Come funziona la rivalutazione dei terreni agricoli o edificabili nel 2025? Chi puņ farlo, procedura, tempi
A chi conviene e quando procedere con la rivalutazione dei terreni agricoli o edificabili? I requisiti nel 2025, la procedura e le tempistiche considerando anche alcuni limiti ed esclusioni
La rivalutazione dei terreni è stata confermata anche per il 2025 dalla recente Manovra Finanziaria. Questa misura consente di rideterminare il valore fiscale di terreni edificabili e agricoli con il pagamento di un'imposta sostitutiva al 16%.
Si tratta di un'opportunità di risparmio fiscale completamente legittima, particolarmente vantaggiosa per chi prevede di cedere un terreno nel prossimo futuro, poiché permette di ridurre l'impatto della tassazione sulle plusvalenze che emergerebbero in sede di cessione.
Come funziona la rivalutazione dei terreni nel 2025
La Manovra Finanziaria 2025 ha esteso la possibilità di rivalutare terreni e partecipazioni, incluse quelle in società quotate in borsa, confermando l'aliquota dell'imposta sostitutiva al 16%. Questa opportunità fiscale riguarda specificamente i valori di acquisto dei terreni posseduti alla data del primo gennaio 2025, sia quelli con destinazione edificabile che quelli ad uso agricolo.
La procedura di rivalutazione consente ai proprietari di rideterminare il valore fiscale dei terreni, aumentandone il costo storico ai fini del calcolo delle plusvalenze. In questo modo, al momento della vendita, la differenza tra prezzo di cessione e costo fiscale rivalutato risulterà inferiore, con conseguente risparmio sull'imposizione fiscale.
Chi può beneficiare della rivalutazione dei terreni
La possibilità di rivalutare i terreni pagando l'imposta sostitutiva è rivolta a diverse categorie di soggetti:
- Persone fisiche per operazioni non rientranti nell'esercizio di attività d'impresa
- Società semplici e soggetti equiparati
- Enti non commerciali, purché l'operazione da cui deriva il reddito non sia effettuata nell'ambito dell'attività d'impresa
- Soggetti non residenti per plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di terreni, non riferibili a stabili organizzazioni in Italia
Procedure per la rivalutazione e perizia giurata
Per accedere al beneficio della rivalutazione dei terreni, è necessario seguire una procedura specifica che include:
- Far redigere una perizia giurata di stima da un professionista abilitato (come un ingegnere, un architetto, un geometra, un dottore agronomo, un perito agrario o un perito iscritto alle CCIAA)
- La perizia deve attestare il valore del terreno alla data di riferimento (1° gennaio 2025)
- Il documento deve essere giurato presso un tribunale, un giudice di pace o un notaio entro la data di versamento dell'imposta sostitutiva
Termini e modalità di versamento dell'imposta sostitutiva
Il versamento dell'imposta sostitutiva del 16% sul valore periziato dei terreni deve essere effettuato entro il 30 giugno 2025. Per il pagamento occorre utilizzare il modello F24 con il codice tributo 8057.
Il contribuente può scegliere di versare l'importo dovuto in tre rate annuali di pari importo. In questo caso:
- La prima rata deve essere versata entro il 30 giugno 2025
- Le rate successive scadono rispettivamente il 30 giugno 2026 e il 30 giugno 2027
- Sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo
Differenze tra terreni edificabili e agricoli ai fini della rivalutazione
La disciplina fiscale tratta diversamente i terreni in base alla loro destinazione urbanistica:
Terreni edificabili:
- Le plusvalenze derivanti dalla cessione sono sempre tassabili, indipendentemente dal tempo trascorso dall'acquisto
- La rivalutazione è particolarmente vantaggiosa, soprattutto in aree dove i valori immobiliari sono cresciuti significativamente
- Le plusvalenze sono tassabili solo se il terreno viene venduto entro 5 anni dall'acquisto
- Dopo 5 anni, la cessione non genera plusvalenze imponibili
- La rivalutazione è conveniente solo se si prevede di vendere prima del decorso dei 5 anni
Casi particolari e limitazioni
Esistono alcune situazioni specifiche da considerare:
- Terreni ricevuti in donazione: il valore da considerare è quello dichiarato nell'atto di donazione
- Terreni ereditati: il valore di riferimento è quello dichiarato nella successione
- Precedenti rivalutazioni: è possibile effettuare una nuova rivalutazione anche se il terreno è stato già rivalutato in passato (pagando la differenza di imposta se il nuovo valore è superiore)
Vantaggi fiscali della rivalutazione dei terreni
Il principale vantaggio della rivalutazione consiste nella riduzione della plusvalenza imponibile in caso di vendita del terreno. Normalmente, quando si cede un terreno, la differenza tra il prezzo di vendita e il costo storico (eventualmente rivalutato con coefficienti ISTAT) costituisce una plusvalenza tassabile con aliquote progressive IRPEF, che possono arrivare fino al 43%.
Con la rivalutazione, invece:
- Si paga un'imposta sostitutiva del 16% sul valore periziato
- In caso di successiva vendita, la plusvalenza si calcola come differenza tra il prezzo di cessione e il valore rivalutato
- Se il prezzo di vendita è pari o inferiore al valore rivalutato, non emerge alcuna plusvalenza tassabile
Quando conviene rivalutare un terreno
La convenienza della rivalutazione dipende da diversi fattori:
- La differenza tra il costo storico e il valore attuale del terreno
- Il tempo trascorso dall'acquisto (per i terreni non edificabili, dopo 5 anni dall'acquisto non si genera plusvalenza tassabile)
- Le aliquote IRPEF a cui sarebbe assoggettata la plusvalenza
- La previsione di vendita nel breve-medio periodo
- Terreni edificabili (sempre soggetti a tassazione in caso di plusvalenza)
- Terreni agricoli acquistati da meno di 5 anni
- Terreni il cui valore è aumentato significativamente rispetto al costo d'acquisto
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