Investire sulle case nel 2025, conviene comprare? Simulazioni, calcoli ed esempi guadagni e perdite possibili

di Chiara Compagnucci pubblicato il 18/08/2023 alle 07:10
aggiornato con informazioni attualizzate il 06/06/2025 alle 20:30

Investire su una nel casa 2025: comprare conviene o no? Esempio e calcolo guadagni ma anche perdite possibili

L'interesse per il settore immobiliare sta crescendo costantemente, soprattutto perché viene considerato particolarmente vantaggioso per gli investimenti nel 2025 anche se, soprattutto, in determinate città, zone e regione i prezzi sono già saliti e di molto.

Prospettive del mercato immobiliare nel 2025

Secondo gli esperti del settore, la risposta è affermativa: investire nel mattone come forma di allocazione del capitale nel 2025 rappresenta una scelta strategica. Naturalmente, è opportuno valutare anche opzioni complementari per diversificare il proprio portafoglio.

E per quanto riguarda il mercato degli affitti? Anche in questo ambito assistiamo a un riallineamento. Quale consiglio dare a chi desidera acquistare? Investire. E per chi vuole vendere? Cercare di trovare un punto d'accordo nel caso di ricevimento di una proposta. Mantenere un immobile vuoto, considerando IMU, spese condominiali e riscaldamento, risulta economicamente dispendioso.

Un aspetto interessante emerge dalle analisi condotte da Tecnoborsa, Banca d'Italia, Osservatorio di Nomisma e Agenzia delle Entrate (ciascuno secondo i propri ambiti di competenza): il numero di abitazioni acquistate con mutuo è in diminuzione. Le ragioni? Sicuramente i tassi dei mutui che, nonostante i recenti tagli, restano più elevati rispetto al passato, soprattutto se confrontati con il costo della vita e con stipendi che non si adeguano all'inflazione. Ma anche un maggior ricorso al contante per gli acquisti immobiliari.

Analisi dei rendimenti e simulazioni di investimento immobiliare

Diverse analisi hanno effettuato simulazioni di investimento arrivando a conclusioni significative. Ad esempio, uno studio del Corriere della Sera ha esaminato l'investimento a Milano, Roma, Napoli e Torino nell'acquisto di un bilocale in zone periferiche e di un trilocale in aree semicentrali.

In caso di accensione di un mutuo, occorre considerare anche i costi accessori: spese di istruttoria, imposta sostitutiva, rate mensili, compenso del notaio per il finanziamento ipotecario e spese di perizia. L'analisi ha rilevato che 8 anni non sono sufficienti per rendere conveniente l'acquisto di un trilocale, mentre per il bilocale i vantaggi, quando presenti (a Napoli, Roma e Torino, ma non a Milano), risultano minimi.

Se la stessa abitazione viene invece acquistata con liquidità propria anziché con il mutuo - tendenza sempre più diffusa come evidenziato dalle recenti analisi - il bilancio diventa costantemente positivo al termine degli otto anni in tutte e quattro le città prese in esame.

Strategie di investimento immobiliare nel 2025

Nel valutare l'opportunità di investire nel settore immobiliare nel 2025, è fondamentale considerare diverse strategie che possono massimizzare i rendimenti potenziali e minimizzare i rischi.

Una delle opzioni più interessanti è l'affitto a lungo termine, che garantisce un flusso di reddito stabile e costante. Secondo recenti studi, il rendimento lordo medio di una proprietà in affitto in Italia si attesta intorno al 7,8%, con picchi dell'11,8% in città come Ragusa e valori più contenuti come il 5,4% a Milano. Questa strategia risulta particolarmente vantaggiosa per chi non ha i soldi per pagare anticipo o garanzia ma desidera comunque entrare nel mercato immobiliare.

Un'alternativa sempre più popolare è rappresentata dagli affitti brevi, che possono generare rendimenti superiori fino al 30% rispetto alle locazioni tradizionali. A Roma, ad esempio, un appartamento di medie dimensioni può fruttare tra i 3.500 e i 5.400 euro mensili attraverso piattaforme come Airbnb, con un guadagno netto stimato di circa 2.000 euro lordi, variabile in base alle caratteristiche dell'immobile e alla sua posizione.

Il flipping immobiliare (o fix and flip) rappresenta una strategia più dinamica che consiste nell'acquisto di proprietà sottovalutate, nella loro ristrutturazione e successiva rivendita a prezzo maggiorato. Questa pratica può generare un ROI (Return On Investment) tra il 10% e il 30%, ma comporta rischi più elevati legati alla liquidità, alle oscillazioni di mercato e ai potenziali ritardi nei lavori di ristrutturazione.

