Tassazione terreni agricoli 2025. Calcolo ed esempi imposte annue e in casi particolari

di Chiara Compagnucci pubblicato il 02/06/2024 alle 10:29
aggiornato con informazioni attualizzate il 30/04/2025 alle 23:01

Quali sono le tasse che si devono pagare suii terreni agricoli, le imposte ordinarie annuale e qualle straordinare che sorgono in determinate condizioni.

I terreni agricoli nel 2025 devono pagare delle tasse che possiamo definire "annue" che si devono versare all'Erario per il solo semplice fatto di possere un appezzamento e altre imposte particolari che sorgono solo in determinati casi come ad esempio l'acquisto o la vendita

Quali tasse si pagano quando si possiede un terreno agricolo

Essere proprietari di un terreno agricolo comporta l'obbligo di versare diverse imposte, il cui importo varia in base a diversi fattori, tra cui il valore del fondo e la redditività dell'attività svolta. Scopriamo nel dettaglio quali sono questi tributi e come vengono calcolati.

L'IRPEF sui terreni agricoli: reddito dominicale e agrario

La tassazione ordinaria che grava sui proprietari di terreni agricoli è principalmente legata all'IRPEF. Il regime di imposizione prevede l'applicazione delle aliquote vigenti, che variano in base agli scaglioni di reddito del contribuente.

L'imposta si calcola sui redditi catastali dei terreni, che devono essere rivalutati dell'80% per il reddito dominicale e del 70% per quello agrario rispetto ai valori risultanti dalle visure catastali. I contribuenti che non possiedono qualifiche agricole specifiche, oltre a queste rivalutazioni, devono applicare un ulteriore incremento del 30%.

È importante sottolineare che per il 2025 è ancora prevista l'esenzione IRPEF dei redditi dominicali e agrari per i terreni dichiarati da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola. Questi redditi non concorrono quindi alla formazione della base imponibile ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Chi sono gli imprenditori agricoli professionali

Sono considerati imprenditori agricoli professionali (IAP) i soggetti che possiedono competenze e conoscenze professionali specifiche nel settore agricolo e che dedicano alle attività agricole almeno il 50% del proprio tempo lavorativo, ricavando dalle stesse almeno il 50% del proprio reddito globale.

È inoltre prevista una tassazione progressiva IRPEF per il corrispettivo percepito a fronte della costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli, una pratica sempre più diffusa nel settore delle energie rinnovabili.

Novità 2025 per i redditi dominicali e agrari

Dal Modello 730/2025 è stato introdotto un nuovo regime agevolativo per i redditi dominicali e agrari di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali. In particolare, questi redditi concorrono alla formazione del reddito complessivo in percentuali diverse:

Fino a 10.000 euro: esenzione totale (0%)
Oltre 10.000 euro e fino a 15.000 euro: tassazione al 50%
Oltre 15.000 euro: tassazione al 100%

Questa agevolazione è estesa anche ai familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, purché appartengano allo stesso nucleo familiare, siano iscritti nella gestione previdenziale agricola e partecipino attivamente all'impresa familiare.

IMU e TARI sui terreni agricoli, quando si pagano

Oltre all'IRPEF, i proprietari di terreni agricoli devono considerare anche altre imposte locali, come l'IMU e la TARI, che hanno regole specifiche di applicazione.

Esenzioni IMU per i terreni agricoli

L'Imposta Municipale Unica (IMU) va pagata annualmente sui terreni agricoli, a meno che non rientrino in specifiche categorie di esenzione. Sono esenti dal pagamento dell'IMU:

I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole
I terreni agricoli situati in Comuni montani che soddisfano specifiche condizioni
I terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori
I terreni a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile

Secondo la normativa attuale, di fatto l'IMU resta obbligatoria solo per i proprietari di terreni ubicati in pianura che non siano coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali.

Per calcolare l'IMU sui terreni agricoli è necessario considerare il valore catastale, ottenuto moltiplicando il reddito dominicale rivalutato al 25% per il moltiplicatore catastale di 135. A questo valore si applica l'aliquota IMU stabilita dal Comune, che parte dal 7,6 per mille con possibilità di variazione del 3 per mille in aumento o diminuzione.

L'esenzione dalla TARI

Per quanto riguarda la TARI (Tassa sui Rifiuti), la legislazione vigente prevede che le aree e i fabbricati adibiti alla lavorazione, trasformazione, conservazione e stoccaggio di prodotti agricoli siano esenti dal pagamento. Questo significa che i terreni agricoli non sono soggetti a questa imposta.

Tassazione per l'acquisto e la vendita di un terreno agricolo

Le operazioni di compravendita di terreni agricoli sono soggette a un regime fiscale specifico, che varia in base alle caratteristiche dell'acquirente e del venditore.

Imposte per l'acquisto di terreni agricoli

L'acquisto di un terreno agricolo comporta generalmente il pagamento delle seguenti imposte:

Imposta di registro: 12% del prezzo del terreno (minimo 1.000 euro) per acquirenti non agricoltori
Imposta di registro: 1% per coltivatori diretti e IAP (agevolazione per la piccola proprietà contadina)
Imposta ipotecaria: in misura fissa di 50 euro
Imposta catastale: in misura fissa di 50 euro

È importante notare che dal 2025 sono previste ulteriori agevolazioni per le imprese giovanili agricole: l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale sono ridotte al 60% per gli acquirenti con età inferiore a 40 anni che possiedano o intendano conseguire la qualifica di coltivatore diretto o IAP.

