Lo Stato ha venduto case per 3,3 mld ma le ha riprese in affitto pagando 5,4 mld: cosa c'è dietro questo incredibile paradosso

Vendere patrimoni immobiliari pubblici per fare cassa, salvo poi pagarne l’utilizzo come inquilini: questa la dinamica che ha segnato la gestione di numerose proprietà dello Stato italiano nell’ultimo ventennio. Un meccanismo che, analizzato a distanza di anni, fa emergere contraddizioni profonde e risvolti economici sorprendenti. Il risultato? Stando ai dati pubblicati e analizzati dai giornalisti Milena Gabanelli e Andrea Priante per il Corriere della Sera, nella rubrica dataroom, l’operazione si è tradotta in un flusso di denaro in uscita che ha superato di gran lunga quello incassato inizialmente, a tutto vantaggio di operatori privati, banche e fondi immobiliari.
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La genesi dell’operazione: la grande svendita degli immobili statali

All’inizio degli anni Duemila, il Governo italiano, sotto la guida del Ministro dell’Economia Giulio Tremonti, decide di smobilitare una parte considerevole del patrimonio immobiliare pubblico. Settembre 2001 segna l’avvio di questa scelta, formalizzata attraverso un decreto che, sotto la pressione del debito pubblico e con l’obiettivo dichiarato di ridurre le ingenti spese di manutenzione, autorizza la vendita di centinaia di edifici di proprietà statale.

L’operazione promette liquidità immediata, presentandosi come una risposta all’urgenza di risanare i conti pubblici e di razionalizzare la gestione delle strutture. Si assiste così al trasferimento di oltre 396 immobili – per un totale di oltre tre milioni di metri quadrati, molti dei quali situati nei centri storici delle principali città italiane – al Fondo Immobili Pubblici (FIP). Si tratta di un fondo riservato costituito appositamente per la valorizzazione e la dismissione degli immobili statali.

Tuttavia, i dettagli dell’operazione destano preoccupazione. Il valore assegnato al portafoglio immobiliare viene stabilito a 3,6 miliardi di euro dalla società americana Reag su incarico di Investire SGR, gestore del fondo stesso. Da tale cifra viene subito praticato uno "sconto" del 10%, portando a 3,3 miliardi gli introiti effettivi per lo Stato. Alcuni dati ufficiali dell’Agenzia del Territorio stimavano però un valore vicino ai 4,2 miliardi di euro per la stessa massa di palazzi, evidenziando una discrepanza significativa tra stima e prezzo di realizzo.

Nel cuore della strategia vi era la promessa di ridurre anche i costi di manutenzione, considerati storicamente elevati nella gestione pubblica. Eppure, a distanza di vent’anni, l’analisi delle cifre e delle modalità di stima induce ad interrogativi sulla reale congruità economica di una svendita che continuerà a pesare a lungo sulle casse dello Stato.

Il caso emblematico del Palazzo degli Uffici Finanziari di Milano

Uno degli esempi più evidenti del meccanismo adottato è rappresentato dal Palazzo degli Uffici Finanziari di Milano, sito in via Moscova. Questo edificio storico, con oltre 60 mila metri quadrati di superficie, ha ospitato per decenni uffici dell’Agenzia delle Entrate, del Catasto e del Ministero delle Finanze, con più di un migliaio di dipendenti pubblici.

La storia dello stabile racconta ciò che è avvenuto in molti altri casi: dopo la vendita al fondo FIP nel 2004 per 174,6 milioni di euro, lo Stato continua ad occupare l’immobile, ma come locatario, pagando un canone di affitto prossimo al milione di euro al mese. Solo nel triennio precedente al 2026, sono stati programmati dall’Agenzia delle Entrate interventi di manutenzione straordinaria per 1,2 milioni di euro, a indicare come anche i costi accessori siano rimasti per lo più a carico pubblico.

Nel 2024, il fondo gestito da Investire SGR separa l’edificio dal resto del patrimonio trasferendolo in un nuovo veicolo finanziario chiamato "Fondo Moscova", con l’obiettivo di renderlo ancora più appetibile per nuovi investitori privati. Nel frattempo, federazioni di categoria e sindacati alzano la voce contro il trasferimento degli uffici in aree più periferiche e meno accessibili, evidenziando l’enorme impatto anche per l’utenza.

Secondo stime della FIAIP, il valore di mercato attuale del palazzo si aggira attorno ai 500 milioni di euro, creando un notevole margine di guadagno per il fondo e una perdita teorica per l’ex proprietario statale. Oggi, dopo vent’anni e ingenti canoni versati, lo Stato si trova sfrattato, dover fronteggiare i costi di nuovi affitti o di riacquisto e la complicazione di una logistica pubblica fortemente peggiorata per i cittadini.

Meccanismi e attori coinvolti: fondi, banche e valutazioni discutibili

Lo schema organizzativo alla base della cartolarizzazione e gestione degli immobili pubblici è stato guidato da quattro banche internazionali (Banca IMI, Lehman Brothers, Barclays, RBS) che hanno scelto i gestori del fondo, delegando la valutazione immobiliare a soggetti privati come Reag (oggi gruppo Kroll) e, operativamente, ad aziende come IPI Spa, incaricata anche delle vendite successive.

