Riscaldamento centralizzato in condominio: si paga anche con caldaia autonoma, in base a sentenza Cassazione

Il sistema di riscaldamento centralizzato nei condomini rappresenta una realtà diffusa sul territorio italiano e prevede la presenza di una caldaia collettiva che serve tutte le unità immobiliari, attribuendo ai condomini non solo condivisione dell’energia utilizzata, ma anche degli oneri legati alla manutenzione e alla gestione. 

La legge in vigore permette ad ogni condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato e predisporre un proprio impianto autonomo, stabilendo condizioni ben precise da rispettare, come:

• Assenza di squilibri di funzionamento: il distacco non deve compromettere la regolare attività dell’impianto, causando malfunzionamenti o inefficienze.
• Inesistenza di aggravio di spese: la decisione di un singolo non deve comportare aumenti di costo per chi resta collegato al sistema centralizzato.
• Nessun danno agli altri condòmini: il distacco non può provocare svantaggi o ripercussioni negative sugli altri residenti.

Entrambe le condizioni risultano ribadite da diverse sentenze della Cassazione, che ha posto l’accento sul fatto che il diritto di distacco resta subordinato all’assenza di ripercussioni negative per la collettività.

Requisiti tecnici e amministrativi per il distacco: perizia, comunicazioni e limiti

Passare dal sistema centralizzato ad una soluzione autonoma implica una serie di procedure tecniche e amministrative. Prima di tutto, è richiesta una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato (tipicamente un ingegnere o un termotecnico).

La perizia deve attestare l’assenza sia di squilibri funzionali che di aggravi economici per la collettività condominiale e la documentazione prodotta va trasmessa all’amministratore, che ne deve informare l’assemblea. In presenza di probabili effetti negativi, decide la maggioranza dei millesimi.

Se gli esiti della perizia risultano favorevoli, il condomino può procedere, dando comunicazione formale all’amministratore. L’assemblea può intervenire solo in caso di contestazioni tecniche fondate.

È necessario anche aggiornare la documentazione catastale e comunicare l’avvenuta trasformazione agli enti competenti. I lavori dovranno rispettare tutte le normative di sicurezza e installazione secondo le direttive vigenti.

Solo nel caso in cui emergano squilibri rilevanti o danni agli altri condòmini, sarà obbligatorio ottenere una delibera assembleare a maggioranza qualificata per autorizzare il distacco.

Cosa si paga dopo il distacco: spese condominiali, quota fissa e consumi involontari

Uno dei temi più discussi riguarda le spese dovute dal condomino che abbia installato una caldaia autonoma. Contrariamente a quanto si possa pensare, il distacco dall’impianto centralizzato non comporta l’esenzione da ogni obbligo economico:

• È dovuta la quota per la manutenzione straordinaria dell’impianto comune, comprensiva di sostituzione e adeguamenti.
• Si contribuisce alle spese di conservazione e messa a norma, legate alla proprietà delle parti comuni.
• Rimane a carico una quota relativa ai consumi involontari, ossia quella porzione di calore che viene comunque percepita attraverso le pareti confinanti o le parti comuni.

La quota fissa viene generalmente determinata sulla base di criteri millesimali, in mancanza di sistemi di contabilizzazione. Se sono stati installati contabilizzatori del calore, le spese vengono ripartite secondo i consumi effettivi. Resta comunque escluso dall’obbligo solo il costo vivo del carburante, attribuito ai soli residenti che utilizzano effettivamente il riscaldamento centralizzato.

Non sono a carico del distaccato le spese per la gestione del servizio di contabilizzazione del calore, che non gli apporta alcun vantaggio diretto.

Impatto della nuova sentenza della Cassazione: l’obbligo di pagamento delle spese anche con riscaldamento autonomo

La sentenza n. 10813 del 24 aprile 2025 della Corte di Cassazione ha stabilito che, anche in presenza di un impianto autonomo, il condomino ha l’obbligo di pagare alcune spese del riscaldamento centralizzato.

In particolare, i giudici hanno sancito che, anche se un condomino si distacca legittimamente dall’impianto di riscaldamento centralizzato, rimane comunque obbligato a contribuire alle spese di sostituzione, conservazione e trasformazione della caldaia centralizzata, a meno che le condizioni strutturali dell’immobile impediscano un eventuale riallaccio futuro. 

L’obiettivo della pronuncia è quello di evitare che il passaggio all’autonomo si trasformi in un vantaggio economico sleale a discapito degli altri proprietari.