Meglio investire in azioni o nel mattone (case, box, immobili)? I risultati di 2 nuove ricerche 2024

di Chiara Compagnucci pubblicato il 20/02/2024 alle 19:20

Sono due le ricerche sul confronto dei rendimenti fra gli investimenti in azioni o nel mattone su cui vogliamo concentrare l'attenzione.

Un recente studio ha confermato l'interesse dei risparmiatori italiani per gli investimenti immobiliari, sottolineando la necessità di analizzare le discrepanze nei costi e nei rendimenti tra questi investimenti e quelli in strumenti finanziari al fine di condurre una valutazione oggettiva della loro convenienza relativa. Vediamo insieme cosa cambia analizzando l'arco temporale 2012-2022:

Azioni o mattone? La prima ricerca del 2024
La seconda ricerca che confronta investimenti in azioni e mattone

Azioni o mattone? La prima ricerca del 2024

Supponendo un investimento di 250.000 euro con un orizzonte temporale decennale, le differenze tra l'investimento immobiliare e quello azionario sono evidenti. L'investimento immobiliare, fa notare Wall Street Italia, si presenta come un'opzione costosa e poco remunerativa, con potenziali spese cumulative che oscillano tra 10.000 euro e 140.000 euro in 10 anni. Al momento della vendita, con una prevista diminuzione del valore del 33,5%, si stima un incasso di 166.000 euro.

Considerando un affitto con un ricavo previsto di 100.000 euro, il guadagno netto potenziale si aggira sui 6.000 euro nel migliore dei casi, mentre in tutte le altre situazioni si rischia di incorrere in perdite. Questo scenario sottolinea la discrasia tra la percezione comune dell'investimento immobiliare e la sua effettiva redditività.

Al contrario, un investimento simile nell'azionario avrebbe prodotto risultati più favorevoli. Prendendo come riferimento l'indice MSCI World nel periodo 2012-2022, con una crescita complessiva del 142% e un rendimento medio annuo dell'8,8%, nonostante le fluttuazioni, si osserva un aumento del patrimonio a circa 600.000 euro in 10 anni con un investimento iniziale di 250.000 euro.

La seconda ricerca che confronta investimenti in azioni e mattone

Il Sole 24 Ore ha condotto un'analisi comparativa tra gli investimenti in azioni e nel mercato immobiliare, considerando l'indice total return calcolato sui dati forniti da Nomisma, che include i rendimenti lordi degli affitti e le eventuali variazioni di valore al metro quadro.

In media, nelle 13 principali città prese in esame, le abitazioni hanno registrato un rendimento del 54%, mentre i negozi hanno segnato il 79%. Gli uffici hanno mostrato un rendimento inferiore al 40,2% a causa dell'impatto della pandemia di Covid-19 e del conseguente aumento dello smart working. Nei centri urbani di provincia, il rendimento total return si è attestato al 51% per le abitazioni, al 71,5% per i negozi e al 38% per gli uffici.

Questi rendimenti risultano inferiori rispetto a quelli registrati nei mercati azionari durante lo stesso periodo di tempo, che hanno raggiunto il 200% secondo l'indice Msci World total return in euro. A Piazza Affari (FtseMib total return), il rendimento è stato del 125%, al netto delle imposte su cedole e plusvalenze. Il rendimento è ulteriormente ridotto al 33,5% se confrontato con gli investimenti in obbligazioni, secondo l'indice Jpm Gbi Italy 7-10 anni.

Gli investimenti in governativi italiani offrono esenzione dalle tasse di successione e una tassazione al 12,5% per gli equiparati. Da non dimenticare i costi di gestione e l'impatto fiscale sugli affitti, che si aggira intorno al 30%.

I tempi più lunghi associati alla compravendita di immobili possono comportare periodi prolungati di immobilizzazione sul mercato, con conseguente necessità di ridurre i prezzi per ottenere liquidità immediata, rendendo meno vantaggioso l'investimento immobiliare. Al contrario, gli investimenti in azioni, obbligazioni e fondi possono essere liquidati rapidamente per ottenere denaro in poche ore.

Infine, le prospettive per il mercato immobiliare non appaiono ottimali a causa della fine dei bonus fiscali e delle normative europee a favore dell'ambiente, che potrebbero mettere sotto pressione il settore immobiliare