Le modalità di stima del valore degli immobili, secondo quanto riportato dalla Corte dei Conti e dall’Agenzia del Territorio, sono apparse sin da subito lacunose: sono mancati veri rilievi tecnici, indagini strutturali e approfondimenti generalmente richiesti in questo tipo di operazioni, lasciando spazio esclusivamente a dati forniti dagli incaricati del fondo e inducendo a valutazioni spesso inferiori a quanto giudicato congruo dagli enti pubblici.

Nei fatti, a vendite ultimate, lo Stato è rimasto in posizione di locatario e non ha potuto negoziare con forza i canoni, spesso superiori ai parametri di mercato. Gli attori privati, invece, hanno potuto beneficiare di rendite garantite da locatari pubblici, con canoni spesso agganciati all’inflazione. In molti casi, gli immobili sono poi stati ceduti a terzi con plusvalenze consistenti.

Ad aggravare il quadro, la gestione degli accordi di locazione e delle manutenzioni ha perpetuato la situazione di squilibrio: la gran parte degli obblighi legati al mantenimento degli edifici è rimasta a carico dello Stato, che quindi non ha ridotto davvero le spese a cui intendeva sottrarsi originariamente.

Le conseguenze economiche per lo Stato: dal guadagno all’emorragia di miliardi

Se i promotori dell’operazione promettevano un miglioramento della posizione finanziaria dello Stato, l’analisi dettagliata dei flussi economici permette di constatare l’effetto opposto. A fronte dell’incasso iniziale di 3,3 miliardi di euro, in venti anni la Pubblica Amministrazione ha corrisposto complessivamente oltre 5,4 miliardi in canoni di affitto ai fondi e ai successivi proprietari privati.

In più, si devono aggiungere i costi di manutenzioni straordinarie, recentemente stimati superiori ai 200 milioni di euro, e le spese per il riacquisto di 22 immobili, tornati al Demanio a prezzi di mercato per una cifra attorno ai 400 milioni. Ecco, dunque, una stima sintetica dell’impatto economico complessivo:

La tabella evidenzia come la somma delle uscite abbia superato di molto l’attivo generato dal programma di dismissione: l’affitto ha superato il valore incassato dalla vendita, facendo sorgere il dubbio sulla razionalità economica di tali strategie. Nel frattempo, il debito pubblico nazionale – che nel 2004 si attestava a 1.400 miliardi – oggi raggiunge soglie ben oltre 3.000 miliardi, senza effetti benefici derivanti dall’alienazione del patrimonio immobiliare.

Effetti su servizi pubblici e cittadini: tra disagi e cambio di sedi istituzionali

L’impatto della dismissione e successiva locazione degli immobili è stato avvertito pesantemente anche sul piano organizzativo e logistico dei servizi pubblici. Trasferendo sedi storiche da zone centrali facilmente accessibili a aree periferiche, numerosi cittadini hanno incontrato maggiori difficoltà nel raggiungere uffici della PA, con aumentati tempi di spostamento, minore rapidità di risposta e perdita di riferimenti consolidati.

Le testimonianze sindacali e le proteste dei lavoratori pubblici hanno accompagnato il progressivo svuotamento di importanti sedi, in particolare a Milano, dove il trasferimento dal Palazzo degli Uffici Finanziari verso il Lorenteggio ha determinato non solo un aumento dei disagi per utenti e lavoratori, ma anche una ricaduta negativa sulla percezione di efficienza e qualità dell’amministrazione pubblica.

L’effetto domino di queste operazioni ha conosciuto una forte accelerazione con la digitalizzazione, ma non sempre l’efficientamento tecnologico è riuscito a compensare le criticità introdotte dalla nuova geografia dei servizi. Si è assistito inoltre a una elevata frammentazione delle sedi istituzionali, con conseguente incremento dei costi indiretti (traslochi, nuovi allestimenti, oneri amministrativi).

Riflessioni e bilancio finale: il vero costo di una scelta politica discutibile

Guardando al bilancio di oltre vent’anni di dismissioni, il quadro restituito da inchieste giornalistiche e dagli stessi organi di controllo pubblici (come la Corte dei Conti) appare inequivocabile: la vicenda ha dimostrato la scarsa attenzione dell’interesse pubblico rispetto a quello privato.

La cessione sottocosto di immobili strategici ha concesso un vantaggio rilevante agli investitori privati, permettendo loro di acquistare a prezzi ribassati e monetizzare rapidamente la rendita derivante dagli affitti pubblici, talvolta rivendendo gli stessi edifici con forti plusvalenze. Lo Stato, d’altro canto, ha perso il controllo sul proprio patrimonio, continuando a sostenerne gli oneri senza esercitare un reale potere contrattuale sui canoni e subendo la perdita di centralità logistica.

Questo episodio costituisce un caso emblematico di inefficienza, sottovalutazione degli asset e mancata tutela dei beni collettivi. Il vero costo non si misura soltanto in miliardi di euro usciti dalle tasche dei contribuenti, ma anche nell’indebolimento delle istituzioni, nella perdita di trasparenza e nella crescente complessità gestionale della macchina pubblica. Un approccio più trasparente e consapevole avrebbe potuto evitare una parte consistente dell’emorragia finanziaria e garantire maggiore coerenza tra gli obiettivi dichiarati e i risultati raggiunti, mantenendo la centralità dell’interesse collettivo.