Il condomino esasperato che smette di pagare per il comportamento dell'amministratore: le decisioni dei giudici

Un amministratore che non risponde alle mail, che ritarda i rendiconti, che affida lavori senza chiedere preventivi o che gestisce i conti in modo opaco può far perdere la pazienza al più tollerante dei condòmini. Così, in molti condomìni italiani, nasce la tentazione di una protesta silenziosa: smettere di pagare le quote, nella convinzione che chi gestisce male non meriti di essere finanziato. È una scelta comprensibile sul piano umano, ma sul piano giuridico è una strada che porta quasi sempre a un decreto ingiuntivo, a interessi e spese legali a carico di chi ha sospeso i versamenti. 

È possibile rifiutarsi di pagare le spese condominiali se l’amministratore gestisce male?

La risposta è netta: no. Secondo la normativa vigente e l’orientamento costante della giurisprudenza, il condòmino non può sospendere il pagamento delle quote come forma di protesta contro la cattiva gestione dell’amministratore. Non esiste nell’ordinamento un diritto di “sciopero” delle spese condominiali, nemmeno quando i comportamenti dell’amministratore sono davvero criticabili.

Il motivo è che l’obbligo di contribuire alle spese comuni è autonomo rispetto ai vizi della gestione. Il condòmino non paga all’amministratore, paga al condominio, cioè alla collettività dei proprietari, per consentire la conservazione e il godimento delle parti comuni: ascensore, tetto, facciata, impianti, pulizia, assicurazione, utenze. Queste spese esistono a prescindere da come l’amministratore svolge il proprio incarico, e i fornitori vanno pagati comunque.

Il fondamento si trova nell’articolo 1123 del Codice civile, secondo cui le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Si tratta di un’obbligazione che nasce dalla proprietà dell’unità immobiliare e dalla delibera assembleare che approva il bilancio preventivo e il consuntivo, non dal comportamento dell’amministratore. Per questo la giurisprudenza parla di obbligazione propter rem, collegata alla titolarità del bene, e non di un rapporto di scambio in cui l’inadempimento di una parte giustifichi l’inadempimento dell’altra.

Perchè non vale l’eccezione di inadempimento

Chi sospende i pagamenti delle spese condominiali spesso invoca, magari senza saperlo, la logica dell’eccezione di inadempimento prevista dall’articolo 1460 del Codice civile: se l’altra parte non adempie, posso non adempiere anch’io. Ma questa regola riguarda i contratti con prestazioni corrispettive, e il rapporto tra condòmino e condominio non è di questo tipo.

L’eventuale inadempimento dell’amministratore, inoltre, riguarda il rapporto tra amministratore e condominio, non il rapporto tra il singolo condòmino e le spese comuni. Il singolo non può quindi opporre al condominio i presunti errori dell’amministratore per sottrarsi al proprio dovere di contribuire.

Cosa hanno deciso i giudici

La Corte di cassazione ha ribadito in più occasioni che il condòmino non può rifiutare o ritardare il pagamento degli oneri condominiali adducendo irregolarità o carenze nella gestione da parte di un amministratore di condominio. Gli orientamenti consolidati possono riassumersi così:

• Il bilancio approvato vincola: finché la delibera che approva il rendiconto e il riparto non viene annullata o dichiarata nulla, il debito è esigibile.
• Le contestazioni vanno fatte valere con l’impugnazione: se il condòmino ritiene illegittima la delibera, deve agire entro trenta giorni ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla comunicazione per gli assenti.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può verificare solo l’esistenza e l’efficacia della delibera, non sindacarne la validità, se questa non è stata impugnata nei termini. Le irregolarità di gestione, quindi, non bastano a far revocare il decreto.
• Le compensazioni non sono ammesse: il condòmino non può trattenere le quote sostenendo di vantare crediti verso il condominio o di aver subito danni dalla cattiva amministrazione.

In sostanza, i tribunali tendono a respingere le opposizioni fondate su doglianze generiche sulla gestione, condannando il condòmino moroso al pagamento delle quote, degli interessi e delle spese del procedimento.