Per chi dispone di capitali limitati, il crowdfunding immobiliare offre l'opportunità di partecipare a progetti di sviluppo con investimenti contenuti. Nel primo trimestre del 2023, gli investimenti italiani in questo settore hanno raggiunto i 95 milioni di euro, dimostrando una crescente tendenza verso modalità di finanziamento più accessibili e collaborative.

Le migliori località per investire nel 2025

La scelta della località è determinante per il successo di un investimento immobiliare. Nel 2025, diverse città italiane presentano opportunità interessanti per differenti ragioni strategiche.

Milano continua a rappresentare il mercato più dinamico, con zone come Porta Romana e gli ex scali ferroviari in piena trasformazione grazie anche alle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026. I nuovi quartieri a Milano dove conviene vivere o investire beneficiano di significativi progetti infrastrutturali, tra cui l'estensione della metropolitana e della metrotranvia, che potrebbero incrementare notevolmente il valore degli immobili.

Roma sta vivendo una rinascita immobiliare, con investimenti professionali che nel 2024 hanno rappresentato il 17% del totale nazionale. L'area est della capitale presenta prezzi medi inferiori ai 2.000 euro al metro quadro, con una domanda in crescita grazie a investimenti in infrastrutture e progetti di rigenerazione urbana. Quartieri come San Lorenzo, Pigneto e Garbatella sono in fase di riqualificazione, offrendo opportunità interessanti.

Bologna e Genova emergono come ottime opzioni per investimenti a medio termine. Bologna beneficia di un mercato vivace legato alla popolazione universitaria e all'espansione della presenza di multinazionali, mentre Genova, con l'arrivo previsto dell'alta velocità e progetti di sviluppo come il Waterfront di Levante di Renzo Piano, offre prezzi d'ingresso ancora competitivi.

Le città d'arte come Firenze, Venezia e Palermo attraggono milioni di turisti ogni anno, rendendo particolarmente redditizi gli investimenti in immobili nel centro storico destinati agli affitti brevi per visitatori.

Infine, le località costiere del Sud Italia, in particolare Puglia e Calabria, offrono proprietà a prezzi accessibili. Città come Lecce, Ostuni, Tropea e Scalea stanno guadagnando popolarità tra gli investitori, sia italiani che stranieri, risultando ideali per chi vuole guadagnare approfittando della crescente domanda turistica.

Analisi dei costi e tassazione degli investimenti immobiliari

Prima di procedere con un investimento immobiliare, è essenziale considerare tutti i costi associati e il regime fiscale applicabile. Quando si investe in immobili, il primo elemento da valutare sono le spese legate alla transazione: la parcella del notaio, le imposte e i costi di intermediazione possono ammontare a diverse migliaia di euro, somma che deve essere aggiunta al prezzo d'acquisto nel calcolo della convenienza dell'investimento.

Un altro aspetto fondamentale riguarda gli oneri fiscali, particolarmente rilevanti per le seconde case. Oltre all'IMU, che rappresenta una spesa fissa annuale, occorre considerare le tasse locali che incidono significativamente sul rendimento dell'investimento. Vanno inoltre preventivati eventuali costi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria.

Per quanto riguarda la tassazione dei redditi da locazione, è possibile optare per la cedolare secca, con un'aliquota del 21% per gli affitti a lungo termine e per il primo immobile affittato a breve termine, che sale al 26% in caso di più immobili destinati agli affitti brevi. In alternativa, si può scegliere il regime ordinario IRPEF, con aliquote progressive in base al reddito complessivo.

Un aspetto spesso sottovalutato sono i costi imprevisti che possono emergere durante la gestione dell'immobile: guasti all'impianto idraulico, contenziosi con vicini, o periodi in cui l'abitazione rimane sfitta. Questi eventi possono causare danni economici significativi, soprattutto se l'immobile è stato acquistato con un mutuo.

Per calcolare il rendimento netto di un investimento immobiliare è necessario considerare tutte queste voci di spesa. Tipicamente, il rendimento netto risulta del 30-40% inferiore rispetto al rendimento lordo, che nel 2024 si è attestato mediamente intorno al 9,3% nel settore residenziale, in aumento rispetto all'8,8% dell'anno precedente.

Tipologie di contratti di locazione e relative agevolazioni

Per massimizzare il rendimento di un investimento immobiliare destinato alla locazione, è importante scegliere la tipologia di contratto più adatta alle proprie esigenze. La locazione a canone concordato beneficia di un'aliquota ridotta della cedolare secca al 10%, rispetto al 21% dei contratti a canone libero e al 26% previsto per gli affitti brevi multipli.

Inoltre, per incentivare questa tipologia contrattuale, è prevista una riduzione della base imponibile IMU pari al 25%. Gli affitti brevi, con durata massima di 18 mesi, sono particolarmente richiesti, soprattutto nelle città universitarie e nelle località turistiche.