Esempio di calcolo delle imposte per la vendita

Per comprendere meglio l'impatto fiscale, possiamo analizzare un caso pratico di vendita di un terreno agricolo da un privato a un coltivatore diretto o IAP, con un prezzo di vendita di 50.000 euro. In questo scenario, le imposte da pagare ammonterebbero a circa 990 euro, così suddivise:

Imposta di registro e imposta ipotecaria: 200 euro ciascuna (importo fisso)
Imposta catastale (all'1%): 500 euro
Tassa ipotecaria-tassa di trascrizione (fissa): 35 euro
Voltura catastale: 55 euro

Questi valori possono variare se l'acquirente è un giovane agricoltore che beneficia delle agevolazioni introdotte per il 2025.

La rivalutazione dei terreni agricoli, un'opportunità per ridurre le plusvalenze

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una novità importante per i proprietari di terreni agricoli: la possibilità di rivalutare il valore fiscale è diventata permanente, eliminando la necessità delle proroghe annuali. Questa misura permette di ridurre significativamente le plusvalenze tassabili in caso di vendita.

Come funziona la rivalutazione e quando conviene

Con la rivalutazione, è possibile assumere come base per il calcolo della plusvalenza non più il costo storico di acquisto, ma il valore del terreno alla data del 1° gennaio dell'anno, determinato mediante perizia giurata. L'imposta sostitutiva da pagare è pari al 18% del valore periziato (aumentata rispetto al 16% degli anni precedenti) e può essere versata in un'unica soluzione entro il 30 novembre o rateizzata in tre rate annuali.

Questa opportunità è particolarmente vantaggiosa per chi ha acquistato terreni a valori molto inferiori rispetto a quelli attuali, poiché consente di pagare un'imposta sostitutiva inferiore alla tassazione ordinaria che si applicherebbe sulla plusvalenza realizzata. La scadenza per effettuare la rivalutazione per i terreni posseduti al 1° gennaio 2025 è fissata al 30 novembre 2025.

Differenza tra la tassazione ordinaria e la rivalutazione

Ecco un esempio pratico che illustra la convenienza della rivalutazione:

Ipotizziamo un terreno acquistato a 100.000 euro e venduto a 250.000 euro senza rivalutazione. La plusvalenza di 150.000 euro sarebbe tassata al 26%, comportando un'imposta di 39.000 euro. Se invece il terreno viene rivalutato a 200.000 euro, la plusvalenza si riduce a 50.000 euro e l'imposta sostitutiva (18%) ammonterebbe a 9.000 euro, con un risparmio significativo.

Diritto di superficie su terreni agricoli, le novità fiscali 2025

Un aspetto particolarmente rilevante per il settore agricolo, soprattutto in relazione agli impianti fotovoltaici, riguarda la tassazione del diritto di superficie. L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025, ha confermato che agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l'aliquota del 9% anziché quella del 15%.

Questa chiarificazione si allinea con l'orientamento della Corte di Cassazione, che con l'ordinanza n. 27293 del 22 ottobre 2024 aveva stabilito che l'aliquota del 15% è applicabile solo al trasferimento e non alla costituzione di un diritto reale di godimento. La decisione è particolarmente rilevante per gli operatori nel settore delle energie rinnovabili, che spesso ricorrono alla costituzione del diritto di superficie per realizzare impianti fotovoltaici su terreni agricoli.

Come evitare la decadenza dalle agevolazioni fiscali

Se si beneficia delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto di terreni agricoli, è fondamentale prestare attenzione alle cause di decadenza per non perdere i vantaggi ottenuti.

Casi di decadenza dalle agevolazioni

Si decade dalle agevolazioni fiscali nei seguenti casi:

Alienazione volontaria del terreno entro cinque anni dall'acquisto
Cessazione della coltivazione o della conduzione diretta del fondo entro cinque anni dall'acquisto

In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che si applica l'aliquota del 9% (non quella del 15%) per il recupero dell'imposta di registro, a condizione che l'acquirente mantenga la qualifica di coltivatore diretto o IAP anche dopo la vendita del terreno.

Situazioni che non comportano decadenza

Non si incorre nella decadenza dai benefici fiscali nei seguenti casi:

Alienazione del fondo o concessione in godimento a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado che esercitino l'attività di imprenditore agricolo
Alienazione conseguente all'attuazione di politiche comunitarie, nazionali o regionali volte all'inserimento dei giovani in agricoltura o al prepensionamento
Conferimento del fondo in una società agricola composta dallo stesso coltivatore, dal coniuge e dai figli, purché il conferente mantenga la qualità di socio e continui a coltivare direttamente il fondo

È invece considerata causa di decadenza la permuta del terreno prima del decorso di 5 anni dall'acquisto, anche se finalizzata a una migliore razionalizzazione dell'area di coltivazione.