Se si lascia la casa in affitto con danni si devono pagare riparazioni e il canone per il tempo dei lavori per nuova sentenza

di Marianna Quatraro pubblicato il 25/01/2026 alle 12:30

Lasciare una casa in affitto con danni apre nuovi scenari legali: dalla ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario, agli obblighi di pagamento del canone durante i lavori.

Una nuova sentenza ha introdotto una stangata per gli inquilini: se l'immobile viene lasciato con danni, spetta all'inquilino dimostrare la propria innocenza riguardo a cause e responsabilità del deterioramento. Le ultime interpretazioni normative e pronunce giurisprudenziali hanno infatti reso più stringente il regime delle responsabilità, invertendo l'onere della prova rispetto al passato, a tutto vantaggio del locatore. Non si tratta solo di dover pagare il costo delle riparazioni ma anche, nei casi più complessi, di rispondere delle mensilità di affitto per il periodo in cui l'immobile resta inagibile a causa dei lavori di ripristino, con conseguenze economiche di grande rilievo per chi lascia la casa danneggiata.

L'attuale scenario, influenzato sia dall'art. 1590 e 1609 del Codice Civile sia dalla più recente giurisprudenza, impone una maggiore attenzione nella gestione e nella documentazione dello stato dell'immobile in fase di rilascio. Liquidare la questione rimettendosi al deposito cauzionale non sarà più sufficiente: oggi, il verificarsi di danni o anomalie diventa un terreno di scontro dove l'inquilino dovrà produrre prove concrete a discolpa, rischiando in caso contrario sia il mancato rimborso della cauzione sia l'obbligo di ulteriori pagamenti a copertura di canone e lavori.

Ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario

Il Codice Civile fornisce il quadro normativo di base, distinguendo tra manutenzione ordinaria e straordinaria. L'articolo 1609 c.c. stabilisce che le piccole riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato, se dovute all'uso quotidiano e non attribuibili a vetustà o caso fortuito, sono a carico del conduttore; dunque, l'inquilino deve farsi carico delle piccole riparazioni dovute alla normale fruizione dell'appartamento:

Riparazioni ordinarie: guarnizioni, interruttori, sostituzione di piccoli componenti, lubrificazione delle cerniere, tinteggiatura interna se dovuta al normale uso, restano a carico dell'inquilino.
Manutenzioni straordinarie: lavori strutturali, impianti principali, guasti dovuti a vetustà o vizi preesistenti sono a carico del proprietario (art. 1576 c.c.).

La legge, tuttavia, obbliga l'inquilino a restituire l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il degrado dovuto all'uso normale (art. 1590 c.c.): ogni deterioramento eccedente il consumo ordinario è addebitabile all'inquilino. Nella pratica, l'opposizione tra ordinario e straordinario è fonte di dispute: il danno accidentale (ad esempio vetri rotti, rottura di una porta, muri forati) viene tendenzialmente attribuito in toto all'inquilino, il quale può detrarre solo nel caso in cui ne dimostri la non imputabilità.

È importante ricordare che i contratti di locazione possono specificare accordi diversi, ad esempio inserendo la tinteggiatura obbligatoria al termine o l'obbligo di riconsegna pulita: ogni clausola aggiuntiva fa testo, ove non sia in contrasto con la legge. La prassi più recente vede i locatori chiedere preventivamente la verifica dei lavori più pesanti, specie in caso di recesso o anomalie evidenti al termine del rapporto.

Danni all'immobile e onere della prova: cosa cambia per gli inquilini

Le ultime pronunce della giurisprudenza hanno modificato sensibilmente l'onere della prova nei casi di danni alla casa lasciata in affitto: è oggi l'inquilino a dover provare di non essere responsabile dei danni rilevati al termine del rapporto. I tribunali, richiamando l'art. 1590 c.c., si esprimono sempre più spesso in questi termini: L'immobile deve essere restituito nello stato originario, altrimenti il conduttore risponde dei deterioramenti non dovuti a uso ordinario:

In presenza di danni si presume che questi siano avvenuti durante la conduzione dell'inquilino; è questi che deve fornire elementi oggettivi per escludere la propria colpa (testimoni, foto, verbali di consegna dettagliati, prove di precedenti vizi nascosti, referti tecnici).
La sola dichiarazione generica del conduttore non è sufficiente: occorre una documentazione puntuale al momento della riconsegna.

