Investimenti immobiliari 2025, quali sono i preferiti in Italia e all'estero dai ricchi?

Nel 2025, il settore degli investimenti immobiliari continua a essere un punto di riferimento per la tutela e la crescita dei capitali, soprattutto tra gli individui ad alta capacità patrimoniale residenti in Italia e all’estero. In un contesto economico che, pur avendo mostrato segnali di ripresa, resta caratterizzato dall’incertezza dovuta agli effetti delle politiche monetarie, all’inflazione e alle rinnovate esigenze abitative post-pandemia, l’immobiliare di pregio rappresenta uno strumento di diversificazione e di difesa rispetto alla volatilità degli altri asset finanziari. L’analisi delle preferenze di investimento dei ricchi evidenzia sia la centralità del mattone nazionale, con focus sempre più marcato sulle aree urbane e turistiche di eccellenza, sia una crescente apertura verso nuove strategie e mercati emergenti fuori dai confini italiani.

Trend attuali degli investimenti immobiliari in Italia

Il 2025 segna una progressiva stabilizzazione del mercato immobiliare italiano, dopo il rallentamento degli scorsi anni legato al credito più selettivo e al temporaneo innalzamento dei tassi d’interesse. Le ultime rilevazioni riportate nel Market Report di Engel & Völkers confermano che la domanda di immobili di pregio, in particolare nelle grandi città come Milano, Roma e nelle località esclusive, continua a crescere. Milano resta la destinazione più richiesta tra gli investitori benestanti, grazie al suo dinamismo economico e al consolidamento di una domanda nazionale e internazionale che spinge i valori degli immobili residenziali e degli attici di lusso. Nel centro storico e nelle zone come Brera e Quadrilatero, i prezzi possono superare i 12.000 €/mq per abitazioni ristrutturate al nuovo, con picchi che raggiungono i 22.000 €/mq in specifiche location di eccellenza.

Tuttavia, l'immobiliare di pregio non si limita alle sole metropoli. Le zone turistiche della Liguria, della Costiera Amalfitana, delle Dolomiti, della Toscana, della Sardegna e dei grandi laghi continuano ad attrarre capitali, spesso orientati verso la seconda casa o l’investimento per messa a reddito. Il profilo degli acquirenti stranieri è sempre più alto: statunitensi, canadesi, inglesi e tedeschi guidano la domanda per immobili tra i 500.000 e oltre 1 milione di euro, sia come residenza di lusso sia come asset da valorizzare tramite affitti brevi o rivendite.

Le preferenze si stanno evolvendo anche in termini di tipologia e posizione: cresce la richiesta di trilocali ristrutturati, case con spazi esterni, giardini e alta efficienza energetica, in quartieri connessi, dotati di servizi e infrastrutture moderne. Nei mercati residenziali delle grandi città, le zone vicine alle metropolitane e ai poli universitari sono sempre più valorizzate. L’offerta deve rispondere a standard qualitativi crescenti e alla domanda di soluzioni "chiavi in mano", dove la ristrutturazione viene vista come valore aggiunto anziché ostacolo, specialmente per investitori non residenti.

I fattori fiscali e normativi, la flat tax e le criticità del sistema italiano

Tra le motivazioni che rendono il mercato italiano particolarmente attraente per le categorie patrimoniali più elevate emerge, accanto alla valorizzazione turistica e alla qualità della vita, il regime fiscale agevolato della flat tax. Ai soggetti che trasferiscono la residenza in Italia viene infatti concessa la possibilità di pagare un’imposta forfettaria annua di 200.000 euro sui redditi prodotti all’estero, con estensione ai familiari per ulteriori 25.000 euro a testa. Questa normativa, prevista dall'art. 24-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. 917/1986), ha richiamato numerose famiglie internazionali interessate a stabilire il proprio centro di interessi economici in Italia, favorendo l’incremento di acquisti immobiliari nelle città d’arte e nelle zone di pregio.

Nonostante questi aspetti positivi, permane un importante elemento critico: la frammentazione normativa locale e la presenza di abusi edilizi, spesso sconosciuti o tollerati in fase di compravendita. Nei principali mercati stranieri, la regolarità urbanistica è un prerequisito, mentre in Italia può essere commercializzato un immobile anche in presenza di abusi, se opportunamente dichiarati. Questo genera un sentimento di scarsa trasparenza tra gli investitori esteri e può costituire un ostacolo alla piena valorizzazione del mercato nazionale. L’efficacia delle future politiche di riqualificazione e semplificazione amministrativa sarà determinante per attrarre nuovi capitali e strutturare strategie di sviluppo uniformi.

Strategie e novità per investire: dalle nuove costruzioni agli strumenti finanziari evoluti

Gli investimenti immobiliari tradizionali trovano oggi nuovi strumenti di diversificazione, utilizzati anche da chi dispone di grandi capitali ma richiede una forte liquidità e partecipazione in mercati globali. I REIT (Real Estate Investment Trusts) e le SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) consentono l’accesso a portafogli immobiliari diversificati quotati in borsa, beneficiando dei dividendi periodici e dell’apprezzamento degli asset sottostanti. Dal punto di vista della fiscalità, i dividendi dei REIT seguono una tassazione agevolata rispetto agli altri investimenti finanziari. In parallelo, il crowdfunding immobiliare e il crowdlending, ossia il finanziamento collettivo di specifici progetti, stanno registrando una crescita significativa anche tra investitori retail e high net-worth individuals interessati a rendimenti superiori al 9-10% annuo.

