Non riusciva a pagare la casa, così ha affittato una stanza: ora incassa fino a 53mila euro al mese

Un mutuo troppo pesante può diventare l’inizio di un’impresa. È quello che è successo a Darrel e Patrice Maxam, una coppia americana che oggi gestisce casette di legno nello stato di New York. Da cinque di queste strutture arrivano incassi fino a circa 53mila euro al mese. All’inizio, però, c’erano solo una casa da pagare, un conto in banca quasi vuoto e un’idea nata per necessità: affittare una stanza ai turisti.

Una storia che interessa chi cerca un modo per arrotondare le entrate o investire nel settore immobiliare, e che mostra come gli affitti brevi, se gestiti con metodo, possano trasformarsi in un vero modello di business.

Dal Connecticut alla Georgia: l’acquisto di un bungalow del 1956

La vicenda parte quando i Maxam decidono di lasciare il Connecticut e trasferirsi in Georgia. Qui comprano un bungalow costruito nel 1956 per circa 222mila euro, una casa con qualche decennio alle spalle e un buon potenziale.

Il problema è il peso economico dell’operazione. Per entrare in possesso dell’immobile, la coppia ha impiegato quasi tutti i risparmi nell’anticipo. Il risultato è una rata del mutuo da circa 1.250 euro al mese, difficile da sostenere con la liquidità rimasta.

La situazione è stata riassunta senza giri di parole da Darrel Maxam, intervistato da Business Insider: «Eravamo al verde. Abbiamo speso tutto quello che avevamo per l’anticipo: sul conto ci erano rimasti circa 900 euro».

Chi ha un mutuo sa quanto sia facile sottovalutare le spese che arrivano dopo l’acquisto: bollette, manutenzione, imprevisti. Se l’anticipo assorbe tutto, il margine di sicurezza si azzera e ogni mese diventa una scommessa.

La soluzione: affittare una stanza su Airbnb

Davanti a una rata che pesava troppo, i Maxam hanno scelto di mettere a reddito la casa. Nel 2015 hanno iniziato ad affittare una camera attraverso Airbnb, la piattaforma più nota per gli affitti brevi. L’obiettivo non era costruire un impero, ma coprire il mutuo e respirare.

Per fare spazio agli ospiti, la coppia arrivava a lasciare la propria abitazione durante i weekend d’estate, liberando le stanze per chi aveva prenotato. Un sacrificio non da poco, ma che ha dato subito un segnale chiaro: c’era una domanda reale e le entrate erano superiori alle aspettative.

È stato il punto di svolta. Darrel ha raccontato di essersi «appassionato» a quell’attività fin dai primi incassi. Da quel momento l’affitto di una stanza ha smesso di essere un rimedio temporaneo ed è diventato un’idea imprenditoriale da sviluppare.

Dalle stanze alle casette di legno a New York

Dopo i primi risultati, i Maxam hanno iniziato a ragionare in modo diverso. Invece di limitarsi a mettere in affitto spazi dentro casa, hanno creato alloggi dedicati ai turisti. Hanno sperimentato soluzioni particolari, come piccole strutture indipendenti e casette sugli alberi, che sulle piattaforme di prenotazione si distinguono dalla massa delle offerte tradizionali.

La scelta ha una logica commerciale precisa. Nel mondo degli affitti brevi la concorrenza è altissima e una camera standard rischia di perdersi tra migliaia di annunci. Un alloggio originale, fotogenico e legato all’esperienza, invece, attira l’attenzione, giustifica una tariffa più alta e favorisce il passaparola e le recensioni positive.

Darrel Maxam ha anche una formazione nel settore edile e questo ha fatto la differenza: costruire e curare personalmente le strutture ha permesso di contenere i costi e di avere pieno controllo su qualità e tempi.

Il progetto principale oggi si trova nello stato di New York, a Sodus, una piccola cittadina a circa 53 chilometri da Rochester, vicino alla zona dei Finger Lakes. Qui i Maxam hanno realizzato una struttura ricettiva fatta di casette di legno a forma di A, inaugurata nel 2023.

