglie di accesso a bonus e agevolazioni: è stimato che il patrimonio in titoli di Stato, non concorrendo al patrimonio mobiliare, consenta una diminuzione dell'ISEE fino al 12%, incidendo sulla possibilità di ottenere più facilmente sostegni o sconti. Per famiglie con ISEE molto elevato, invece, l'impatto è marginale o nullo. Tra i limiti dei BTP vanno ricordati:

• assente rivalutazione reale del capitale
• erosione del potere d'acquisto in presenza di inflazione elevata
• possibilità di minusvalenza in caso di vendita anticipata rispetto alla scadenza

La loro funzione resta quella di rafforzare la parte sicura di un portafoglio, grazie a una certa stabilità e a un trattamento fiscale privilegiato, specie nel breve-medio termine.

Case vs BTP: quali parametri guidano la scelta e la strategia

Quando si tratta di decidere tra immobiliare e titoli di Stato, entrano in gioco parametri oggettivi e soggettivi:

• rendimento netto reale (cioè dopo tasse, costi e rischio vacancy)
• liquidità dell'investimento (immediata nei BTP, minima nelle case)
• possibilità di diversificazione
• orizzonte temporale e flessibilità
• fiscalità
• complessità gestionale

Nella fase attuale, il BTP viene considerato il benchmark risk-free, specialmente dopo il rialzo dei tassi. Un immobile, per essere competitivo, deve offrire un rendimento pari almeno a quello di un BTP netto, più un premio per compensare illiquidità e rischi gestionali (storicamente tra 1 e 1,5 punti percentuali in più). Molte analisi suggeriscono che la soluzione più efficiente sia spesso la strategia mista: detenere una parte di patrimonio in strumenti finanziari liquidi e sicuri, abbinandola a investimenti immobiliari selezionati e gestiti in modo professionale. Così si ottiene:

• protezione dall'inflazione a lungo termine
• entrate periodiche stabili
• maggiore resilienza agli shock di mercato

L'equilibrio tra le due quote varia secondo età, obiettivi, struttura familiare e propensione al rischio. Trascendere verso una sola delle due opzioni può aumentare le vulnerabilità patrimoniali e ridurre l'efficienza nel lungo periodo.

Analisi di convenienza: quando il mattone batte i BTP

L'analisi comparativa tra immobiliare e titoli evidenzia che la convenienza è funzione sia dei numeri sia del contesto. Dal 2014 al 2024, chi ha detenuto BTP a lungo termine ha ottenuto rendimenti netti tra il 2,5% e il 3% annuo. Nello stesso intervallo un investitore immobiliare, tra affitto e rivalutazione, ha avuto un rendimento lordo tra il 4% e il 6%, ma con oneri e rischi crescenti. Affinché un immobile a reddito sia ragionevolmente più conveniente di un BTP decennale, deve superare almeno il 4,4% netto (premio per illiquidità e rischi gestionali incluso). Sotto questa soglia, la semplice detenzione di un appartamento rischia di produrre un ritorno inferiore a una gestione passiva in titoli pubblici, con un impiego di capitale ben meno flessibile:

Sempre più investitori optano per tenere l'immobile solo se il rendimento supera di almeno il 30% il netto dei titoli pubblici, oppure quando ragioni familiari o patrimoniali (destinazione d'uso, uso futuro, rivalutazione attesa di zona) baciano la detenzione anche a fronte di ritorni più modesti.

Il ruolo di banche, fondi e consulenti nelle scelte

L’analisi del patrimonio personale trova il suo equilibrio quando supportata da consulenti qualificati e soggetti istituzionali riconosciuti. Figure come Moneyfarm e Andrea Rocchetti, così come il Global Head of Investment Advisory della stessa società, pongono l’accento su strategia e obiettivi personalizzati. Banca d’Italia e CONSOB forniscono dati e report indipendenti alla base delle scelte patrimoniali, mentre realtà come Idealista analizzano andamenti immobiliari e tendenze di mercato con studi periodici.

Le banche, come Intesa Sanpaolo e Unicredit, offrono prodotti finanziari e mutui che rendono accessibile l’acquisto di asset immobiliari o titoli di Stato, venendo affiancate da fondi specializzati in soluzioni di investimento diversificato. Tagliare su misura una strategia patrimoniale, evitando luoghi comuni e affidandosi a dati oggettivi, consente di gestire con maggiore efficienza rischi e opportunità, come ricordato dalle normative MiFID II e TUF (art. 1, comma 5 lett. f) per la consulenza indipendente. Gli operatori citati operano sulla base di standard certificati e trasparenza, contribuendo a promuovere affidabilità e protezione degli investimenti.

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