Mercato immobiliare e case, le città in cui si guadagna ancora e quanto in media e quali in perdita

L'analisi delle dinamiche di mercato nell'ottica di investimenti 2025 mostra come il comparto abbia chiuso il 2024 in crescita: le compravendite hanno superato quota 720.000 unità con una variazione positiva rispetto all'anno precedente, mentre il fatturato del settore residenziale ha raggiunto i 123,7 miliardi di euro, evidenziando un incremento del 5,7%. Gli analisti prevedono un'ulteriore crescita dell'8% nel 2025.

Tra i fattori che incidono positivamente sui rendimenti immobiliari figurano la costante domanda abitativa, l'intensa urbanizzazione e la rilevanza dell'abitare quale esperienza centrale, oltre l'acquisto del «bene casa». Le nuove costruzioni rimangono una quota minoritaria del mercato, con appena 55.000 unità nel 2024, riflettendo la penuria di nuove abitazioni disponibili rispetto alla crescente domanda, elemento che sostiene i prezzi al rialzo.

La performance del mattone dal 1975 a oggi mostra rendimenti in linea o superiori rispetto ad altre tipologie di investimento, come azioni o titoli di Stato, specie nelle aree più dinamiche del Paese. Negli ultimi dieci anni, la rivalutazione del valore degli immobili nei grandi centri urbani ha spesso battuto l'andamento dell'inflazione e rafforzato la percezione della casa come asset sicuro e redditizio.

Valori immobiliari: le città dove conviene investire e quelle in perdita

Analizzando le valutazioni, emerge una netta polarizzazione tra Nord e Sud Italia, con eccezioni di rilievo nelle aree metropolitane più dinamiche. Lo spartiacque di convenienza per chi considera il mercato immobiliare conviene investire risiede nella soglia dei 2.200 euro al metro quadro: superata questa cifra diventa sostenibile rigenerare edifici, mentre valori inferiori segnalano territori in difficoltà economica, dove la presenza di operatori privati tende a diminuire e il tessuto edilizio può deteriorarsi.

Milano capeggia la classifica tra le città con oltre mezzo milione di residenti, con un valore medio di 4.716 euro/mq, seguita da Roma (4.025 euro), mentre Venezia (3.670 euro), Bologna e Firenze (entrambe circa 3.500 euro) superano alcune "big" di dimensioni maggiori. Napoli (2.978 euro), Torino (2.623 euro) e Genova (2.594 euro) completano le prime posizioni tra le città metropolitane:

Al Sud, la Sicilia mostra valori più bassi: Catania (1.753 euro/mq), Palermo (1.691 euro), Messina (1.577 euro), Siracusa (1.507 euro) e Ragusa (1.134 euro). In Campania, realtà come Castellammare di Stabia (3.011 euro) e Portici (2.683 euro) si distinguono positivamente, ma Benevento (1.544 euro) e Avellino (1.598 euro) restano distanti dai valori delle città più attrattive.

Nelle regioni del Sud continentale si riscontrano ulteriori difficoltà: Bari resiste con 2.403 euro, mentre centri pugliesi come Taranto, Foggia e Brindisi restano tra 1.500 e 1.600 euro. In Basilicata, Potenza si avvicina ai 2.200 euro; in Calabria, la situazione è ancora meno favorevole, con Cosenza a 1.483 euro e Vibo Valentia a 1.074 euro.

Va sottolineato, però, che molte città del Nord e Centro Italia - tra cui Novara, Udine, Mantova, Biella - rientrano nella fascia bassa della graduatoria, testimoniando una complessità territoriale che va oltre la classica divisione geografica.

Rendimenti degli investimenti: quanto si guadagna nelle principali città italiane

Un'analisi della redditività degli investimenti immobiliari evidenzia dati interessanti e differenziati a livello locale. Il rendimento medio lordo annuo per chi investe mettendo a reddito un'abitazione si attesta intorno al 5,6%, con oscillazioni significative tra le maggiori città:

• Genova: con un rendimento del 7% lordo, rappresenta la città con il miglior rapporto tra costo d'acquisto e domanda di locazione. I prezzi accessibili e il costante fabbisogno abitativo contribuiscono al suo primato.
• Palermo: offre rendimenti del 6,9%, trainati dalla rinascita del turismo e dagli investimenti nella mobilità urbana. Nonostante alcune criticità sociali, diventa attrattiva anche per investitori internazionali e nomadi digitali.
• Verona: qui l'investimento immobiliare garantisce rendimenti fino al 6,5%, grazie alla dinamicità del tessuto economico e alla presenza di numerosi servizi.

Nei restanti grandi centri, i rendimenti oscillano tra il 4,3% e il 6%, con valori leggermente inferiori in città a forte vocazione turistica ma dal costo d'acquisto più elevato, come Venezia e Firenze. Milano, pur non primeggiando nella classifica dei rendimenti annui da locazione (circa 4,5-5%), resta attrattiva alla luce della crescita esponenziale della rivalutazione immobiliare (+135,4% dal 1998 al 2024), tallonando solo da vicino i rendimenti storici della Borsa italiana. Nel tempo, la rivalutazione del centro di Milano ha superato il 3.500% in mezzo secolo.