Per costruire le prime unità si sono affidati a un’azienda specializzata, Red Falls Timber, che fornisce kit in legno. Il primo nucleo è composto da cinque casette, ed è da queste che oggi arrivano fino a circa 53mila euro di incassi al mese, a seconda della stagione e della richiesta.

Il dato va letto con attenzione: si parla di incassi lordi, non di utile netto. Dalle entrate vanno sottratti costi di gestione, pulizie, utenze, manutenzione, commissioni delle piattaforme, tasse e rimborso dei finanziamenti. Resta il fatto che si tratta di numeri molto lontani dalla situazione iniziale di chi aveva 900 euro sul conto.

Il progetto è inoltre in espansione: i Maxam hanno parlato di un totale di 13 unità a partire dall’inizio della stagione successiva, con l’idea di replicare un modello che funziona.

La regola dei Maxam: niente progetto senza flusso di cassa positivo

Uno degli aspetti più interessanti della storia è l’approccio finanziario. Darrel Maxam ha spiegato che la coppia non avvia un progetto se non può contare su un flusso di cassa positivo entro 18 mesi. È una regola semplice ma efficace, che obbliga a fare i conti prima di spendere e a calcolare in anticipo il tempo di rientro dell’investimento.

Un altro principio è la gradualità. Secondo Maxam, molti vogliono correre subito verso il progetto più grande senza capire a cosa vanno incontro. I Maxam hanno scelto di crescere per passi: prima una stanza, poi strutture più piccole, quindi un gruppo di casette e solo dopo un villaggio più ampio. Ogni passaggio finanzia il successivo, riducendo il rischio di indebitarsi oltre misura.

Anche la logica costruttiva segue la stessa idea: le casette sono moduli ripetibili, quasi come pezzi da assemblare, e questo rende più semplice pianificare tempi, costi e standard di qualità.

Cosa insegna questa storia a chi vuole investire negli affitti brevi

La vicenda dei Maxam non è una ricetta valida per tutti, ma contiene indicazioni utili per chi pensa di entrare nel mercato degli affitti brevi o di valorizzare un immobile:

1. Partire da ciò che si ha. I Maxam non avevano capitali da investire. Hanno iniziato con una stanza della loro casa, un costo iniziale quasi nullo rispetto a una nuova costruzione.

2. Puntare sulla differenza. Un alloggio riconoscibile, con un tema chiaro, emerge più facilmente su Airbnb e Booking. L’originalità può valere più della posizione.

3. Fare i conti prima. La regola dei 18 mesi è un esempio di pianificazione finanziaria concreta: se il progetto non si ripaga in tempi ragionevoli, non parte.

4. Crescere gradualmente. Reinvestire i guadagni è più sicuro che aumentare il debito. I Maxam hanno ampliato l’attività mano a mano che arrivavano i risultati.

5. Concentrare le strutture. Avere più unità nello stesso luogo semplifica pulizie, manutenzione e gestione degli ospiti, riducendo i costi operativi.

6. Curare l’esperienza. Nel turismo contano recensioni, accoglienza e dettagli. Un’ottima valutazione porta più prenotazioni e consente tariffe più alte.

I rischi da non sottovalutare

Raccontare solo il lato positivo sarebbe un errore. Il settore degli affitti brevi comporta rischi concreti.

La stagionalità è il primo: gli incassi massimi arrivano nei mesi di maggiore afflusso, mentre in inverno la domanda può calare sensibilmente. La regolamentazione è il secondo: in molte città e regioni, compresa l’Italia, le norme su licenze, tassazione, codici identificativi e limiti alle locazioni turistiche cambiano spesso e vanno verificate con attenzione.

Poi ci sono i costi di avvio. Costruire un alloggio, anche piccolo, richiede capitale, permessi e competenze. E la dipendenza dalle piattaforme espone a variazioni di commissioni, algoritmi e regole di visibilità. Per questo conviene costruire anche un canale di prenotazione diretta, con sito proprio e clienti fidelizzati.

Infine, i numeri citati vanno sempre contestualizzati. Fino a 53mila euro al mese di incassi non significa 53mila euro di guadagno netto in ogni mese dell’anno.