I rischi concreti per chi smette di pagare

Sospendere i versamenti per protesta espone a conseguenze pesanti. Ecco le principali:

• Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo: l’amministratore è tenuto, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, ad agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso, salvo dispensa dell’assemblea.
• Interessi di mora e spese legali: il debito cresce e si aggiungono i costi del procedimento, spesso superiori all’importo originario.
• Sospensione dei servizi comuni: ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in caso di mora nel pagamento da oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere il condòmino dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come ad esempio il riscaldamento centralizzato, nei limiti previsti dalla legge.
• Pignoramento: sulla base del titolo ottenuto, si può procedere all’esecuzione forzata sui beni del debitore.
• Responsabilità sussidiaria: l’amministratore può comunicare i dati dei morosi ai creditori del condominio, che possono agire contro di loro.

C’è poi un effetto spesso sottovalutato: la morosità di uno ricade sugli altri. Se alcuni condòmini non pagano, la cassa condominiale si svuota, i fornitori restano scoperti e i condòmini in regola rischiano di dover coprire il buco. Protestando, quindi, si finisce per colpire i vicini e non l’amministratore.

Il vero rimedio: la revoca dell’amministratore

Se l’amministratore è negligente, la legge offre uno strumento preciso: la revoca. Non la sospensione dei pagamenti, ma la rimozione dall’incarico. Le strade sono due.

La revoca assembleare. L'assemblea può revocare l'amministratore condominiale in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Può farlo senza dover dimostrare una giusta causa, anche se in assenza di questa l’amministratore potrebbe chiedere il compenso residuo.

La revoca giudiziale. Se l’assemblea non si pronuncia o non raggiunge la maggioranza, ciascun condòmino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la revoca. Il Codice civile elenca alcune gravi irregolarità che la giustificano, tra cui:

• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
• mancata esecuzione di provvedimenti dell’autorità giudiziaria o amministrativa e di delibere assembleari;
• mancata apertura e utilizzo del conto corrente condominiale o postale, o gestione con commistione di patrimoni;
• mancata costituzione in giudizio per azioni che richiedono tutela;
• omessa tenuta dei registri obbligatori;
• mancata comunicazione ai condòmini, nel caso di morosità, dei dati utili alla riscossione.

Il procedimento si svolge in camera di consiglio, con ricorso al tribunale, ed è generalmente più rapido di una causa ordinaria. Se la revoca è accolta, l’amministratore può essere anche condannato alle spese di giudizio.

Altri strumenti utili a tutela del condòmino

Oltre alla revoca, il condòmino ha a disposizione altre azioni concrete per contrastare una gestione scorretta:

• Richiedere la convocazione dell’assemblea: bastano due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio per chiedere all’amministratore di convocarla; in caso di inerzia, possono provvedere direttamente.
• Esaminare i documenti contabili: ogni condòmino ha diritto, previo preavviso, di visionare e farsi rilasciare copia, a proprie spese, di fatture, giustificativi e rendiconti.
• Impugnare le delibere illegittime entro il termine di trenta giorni.
• Chiedere il risarcimento del danno: se la cattiva gestione ha prodotto un pregiudizio economico, il condominio, e in alcuni casi il singolo condòmino, può agire contro l’amministratore per responsabilità contrattuale.
• Segnalare irregolarità fiscali: l’amministratore ha obblighi anche in materia di sostituto d’imposta e di tracciabilità dei pagamenti.

Come comportarsi in pratica: una guida rapida

Se ritenete che l’amministratore stia gestendo male il condominio, il percorso corretto è questo:

1. Continuate a pagare le quote regolarmente, per non esporvi a decreti ingiuntivi e interessi.
2. Documentate le irregolarità: raccogliete mail, verbali, estratti conto e ogni elemento che provi le mancanze.
3. Inviate una diffida scritta all’amministratore, con PEC o raccomandata, chiedendo di sanare le inadempienze entro un termine ragionevole.
4. Chiedete la convocazione dell’assemblea con all’ordine del giorno la revoca o la sostituzione.
5. Se l’assemblea non decide, valutate il ricorso al tribunale per la revoca giudiziale, con l’assistenza di un avvocato.
6. Impugnate entro trenta giorni le delibere che ritenete illegittime.

Anche in presenza di dubbi su singole voci di spesa, è preferibile pagare e poi contestare formalmente, piuttosto che trattenere somme che potrebbero essere considerate dovute.

 

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