Come riuscire a fare diventare proprio senza pagarlo un ambiente comune del condominio in modo perfettamente legale

Cantina inutilizzata, sottoscala, lastrico solare, cortile, locale caldaia dismesso: in molti condomini esistono ambienti comuni che nessuno usa davvero, tranne magari un solo condomino che li ha occupati da anni. La domanda sorge spontanea: è possibile diventarne proprietari senza pagare e senza violare la legge?

La risposta è: a certe condizioni, sì. Lo strumento giuridico si chiama usucapione, ma è un percorso molto più stretto e delicato di quanto si creda. In questa guida vediamo cosa dice la legge, quali requisiti servono, come si dimostrano e quali alternative esistono.

Cosa sono le parti comuni del condominio: si può davvero acquisire un bene comune senza pagarlo?

Il riferimento normativo principale è l’articolo 1117 del Codice civile, che elenca le parti comuni del condominio, salvo che il titolo (ad esempio il rogito o il regolamento contrattuale) non disponga diversamente. Rientrano tra queste:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e il tetto;
• le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli e i cortili;
• i locali per i servizi comuni, come la portineria, la lavanderia o il locale caldaia;
• i sottotetti destinati all’uso comune e i lastrici solari, salvo diversa previsione;
• le opere e gli impianti destinati all’uso comune.

Il punto fondamentale è che queste parti appartengono pro quota a tutti i condomini. Nessuno può disporne come se fossero sue, e proprio per questo trasformarle in proprietà esclusiva richiede strade particolari.

Chiariamo che, per legge, si può acquisire un bene comune senza pagarlo ma non esiste una scorciatoia gratuita e immediata. Non basta mettere un lucchetto alla cantina o parcheggiare sempre nello stesso posto. L’ordinamento prevede l’usucapione, cioè l’acquisto della proprietà a titolo originario per effetto del possesso protratto nel tempo.

In sostanza, chi possiede un bene come se ne fosse il proprietario per un lungo periodo, e nessuno si oppone in modo efficace, può diventarne proprietario senza versare alcun corrispettivo. È un istituto pensato per dare certezza ai rapporti giuridici e premiare chi utilizza davvero un bene a fronte dell’inerzia degli altri.

I requisiti dell’usucapione

Per usucapire un ambiente comune occorre che il possesso abbia caratteristiche precise, come:

1. Possesso esclusivo e con animo di proprietario. Il condomino non deve limitarsi a usare il bene, come ogni altro condomino ha diritto di fare, ma deve comportarsi da unico padrone, escludendo gli altri dal godimento. Questo è il nodo più difficile, perché ciascun condomino è già comproprietario e il suo uso, di per sé, è presunto legittimo.

2. Possesso continuato e non interrotto. L’utilizzo deve durare senza interruzioni significative per tutto il periodo richiesto.

3. Possesso pacifico e pubblico. Non si deve essere ottenuto con violenza o clandestinità. L’occupazione deve essere visibile agli altri condomini, che hanno la possibilità concreta di accorgersene e reagire.

4. Decorso del tempo. Il termine ordinario è di vent’anni. Se esiste un titolo di acquisto idoneo, trascritto, e il possessore è in buona fede, il termine si riduce a dieci anni (articolo 1159 c.c.), ma questa ipotesi è rara con le parti comuni.

Quando a possedere è un estraneo al condominio, il discorso è più semplice. Quando è un condomino, la giurisprudenza richiede una prova più rigorosa. Il motivo è che l’articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, anche in modo più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto.

Quindi un uso prolungato, anche esclusivo, può essere letto come semplice uso più intenso e non come possesso da proprietario. Per questo i giudici chiedono di dimostrare la cosiddetta interversione del possesso, cioè che il condomino, a un certo punto, ha manifestato chiaramente agli altri la volontà di possedere come unico titolare, e non più come comproprietario.

Elementi che in concreto possono far pendere la bilancia a favore del possessore:

• chiusura stabile e permanente del locale, con serratura di cui solo lui ha le chiavi;
• opere di trasformazione (pavimentazione, impianti, tramezzi, arredi fissi) eseguite a proprie spese;
• pagamento di utenze e imposte riferite in modo esclusivo a quell’ambiente;
• comportamenti incompatibili con la comproprietà, come l’aver impedito l’accesso agli altri o l’averlo concesso solo con il proprio permesso;
• tolleranza prolungata da parte degli altri condomini, senza contestazioni.

Al contrario, la semplice tolleranza dei condomini, un uso occasionale o un’autorizzazione concessa dall’assemblea non bastano, anzi possono dimostrare che il possesso era precario.

Come si ottiene concretamente il riconoscimento

L’usucapione si matura per il solo decorso del tempo, ma per poterla far valere nei confronti di tutti serve un accertamento formale. Il percorso è il seguente:

1. Raccolta delle prove. Fotografie datate, testimonianze di vicini e dell’amministratore, ricevute di lavori, bollette, verbali di assemblea, corrispondenza. Più documenti si hanno, più la posizione è solida.

2. Tentativo di accordo. In via preliminare conviene valutare un riconoscimento spontaneo da parte dei condomini, formalizzato con delibera e atto notarile, soprattutto se l’ambiente è inutilizzato da tutti.

3. Mediazione obbligatoria. Le controversie in materia di condominio e di diritti reali rientrano tra quelle per cui la mediazione civile è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

4. Causa di accertamento. Se non c’è accordo, si promuove un giudizio davanti al tribunale per far accertare l’avvenuta usucapione. La causa va rivolta nei confronti di tutti i condomini, che sono litisconsorti necessari, di norma tramite l’amministratore o direttamente nei confronti dei singoli proprietari a seconda dei casi.

5. Trascrizione della sentenza. La sentenza favorevole va trascritta nei registri immobiliari e poi seguono l’aggiornamento catastale e la regolarizzazione delle tabelle millesimali.

È importante chiarire un punto: non si paga il prezzo del bene, ma si sostengono comunque dei costi accessori:

• spese legali e di mediazione;
• consulenza tecnica (perizie, rilievi, accatastamento);
• imposte legate alla sentenza e alla trascrizione;
• eventuali spese di aggiornamento catastale e del regolamento di condominio.

Se la causa va male, si rischia anche la condanna alle spese e la perdita del bene detenuto. Per questo la valutazione preventiva con un professionista è fondamentale.

Le alternative legali all’usucapione

Se l’obiettivo è ottenere l’uso esclusivo o la proprietà di un ambiente comune, esistono anche altre strade, spesso più rapide e sicure, come:

• Vendita o cessione con delibera. L’assemblea può decidere di alienare una parte comune che non serve più, ma per trasferire la proprietà di un bene comune è in genere richiesto il consenso di tutti i condomini. In questo caso però si paga un corrispettivo, che può essere concordato anche in forma agevolata o compensata con lavori e oneri.
• Modifica della destinazione d’uso. L’articolo 1117 ter c.c. consente all’assemblea di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni con una maggioranza qualificata dei quattro quinti dei partecipanti e dei millesimi, a patto che la modifica serva a soddisfare esigenze di decoro o di miglior godimento.
• Concessione in uso esclusivo. Più semplice è ottenere dall’assemblea l’uso esclusivo di un ambiente, dietro pagamento di un canone o con l’impegno a sostenere le spese di manutenzione. Il bene resta comune, ma il godimento è garantito.
• Accordo scritto con scambio di utilità. Si può concordare un trasferimento in cambio di lavori sulle parti comuni, come il rifacimento di una facciata o il rinnovo di un impianto, che il condomino interessato si assume a proprio carico.

 

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