Multe e condominio, a chi e quali possono essere imposte ma solo dopo voto unanime assemblea per introdurle

La vita in condominio comporta la necessità di regole comuni per la convivenza civile, spesso disciplinate in dettaglio dal regolamento interno. In questo quadro, le sanzioni pecuniarie e le multe rappresentano strumenti di deterrenza rispetto a condotte non conformi alle disposizioni vigenti.

Attribuire sanzioni, tuttavia, non è un atto privo di vincoli: in Italia, la normativa impone procedure stringenti e garanzie a tutela dei diritti individuali di ciascun condomino. La possibilità per il condominio di imporre multe è prevista dal codice ma richiede il rispetto di specifiche modalità decisionali, sia per la loro introduzione sia per la loro applicabilità concreta. 

La natura e il ruolo del regolamento di condominio

Il regolamento di condominio, obbligatorio quando i partecipanti all’edificio superano dieci, definisce le regole per l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, ma anche il decoro dell’edificio e i criteri di amministrazione. Redatto su iniziativa anche di un singolo condomino, deve essere approvato in assemblea secondo le maggioranze stabilite dal Codice Civile e allegato al registro condominiale.

Due sono le possibili nature giuridiche del regolamento:

• Normativa: quando le regole inserite riguardano esclusivamente aspetti di gestione delle parti comuni, risultano opponibili a tutti i condomini anche in mancanza di trascrizione.
• Contrattuale: si distingue per includere eventuali limitazioni alle proprietà esclusive delle singole unità immobiliari, per esempio inibendo certe destinazioni d’uso. In questo caso, la validità dipende dall’accettazione di tutti i condomini, richiedendo l’unanimità; i limiti introdotti possono incidere direttamente sui diritti del singolo, ed è necessaria la trascrizione perché siano opponibili agli aventi causa.

Il regolamento non può mai derogare ad alcune norme del Codice civile, né limitare i diritti basilari dei condomini, come il diritto di partecipazione e di godimento delle cose comuni, se non su espressa e unanime decisione di tutti.

Un aspetto importante conferma che nessun regolamento può vietare il possesso di animali domestici, come chiarito dalle più recenti modifiche legislative. 

Come si introducono le multe in condominio: maggioranza o unanimità?

L’introduzione delle sanzioni nel regolamento condominiale pone una distinzione cruciale tra norme approvate a maggioranza e disposizioni “contrattuali” che richiedono l’unanimità. Secondo il codice civile, le regole gestionali e di utilizzo delle parti comuni possono essere adottate a maggioranza ma le disposizioni che limitano il diritto di proprietà privata o impongono obblighi supplementari, come le multe, necessitano invece dell’accordo di tutti i condomini.

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n. 14377 del 23 maggio 2024) ha chiarito che le sanzioni che incidono sulla sfera economico-patrimoniale del condomino, e quindi anche le multe, possono essere approvate e inserite nel regolamento esclusivamente con il voto unanime dell’assemblea. 

Le recenti sentenze hanno rafforzato il principio secondo cui ogni innovazione in materia di sanzioni deve avvenire con il consenso unanime dei partecipanti. È necessario che tutte le parti siano invitate e informate sull’oggetto della delibera: la validità della decisione può essere sempre contestata davanti all’Autorità giudiziaria qualora non vengano rispettati i principi di correttezza e partecipazione. L’unanimità costituisce perciò una importante garanzia di equità e legittimità di tutte le delibere che toccano i diritti individuali e patrimoniali dei condomini.

Quali infrazioni si possono sanzionare: limiti e possibilità

Le infrazioni soggette a sanzioni condominiali sono descritte nel regolamento e previste dalla legge. Tra le condotte sanzionabili figurano:

• Disturbo della quiete, come il superamento delle fasce orarie dedicate al silenzio, soprattutto nei casi di lavori di ristrutturazione rumorosi;
• Uso improprio delle parti comuni (ad esempio, occupazione abusiva di parcheggi o deposito di oggetti in spazi non autorizzati);
• Violazione delle regole sul decoro dell’edificio, come l’esposizione di panni in orari o modalità non consentite;
• Inosservanza di divieti specifici, per esempio relativamente all’accesso a zone riservate o all’utilizzo di impianti comuni;
• Non rispetto delle norme sull’igiene e sicurezza, caso frequente in presenza di animali domestici, rifiuti o manutenzioni omesse.

