Perchè se i tassi sono fermi, le rate e i costi dei mutui aumentano? Calcoli ed esempi per capire

Negli ultimi mesi, molte famiglie hanno osservato con perplessità l’andamento dei costi dei mutui per l’acquisto della casa. Sebbene la Banca Centrale Europea (BCE) abbia scelto di lasciare invariato, o addirittura ridurre, il proprio tasso di riferimento, le rate e il costo complessivo dei mutui sono continuati a crescere, con alcuni casi in cui il costo totale è aumentato di oltre 15.000 euro. Si tratta di un fenomeno che trova spiegazione solo analizzando le dinamiche che regolano il complesso mondo del credito e le specificità del mercato bancario italiano, tra aspettative economiche, spread bancari e preferenza per il tasso fisso.

Perché se i tassi BCE sono fermi (o scendono), le rate dei mutui crescono?

Il punto centrale di questa apparente contraddizione va ricercato nella relazione non automatica tra il tasso ufficiale deciso dalla BCE e il prezzo effettivo applicato ai mutui. Se da un lato la diminuzione dei tassi guida dovrebbe rendere più conveniente il credito, dall’altro la trasmissione di questa riduzione nei prodotti bancari non è né immediata né totale. Nel corso del 2025, la BCE ha ridotto i tassi di un punto percentuale (dal 3% al 2%), tuttavia molte famiglie si sono ritrovate a sottoscrivere mutui con condizioni meno favorevoli rispetto a qualche mese prima.

I motivi e le cause principali:

• Comportamento delle banche: spesso gli istituti bancari non trasferiscono prontamente la riduzione del costo del denaro al prezzo finale del mutuo, mirando a tutelare i propri margini di profitto. Questa scelta deriva sia dall’incertezza economica sia dall’aumento del rischio percepito.
• Preferenza per il tasso fisso: in Italia oltre il 90% dei nuovi mutui viene stipulato a tasso fisso. Questo tipo di prodotto è legato a parametri (IRS) che non rispondono in tempo reale alle fluttuazioni della BCE e possono addirittura aumentare in presenza di instabilità finanziaria internazionale.
• Mercato immobiliare e aspettative: anche la domanda sostenuta influisce, con molte famiglie che, aspettando una discesa significativa dei tassi, rischiano di sottoscrivere mutui in momenti meno vantaggiosi.

Dinamiche dei mercati: spread bancari, aspettative economiche e politiche monetarie

• Spread bancari: la differenza tra il tasso di riferimento e il tasso effettivamente applicato (spread) viene modulata dalle banche per riflettere una maggiore cautela e garantire stabilità ai loro bilanci, specie in periodi di volatilità economica.
• Aspettative macroeconomiche: gli eventi globali e le percezioni dei mercati finanziari incidono direttamente sul costo del credito. L’aumento delle tensioni internazionali o la prospettiva di una ripresa dell’inflazione convincono gli operatori a scommettere sull’assenza di nuovi interventi espansivi da parte della BCE, portando l’IRS a salire.
• Peso della domanda: la forte tendenza degli italiani a scegliere il fisso – considerato più sicuro – contribuisce a rendere meno competitivo il variabile, spingendo le banche ad adeguare le offerte in base alle proprie esigenze di raccolta e redditività.

Evoluzione del Taeg e differenza tra tasso fisso e variabile

L’indice Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) è lo strumento fondamentale per valutare la reale incidenza dei costi di un mutuo, poiché include oltre al tasso di interesse anche spese accessorie e assicurative. I dati degli ultimi mesi segnalano un aumento del Taeg medio, che a settembre 2025 ha sfiorato il 3,7%, contro valori più contenuti registrati all’inizio dell’anno. Questa crescita è stata più marcata nei mutui a tasso fisso, preferiti da oltre il 90% delle famiglie italiane, anche se il variabile inizia a riconquistare attrattività grazie alla riduzione dell’Euribor.

• Tasso fisso: stabilità della rata, ma maggiore sensibilità all’aumento degli spread e dell’IRS. Il Taeg cresce, portando a maggiori oneri totali per chi sottoscrive nuovi finanziamenti.
• Tasso variabile: più reattivo alle decisioni della BCE e all’andamento dell’Euribor. Dopo una lunga fase di convenienza del fisso, il variabile si avvicina nelle offerte più recenti, soprattutto per immobili green o in presenza di incentivi.

Esempi pratici: impatto degli aumenti sulle rate e sul costo totale dei mutui

L’incidenza dell’aumento dei tassi e del Taeg si traduce in numeri significativi per i bilanci familiari. Analizzando un caso reale:

• Differenza sulla rata: chi ha aspettato, puntando su ulteriori tagli della BCE, si trova a pagare circa 50 € in più al mese, ovvero 600 € l’anno.
• Costo totale: la differenza, su un orizzonte di 25 anni, supera anche i 15.000 euro.
• Tendenza attuale: le famiglie che hanno sottoscritto il finanziamento a inizio anno si trovano in condizioni più favorevoli rispetto a chi ha deciso di attendere, nonostante i segnali incoraggianti sui tagli dei tassi.

Surroga, durata e soluzioni alternative: come difendersi dall’aumento dei costi

Nell’attuale contesto di aumento dei costi, difendersi è possibile adottando strategie consapevoli. La surroga, ovvero il trasferimento del mutuo presso un altro istituto, permette di ottenere condizioni più vantaggiose senza oneri aggiuntivi. Le richieste di surroghe sono cresciute nel corso del 2025, superando il 37% del totale, segno che sempre più mutuatari cercano di alleggerire la rata sfruttando nuove offerte o il calo dei tassi variabili.

• Allungamento della durata: consente di ridurre l’importo delle singole rate, pur determinando una maggiore spesa complessiva per interessi.
• Mutui green: alcuni istituti propongono tassi ridotti per l’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica, con un risparmio anche di 3.000 euro rispetto ai prodotti tradizionali.
• Sostegno pubblico: nel triennio 2025-2027 sono previste misure di agevolazione per i giovani under 36, famiglie con ISEE inferiore a 40.000 €, genitori single e altre categorie vulnerabili, attraverso il Fondo CONSAP e detrazioni sugli interessi.

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