Di conseguenza, multe, richieste di rimborsi, trattenute integrali della caparra o addirittura obbligo di pagamento di somme aggiuntive non potranno essere facilmente confutate se l'inquilino non adotta precauzioni difensive in fase di rilascio. La nuova regola così si traduce: il proprietario esibisce la perizia dei danni o il preventivo di spesa, l'inquilino dovrà ribaltare la presunzione di responsabilità con prove concrete. In più, le stesse regole si applicano ai danni arrecati agli elementi forniti in dotazione all'immobile (elettrodomestici, mobili, arredi fissi), ove non si tratti di usura naturale.

Alcuni esempi di difese accettate dai giudici: fotografie con data al momento della consegna iniziale e finale, referti tecnici che attribuiscono la causa a vizi strutturali, registri condominiali che documentano cause esterne, dichiarazioni firmate da terzi (ad esempio precedenti inquilini o vicini che attestino la presenza del difetto). La situazione è dunque cambiata in modo rilevante rispetto al passato quando, spesso, il locatore doveva dimostrare il dolo dell'inquilino: ora su quest'ultimo gravano precisi obblighi documentali e di collaborazione per evitare contestazioni al rilascio dell'immobile.

Pagare il canone durante i lavori: obblighi e diritti dell'inquilino

Non esiste più il vuoto locativo gratuito per l'inquilino uscente in caso di danni che rendano l'immobile inutilizzabile: la giurisprudenza attuale prevede che, se la casa necessita di riparazioni dovute a danni imputabili all'inquilino e resta sfitta durante i lavori, il conduttore debba continuare a pagare il canone di affitto fino al ripristino. Come chiarito da numerose sentenze, l'obbligo di versare il canone permane finché l'immobile non sia tornato nello stato locabile, a meno che il danno sia attribuibile a caso fortuito, forza maggiore, o sia dovuto esclusivamente all'inadempimento del locatore:

Le mensilità dovute sono calcolate secondo il tempo effettivo dei lavori, documentabile dal locatore;
Il proprietario deve attivarsi per eseguire il ripristino, evitando spreco di tempo;
L'inquilino può comunque concordare per iscritto una limitazione del numero di mensilità dovute, qualora si raggiunga un accordo transattivo con il proprietario.

Il meccanismo opera anche in caso di recesso anticipato senza preavviso, se previsto contrattualmente: il conduttore che lascia la casa senza rispettare i termini pattuiti può essere tenuto a pagare l'affitto per i mesi in cui l'immobile resta vuoto, fino ad un massimo di quelli stabiliti dal contratto o dalla legge. Attenzione: la regola è derogabile solo previo accordo scritto tra le parti. I giudici tendono a respingere le richieste di inquilini che lasciano l'immobile danneggiato e contestano l'obbligo di pagamento, salvo che dimostrino circostanze eccezionali (ad es. inutilizzabilità dovuta a vizi occulti già esistenti).

Che cosa succede se l'inquilino non paga le riparazioni dovute

Se l'inquilino non provvede a saldare le spese dei danni e degli interventi di riparazione di sua competenza, il locatore può adottare diverse strategie giuridiche:

In primo luogo, può trattenere l'intero deposito cauzionale per coprire le spese dovute (previa documentazione e rendiconto analitico al conduttore);
Qualora il deposito non basti o sia già stato utilizzato per altro, il proprietario può agire in giudizio per ottenere una condanna al pagamento del risarcimento. In tal senso, la legge consente di ricorrere anche a un decreto ingiuntivo, documentando il danno e i costi sostenuti;
Se il debito non viene saldato spontaneamente, il proprietario può avviare il pignoramento dei beni del debitore (conto corrente, stipendio, beni mobili registrati ecc.).

Oltre all'aspetto patrimoniale, il mancato pagamento può incidere anche sulla posizione del debitore nei confronti dei sistemi informativi creditizi: prolungate situazioni di morosità o mancato risarcimento, se trasmesse a centrali rischi, possono rendere difficile accedere ad altri affitti, mutui o finanziamenti.

La giurisprudenza in materia stabilisce che il conduttore non può sottrarsi agli obblighi previsti dal contratto asserendo ignoranza o buona fede, se i danni risultano oggettivi e non attribuibili a circostanze esterne: il semplice abbandono dell'immobile non esonera dagli obblighi contrattuali se la riconsegna avviene in condizioni diverse rispetto a quelle iniziali (cfr. Cass. civ. sez. III, varie sentenze richiamate nelle fonti legislative e giurisprudenziali di settore).