Altri metodi di investimento adottati dagli investitori facoltosi comprendono l’acquisto per affittare (con particolare riguardo ai segmenti di affitti brevi e case vacanza), operazioni di flipping immobiliare (comprare, ristrutturare, rivendere) e la partecipazione a gruppi d’investimento (che consentono di accedere a multiproprietà o a sviluppi immobiliari di maggior dimensione). In questo contesto, le città con la maggiore crescita in termini di rendimenti locativi, secondo Global Property Guide – 2025, sono Riga, Dublino, Podgorica, Varsavia, Bucarest e Bruxelles, tutte con rendimenti superiori al 5%, e in alcuni casi anche all’8%. In Italia, il rendimento medio degli affitti si attesta intorno al 5%, con picchi nelle grandi città e nei centri universitari.

I mercati esteri più richiesti dai ricchi, panoramica e destinazioni emergenti

Per quanto concerne gli investimenti all’estero, i super-ricchi nel 2025 privilegiano mercati capaci di garantire stabilità giuridica, attrattività fiscale e prospettive di crescita, bilanciando sicurezza, potenziale di generazione di reddito e rivalutazione nel tempo. Gli Stati Uniti si confermano il primo riferimento mondiale, grazie a un sistema giuridico trasparente, domanda sostenuta e una vasta gamma di opportunità nel residenziale, commerciale e nei mercati alternativi (logistica, data centers, student housing). Le aree metropolitane di New York, Miami, Los Angeles, Dallas e Houston risultano tra le più ambite, sia per investimento diretto sia attraverso partecipazioni societarie o REIT.

In Europa si rafforzano i mercati consolidati di Londra, Parigi, Berlino, Barcellona, Madrid e le capitali del Nord Europa, che offrono sia stabilità sia prospettive di rivalutazione legate ai grandi progetti urbani e ai trend demografici. Particolarmente interessante la crescita dei rendimenti a Riga e Varsavia, dove l’accessibilità dei prezzi si affianca a una forte domanda di affitti brevi e medio-lunghi, non solo da parte di lavoratori e studenti ma anche di expat e investitori istituzionali. In ambito mediterraneo, continuano a crescere le città della Spagna e del Portogallo, stimolate da regimi di golden visa e programmi fiscali amici degli investitori stranieri.

Al di fuori dell’Europa, Dubai attrae capitali per l’efficace combinazione di alta redditività locativa (spesso oltre il 6%), sicurezza, politiche pro-investitore e una legislazione innovativa in materia di visto di lungo periodo. Tra le destinazioni emergenti figurano inoltre alcuni paesi dell’America Latina (Messico, Brasile, Colombia) e dell’Asia-Pacifico (Vietnam e India in particolare), paesi che offrono ancora spazio per un apprezzamento significativo delle proprietà e rendimenti locativi competitivi. Il controllo sui rischi, dall’oscillazione dei cambi ai fattori geopolitici, resta centrale nella strategia degli high net-worth individuals.

Tendenze e scenario per il 2025, qualità, sostenibilità ed efficienza

Gli investitori immobiliari di fascia alta rivelano nel 2025 una spiccata sensibilità per la qualità dell’abitare, la sostenibilità energetica e l’innovazione tecnologica delle proprietà acquisite. La domanda si orienta verso immobili ristrutturati, dotati di sistemi di domotica, classe energetica elevata e possibilità di essere gestiti anche a distanza (smart home). In tutte le principali città italiane ed estere emerge forte l’apprezzamento per il trilocale con giardino o terrazzo, la presenza di spazi esterni privati e la vicinanza ai servizi.

Nelle trattative internazionali assume rilievo la presenza di documentazione urbanistica regolare e la chiarezza delle informazioni tecniche, elementi che impattano sia sulla percezione di sicurezza dell’investimento, sia sulla velocità di assorbimento del mercato. L’effetto "destagionalizzazione" delle località turistiche, la rivalutazione dei borghi in alternativa alle location urbane, e la spinta verso riqualificazioni in ottica green, innescano nuove opportunità di crescita per i segmenti residenziali e secondari.

• Efficienza e impatto ambientale: sempre più acquirenti top cercano immobili con classe energetica A o B, sistemi fotovoltaici, isolamento termico e comfort acustico.
• Domanda internazionale: in aumento, con acquirenti attratti dal "lifestyle italiano", dalle località di pregio e dal potenziale dei mercati emergenti, a fronte di una maggiore prudenza per i rischi normativi.
• Tecnologia e digitalizzazione: l’accesso a piattaforme di investimento digitale, le visite virtuali e i sistemi di gestione amministrativa avanzata facilitano e rendono più sicure le operazioni immobiliari di lusso.

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