Altra variabile chiave riguarda la scelta del taglio: nelle grandi aree urbane, è il bilocale a risultare il preferito dagli investitori, con una quota superiore al 32%. La scelta si orienta su tagli appetibili tanto per lavoratori fuori sede quanto per studenti e giovani famiglie.

Questi dati rendono evidente come la domanda "mercato immobiliare conviene investire" debba essere valutata non solo in termini di rendita immediata, ma anche di rivalutazione patrimoniale sul lungo termine.

Le strategie d'investimento: acquisto per affitto e rivalutazione delle abitazioni

Il segmento degli acquisti immobiliari a fini di investimento si conferma vivace: secondo recenti rilevazioni, quasi una compravendita su cinque è finalizzata alla locazione. La continuità della rendita da locazione prevale come motivazione rispetto alla prospettiva di rivendita con plusvalenza. Le strategie adottate dagli investitori si inseriscono principalmente in questi due filoni:

• Acquisto e affitto: prediligendo aree dove la domanda di locazione è sostenuta (presenza di università, aziende, servizi), l'investimento mira a generare una rendita stabile. La rivalutazione dei canoni di locazione, che nel 2024 ha visto aumenti tra il 3% e il 10% a seconda della città e della tipologia di immobile, rafforza questa scelta.
• Rivalutazione patrimoniale: in città come Milano e Napoli, la crescita dei valori immobiliari offre opportunità di plusvalenze significative sul medio-lungo periodo, anche grazie a interventi di riqualificazione urbana e al miglioramento dei quartieri.

L'investitore tipo, per massimizzare i rendimenti, tende a preferire quartieri dotati di servizi, infrastrutture e forti prospettive di sviluppo. La quota degli acquisti per investimento è particolarmente elevata a Napoli (38,9% delle compravendite), Palermo e Verona, mentre Milano e Bologna si attestano appena sotto il 29%.

Il mercato evidenzia inoltre una crescente propensione a investire anche in soluzioni indipendenti e unità di ampia metratura, rispondendo così alle mutate esigenze abitative e agli effetti dei nuovi stili di vita.

I fattori che influenzano il mercato: costi di ristrutturazione, domanda e accesso al credito

Il costo stimato per la ristrutturazione di un'abitazione si aggira sui 1.300 euro al metro quadro: sotto questa soglia difficilmente il singolo proprietario può ottenere un ritorno positivo tramite la vendita, generando di fatto un freno agli interventi di miglioramento del patrimonio edilizio:

• Abbattimento e ricostruzione: la soglia di convenienza si colloca intorno ai 2.200 euro/mq; al di sotto, la rigenerazione urbana non presenta margini sufficienti per operatori professionali.
• Domanda abitativa: la crescente urbanizzazione e l'attrattività dei poli urbani spingono la domanda verso le grandi città, con diminuzione della richiesta nelle città intermedie. Fenomeni come l'emigrazione interna verso i capoluoghi attrattivi modificano l'equilibrio del mercato.
• Accesso al credito: mentre la maggior parte delle compravendite per investimento si realizza in contanti (circa 86%), il ricorso al mutuo è in leggera ascesa, spinto da una ripresa del mercato creditizio dopo la fase di rialzo dei tassi d'interesse. La regolamentazione bancaria e le condizioni offerte dalle banche incidono in modo rilevante sulle scelte degli investitori.

Questi fattori, insieme alla scarsità di nuove costruzioni e all'irrigidimento della normativa urbanistica, determinano la composizione dell'offerta e l'andamento dei prezzi sia per l'acquisto che per la locazione.

Analisi demografica e identikit dell'investitore immobiliare in Italia

Il profilo dell'investitore italiano nel settore residenziale appare ben definito. Le statistiche più recenti rivelano che la fascia d'età più rappresentata tra chi acquista con finalità di investimento è quella tra i 45 e i 54 anni (27,7%), seguita dalla fascia 35-44 anni (22,6%) e 55-64 anni (21,8%).

Prevalgono coppie e famiglie, che rappresentano oltre il 72% del totale investitori, mentre la quota degli acquirenti single, dopo anni di crescita, si attesta al 27,8%. Significativo anche l'incremento della presenza di investitori stranieri, passati dal 4,1% sul totale delle transazioni nel 2019 al 9,5% nel 2024.

L'alto livello di acquisti con pagamento in contanti riflette la solidità finanziaria degli investitori e la propensione a considerare il mattone come bene rifugio in un contesto di volatilità dei mercati finanziari. Nel comparto investimento, il bilocale rimane la tipologia preferita (32,5%), seguito dal trilocale (27,4%) e soluzioni indipendenti (in crescita rispetto al passato).