Precisiamo che ogni nuova infrazione da sanzionare deve essere chiaramente definita dal regolamento condominiale approvato all’unanimità. Non tutte le infrazioni possono dar luogo a multe: alcune condotte vengono regolate direttamente dalla legge (ad esempio gli obblighi di pagamento delle quote), per le quali il ricorso alle sanzioni segue una disciplina diversa.

In presenza di regolamenti contrattuali, possono essere introdotte ulteriori previsioni, comprese limitazioni d’uso o divieti assoluti (ad esempio il divieto di affittare per brevi periodi). 

Tipologie, importi e limiti alle multe condominiali secondo la legge

Le sanzioni pecuniarie condominiali sono ammesse nei seguenti importi e limiti:

• La multa massima per singola infrazione non può superare i 200 euro;
• In caso di recidiva, l’importo può essere elevato fino a 800 euro;
• Le sanzioni possono essere applicate solo per infrazioni previste specificamente dal regolamento adottato all’unanimità;
• Non sono mai consentite sanzioni illecite o vessatorie;
• L’ammontare deve essere proporzionato all’effettiva gravità della condotta.

Tali limiti si applicano per assicurare che nessuna sanzione abbia carattere discriminatorio o sia imposta in modalità arbitraria. È compito dell’amministratore, sulla base della delibera, irrogare e riscuotere la sanzione, potendo in caso di ulteriore resistenza ricorrere al recupero tramite procedure giudiziarie.

È importante notare che l’introduzione o la modifica delle tabelle millesimali – a cui sono legate molte ripartizioni di spesa e, in alcuni casi, di sanzioni – può avvenire di regola all’unanimità, salvo eccezioni specifiche chiarite dalla legge.

Ecco una schematizzazione:

La multa per morosità e il divieto di sanzioni sul mancato pagamento delle quote

Un ambito spesso fonte di confusione riguarda la sanzione per il mancato pagamento delle spese condominiali. Secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza e la lettera della legge, il regolamento non può prevedere multe specifiche per l’inadempimento degli obblighi di contribuzione economica.

La disciplina segna un netto confine:

• Le multe condominiali sono riservate unicamente alle violazioni delle norme di comportamento (ad esempio, il disturbo, l’occupazione indebita, l’intralcio ai servizi comuni, ecc.);
• Per la morosità, l’amministratore può agire con strumenti di recupero crediti (ingiunzione, pignoramento, sospensione dei servizi separabili), mai applicando sanzioni pecuniarie extra-regolamentari;
• Solo un regolamento contrattuale approvato all’unanimità può prevedere, in casi particolarissimi, penali legittime connesse al ritardato pagamento, ma la loro esigibilità resta subordinata all’assenso di tutti i partecipanti.

Le procedure da seguire: dall’infrazione alla contestazione

Quando viene accertata un’infrazione alle disposizioni del regolamento condominiale, la procedura prevede:

• Segnalazione all’amministratore da parte di un condomino o di terzi;
• Richiamo formale all’interessato, con descrizione della condotta contestata e invito a rimuoverla;
• Se previsto, irrogazione della multa secondo l’iter stabilito dal regolamento (ad esempio, previa nuova delibera assembleare o ratifica);
• Comunicazione ufficiale all’infrazione commessa e indicazione dell’importo dovuto, con relative modalità di pagamento;
• In caso di mancato pagamento, possibilità di agire in giudizio per il recupero della somma;
• Facoltà dell’interessato di impugnare il provvedimento davanti all’Autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla comunicazione.