Il contratto temporaneo e quello ad uso turistico, che dura fino a 30 giorni, permettono di beneficiare della cedolare secca al 21%. A titolo esemplificativo, un affitto mensile di 700 euro può generare circa 6.600 euro netti annui, corrispondenti a 550 euro netti mensili, dopo aver applicato la tassazione e dedotto le spese.

Valutazione rischio-rendimento e alternative di investimento

L'investimento immobiliare, pur rappresentando tradizionalmente una forma di allocazione del capitale considerata sicura, deve essere valutato attentamente in termini di rapporto rischio-rendimento e confrontato con altre opportunità di investimento disponibili.

Uno dei concetti finanziari fondamentali da considerare è il costo-opportunità. Quando si valuta se investire in immobili conviene, non bisogna limitarsi a considerare il potenziale rendimento assoluto, ma è necessario analizzare l'impiego alternativo del capitale. Un immobile acquistato potrebbe offrire una rendita attraverso l'affitto, ma lo stesso capitale potrebbe essere investito nei mercati finanziari con potenziali rendimenti differenti.

Guardando al valore reale degli immobili negli ultimi 25 anni, si nota come esso sia sceso mediamente del 15% in termini reali (considerando l'effetto dell'inflazione). Questo significa che chi avesse investito in immobili 25 anni fa non sarebbe riuscito a proteggere completamente il valore del suo capitale dall'inflazione. Tuttavia, è importante considerare che l'ubicazione geografica dell'investimento è determinante: se nelle grandi città come Roma e Milano il valore immobiliare è rimasto relativamente stabile, in altre aree del Paese ha subito cali significativi.

Un altro elemento da valutare è la liquidità dell'investimento. Gli immobili sono per definizione assets poco liquidi: vendere una proprietà richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere considerevoli. Questo aspetto diventa particolarmente rilevante in caso di necessità impreviste di liquidità.

In un'ottica di diversificazione del portafoglio, se si possiede già una prima casa, si è probabilmente già esposti al rischio legato al settore immobiliare. Per una gestione ottimale del patrimonio nel lungo periodo, è opportuno distribuire i propri assets tra diverse classi di investimento, evitando di concentrare eccessivamente il rischio in caso di crisi specifica del settore immobiliare.

Crowdfunding immobiliare: una nuova frontiera

Il crowdfunding immobiliare, noto anche come Real Estate crowdfunding, rappresenta una forma innovativa di raccolta fondi collettiva che consente agli investitori di partecipare finanziariamente a progetti immobiliari senza necessariamente acquistare un immobile intero. Questa modalità di investimento richiede capitali ridotti e offre l'opportunità di diversificare il proprio portafoglio partecipando a più progetti contemporaneamente.

Le piattaforme di crowdfunding immobiliare offrono diversi modelli di partecipazione. Le piattaforme di lending consentono agli investitori di concedere prestiti ai promotori dei progetti, ricevendo successivamente il rimborso del capitale prestato con i relativi interessi. Le piattaforme di equity, invece, permettono di sottoscrivere quote di capitale di rischio della società titolare del progetto, partecipando così agli utili o ai rendimenti generati.

Le opportunità d'investimento sono variegate: dalla ristrutturazione e riqualificazione degli edifici al frazionamento di unità immobiliari, dal cambio di destinazione d'uso all'acquisizione di aree edificabili. Questa forma di investimento semplifica l'accesso al mercato immobiliare, permette una maggiore attenzione ai rischi e consente di diversificare il portafoglio partecipando a progetti altrimenti riservati a investitori istituzionali.

Tuttavia, è importante valutare attentamente i progetti proposti, considerando fattori come la validità dell'iniziativa, l'esperienza del team di sviluppo e la situazione generale del settore immobiliare nella zona interessata.

In estrema sintesi, quando conviene davvero investire nel mattone nel 2025

In definitiva, investire in immobili nel 2025 può risultare vantaggioso in determinate circostanze, soprattutto se si acquista casa in una grande città o in una località turistica rinomata. Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente tutti i fattori discussi, dai costi alle tasse, dalla liquidità alla diversificazione del portafoglio.

L'aspetto più importante è considerare gli immobili da investimento come un asset tra i tanti disponibili, valutandone oggettivamente potenzialità e limiti. Le prospettive per il 2025 indicano un mercato in graduale stabilizzazione, con possibili riduzioni dei tassi di interesse che potrebbero incentivare un maggior numero di famiglie a considerare l'acquisto di una casa.

Si stima che le compravendite possano superare le 700.000 unità, supportate da politiche di incentivo all'efficienza energetica e da una crescente attenzione verso immobili sostenibili. Tuttavia, per ottenere rendimenti soddisfacenti, sarà essenziale selezionare con cura la tipologia di immobile e la località, privilegiando aree in crescita economica e con buone prospettive di sviluppo.