Quanto si paga e potenzialmente si perde ad avere una casa vuota ogni anno? Ma perché si preferisce farlo nonostante tutto

L'Italia si trova a fronteggiare una realtà caratterizzata da milioni di case vuote: secondo ISTAT, circa il 27% delle abitazioni risulta inutilizzato, con stime che superano i 9,5 milioni di unità. Questa presenza massiccia di immobili non occupati è il risultato di un intreccio di cause: eredità non gestite, investimenti non diventati residenza, la paura di problemi legati agli affitti e ostacoli normativi.

In alcuni territori, come il Sud peninsulare, la percentuale di abitazioni disabitate tocca punte ancora più elevate, sottolineando squilibri profondi fra mercato immobiliare e bisogni sociali. Sullo sfondo, la crescita della domanda di locazioni nelle città alimenta un apparente paradosso: numerose proprietà restano chiuse, mentre chi cerca un alloggio affronta difficoltà.

Quanto costa mantenere una casa vuota ogni anno?

Possedere un'abitazione priva di occupanti genera specifiche spese ricorrenti e oneri fiscali, spesso sottovalutati. La voce principale riguarda l'IMU, dovuta su tutte le proprietà che non sono prima casa: considerando un immobile dal valore catastale di 200.000 euro, la tassa si aggira mediamente oltre 2.000 euro annuali, secondo regolamenti comunali. A questa si aggiunge la TARI: anche se non utilizzata, la casa richiede il pagamento, con un importo tra 100 e 300 euro ogni dodici mesi, variabile secondo dimensioni e posizione:

• Utenze fisse: Acqua, energia elettrica e gas, anche senza consumi, prevedono quote base da sostenere. Ogni servizio può pesare fino a 250 euro annui, arrivando facilmente a 750 euro totali in presenza dei principali contratti aperti.
• Spese condominiali: Per le unità in condominio, le cifre oscillano tra 500 e 1.500 euro all'anno, comprendendo manutenzione delle aree comuni, giardinaggio, amministrazione e pulizie.
• Manutenzione: La necessità di interventi ordinari (ispezioni caldaie, controlli impianti, riparazioni minori) genera ulteriori esborsi, tra 300 e 1.000 euro annui, cui sommare possibili interventi straordinari.

Le cifre evidenziano come l'insieme dei costi possa facilmente superare i 4.000 euro all'anno anche per un'abitazione di media entità.

La perdita di valore di mercato e il costo opportunità di una casa inutilizzata

Mantenere una proprietà inutilizzata non si traduce soltanto in spese vive, ma comporta anche una riduzione progressiva del valore dell'immobile. Numerosi studi ed esperienze di settore stimano una deprezzamento compreso tra l'1% e il 2% annuo. Questo calo si associa alla naturale usura degli spazi non vissuti e alla possibilità di danni nascosti, come infiltrazioni, guasti agli impianti e muffa, accentuando la svalutazione.

Oltre all'aspetto puramente patrimoniale, si pone una questione di costo opportunità: lasciare "fermo" un capitale immobiliare significa rinunciare a possibili rendimenti economici. Se messo a reddito tramite locazione, anche con formule temporanee, un immobile può produrre entrate mensili utili a coprire le spese e generare margini. In alternativa, la vendita consente di reinvestire in strumenti finanziari con rendimento stimato tra il 3% e il 5% annuo, secondo le attuali medie di mercato:

• Deprezzamento annuo stimato: 1-2%
• Possibile guadagno alternativo da investimento: 3-5% annuo

La scelta di non valorizzare l'immobile, dunque, implica spesso una perdita potenziale doppia: minor valore nel tempo e mancato introito, o "case vuote costi", sia diretti sia impliciti.

Le ragioni per cui si preferisce lasciare una casa vuota

Le motivazioni che portano molti proprietari a lasciare inutilizzate le loro abitazioni sono variegate e spesso di natura psicologica, normativa e gestionale. In primis, esiste una diffusa preoccupazione legata al rischio morosità: la difficoltà nel recupero dell'immobile in caso di mancato pagamento degli affitti e l'iter giudiziario percepito come complesso scoraggiano molti ad affacciare la propria casa sul mercato:

• Timori giuridici: La burocrazia e la tutela percepita come limitata verso il locatore alimentano esitazioni.
• Affetto e legame familiare: Soprattutto per immobili ereditati o storici, la componente emotiva rende difficile la scelta di vendere o affittare.
• Obiettivi futuri: Alcuni mantengono l'immobile in vista di cambiamenti familiari, soggiorni temporanei o per lasciarlo ai figli.
• Condizioni dell'immobile: Necessità di ristrutturazione, adeguamento impianti o localizzazione poco appetibile possono rendere complesso inserirlo sul mercato.

Tali dinamiche, unite ai costi di adeguamento e alla paura di intrusione o danni, supportano la scelta, spesso irrazionale ma comprensibile, di lasciare inutilizzata la proprietà.

I rischi e le problematiche delle abitazioni disabitate

Le case disabitate sono soggette a deterioramento accelerato rispetto a quelle abitate regolarmente, a causa di mancanza di manutenzione, controllo degli impianti ed esposizione a condizioni climatiche variabili. Tra i principali rischi si segnalano:

• Danni strutturali: Infiltrazioni, muffe, degrado di materiali interni e all'esterno aumentano la necessità di interventi onerosi nel tempo.
• Atti vandalici e intrusioni: L'assenza di sorveglianza, soprattutto in aree periferiche o rurali, incrementa la possibilità di occupazioni abusive e danneggiamenti.
• Responsabilità civile: Proprietari di immobili trascurati possono subire segnalazioni, multe e sanzioni da parte delle autorità locali se non assicurano il decoro e la sicurezza come richiesto dalle normative comunali.
• Crescita dei costi di ripristino: Ritardare la manutenzione ordinaria e straordinaria fa lievitare la spesa totale, rendendo spesso antieconomico il recupero successivo all'abbandono prolungato.

Da non trascurare, infine, i rischi relativi alla mancanza di coperture assicurative adeguate in caso di danni accidentali o situazioni di emergenza.

Impatto sociale e conseguenze per il mercato immobiliare

L'esistenza di un'ampia quota di immobili vuoti genera ripercussioni ampie per la collettività. La presenza di edifici inutilizzati contribuisce all'abbandono urbano e al degrado di interi quartieri, favorendo a volte insicurezza e fenomeni di emarginazione. La carenza di offerta di alloggi in locazione, aggravata dalla ritrosia dei proprietari a concederli, spinge al rialzo i canoni, riducendo l'accessibilità abitativa per lavoratori, studenti e famiglie:

• Scompensi di mercato: Il contrasto tra domanda elevata e patrimonio "bloccato" limita la dinamicità del settore immobiliare e ostacola l'innovazione urbana.
• Penalizzazione delle fasce fragili: L'insufficiente disponibilità di soluzioni a prezzi agevolati acuisce le difficoltà di nuclei svantaggiati, aggravando emergenze abitative.
• Effetti sul tessuto sociale: L'abbandono e la mancata gestione immobiliare determinano effetti negativi visibili, come spazi comuni in rovina e perdita di vitalità nei centri urbani e rurali.

Nell'ottica delle politiche abitative, la rigenerazione degli immobili inutilizzati rappresenta quindi un'opportunità per rafforzare la coesione sociale e sostenere la crescita sostenibile del settore.

• Calcolo Part Time Agevolato