Decisioni assemblea condominiali e quorum necessario, quando bastano anche soli 2 condomini in base Cassazione n.10361 2025
Con la sentenza n.10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione ha confermato che una delibera assembleare può essere presa anche se votata da due soli condomini ed è comunque valida ed efficace
L'assemblea di condominio è l'organo decisionale che governa l'amministrazione delle parti comuni di un edificio. Le decisioni prese in tale sede incidono su temi di gestione, manutenzione, utilizzo degli spazi comuni e ripartizione delle spese. La legittimità delle delibere è subordinata a regole chiare, che mirano a tutelare sia gli interessi dei singoli condomini sia la funzionalità dell’intero sistema condominiale.
Le regole generali per la validità delle delibere: costituzione dell’assemblea e convocazione
La validità delle decisioni assembleari presuppone il rispetto di una serie di condizioni previste dalla normativa vigente.
Il primo passo è rappresentato dalla regolare convocazione, che deve avvenire a cura dell'amministratore o, in caso di sua assenza o inerzia, da un gruppo di proprietari che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio. L’avviso di convocazione dell'assemblea di condominio deve specificare giorno, ora, luogo o piattaforma di videoconferenza, insieme all’ordine del giorno.
Solo la convocazione trasmessa secondo le modalità legali, raccomandata A/R, PEC o consegna a mano, assicura la validità dell’adunanza e delle eventuali deliberazioni. L’omessa, tardiva o irregolare comunicazione può comportare l’annullabilità delle decisioni.
La presenza di tutti i condomini aventi diritto di voto, o dei rispettivi rappresentanti, determina la corretta costituzione dell’assemblea. Una volta regolarmente costituita, l’assemblea può procedere all’esame e alla votazione dei punti all’ordine del giorno, rispettando i quorum richiesti dalla normativa.
Quorum costitutivo e deliberativo: come si calcolano e quando bastano anche pochi condomini
Perché sia possibile adottare una delibera valida, devono essere raggiunte determinate maggioranze, dette "quorum". Quelli costitutivi consentono l’inizio dei lavori, mentre quelli deliberativi riguardano l’approvazione dei singoli punti:
- Prima convocazione: è necessario l’intervento di almeno due terzi dei partecipanti e due terzi del valore dell’edificio.
- Seconda convocazione: il numero si abbassa a un terzo degli aventi diritto e a un terzo del valore millesimale.
Situazioni particolari emergono nei piccoli condomini. In seconda convocazione, anche solo due persone possono adottare decisioni valide, a patto che rappresentino almeno un terzo dei partecipanti e dei millesimi. Si tratta di una possibilità confermata dalla recente giurisprudenza, la quale richiama la necessità, anche nei casi limite, di tutelare la possibilità di amministrare efficacemente l’edificio, senza che assenze reiterate paralizzino la gestione.
Per esempio: in un condominio composto da 6 unità, se sono presenti 2 proprietari con almeno un terzo dei millesimi, la riunione si considera validamente costituita. Questo scenario rende essenziale la verifica sia del numero dei presenti sia dei millesimi rappresentati.
| Convocazione | Quorum costitutivo | Quorum deliberativo |
| 1a convocazione | 2/3 partecipanti + 2/3 millesimi | A seconda della materia trattata |
| 2a convocazione | 1/3 partecipanti + 1/3 millesimi | Gestione ordinaria: maggioranza intervenuti + 1/3 millesimi |
Le sentenze della Cassazione rilevanti: cosa cambia con la n. 10361 del 2025
Con la sentenza n.10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione ha confermato che una delibera assembleare può essere presa anche se votata da due soli condomini, chiarendo che il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulla la delibera, ma solo annullabile.
In pratica, la delibera è valida ed efficace finché non viene impugnata nei tempi previsti dalla legge.
Ciò significa che una delibera approvata in assemblea anche se con pochissimi presenti ha pieno valore legale, a meno che un condomino interessato non la impugni, rispettando le seguenti tempistiche:
- entro 30 giorni (dalla data della delibera) se era presente ma contrario o astenuto;
- entro 30 giorni dalla comunicazione, se era assente.
- La sentenza puntualizza la funzione anti-paralisi della normativa condominiale, sottolineando che la gestione ordinata delle parti comuni non può essere pregiudicata dalla sistematica mancanza di partecipazione.
- Conferma la possibilità dei condomini presenti di assumersi piena responsabilità decisionale, rendendo necessario il controllo rigoroso delle deleghe e il rispetto della trasparenza procedurale.
- La giurisprudenza richiede che, nei casi limiti, venga documentata con precisione la sussistenza dei quorum costitutivi e deliberativi nella verbalizzazione.
Impugnazioni, verbalizzazione e conseguenze delle irregolarità
I motivi per impugnare la delibera dell'assemblea possono essere vari: vizi nei quorum, irregolarità nella convocazione, problemi nella verbalizzazione o nella rappresentanza. Gli interessati devono agire entro 30 giorni dalla votazione o dalla comunicazione del verbale. L’onere della prova sulle irregolarità è sempre di chi impugna.La verbalizzazione rappresenta la memoria ufficiale della seduta e deve essere svolta secondo criteri di precisione e trasparenza. Pur se la legge, salvo le riunioni in videoconferenza, non prescrive la presenza obbligatoria di presidente e segretario, la loro nomina resta una buona prassi per assicurare la migliore conduzione e regolarità delle operazioni.
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