Come funziona un prestito e finanziamento condominiale. Chi lo decide e per quali lavori si può richiedere

Cos'è e quando si può richiedere un prestito o un finanziamento condominiale: a chi spetta approvarlo e per quali lavori

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 09/07/2025 alle ore 14:01

Come funziona un prestito e finanziament

La gestione degli edifici residenziali condivisi impone una particolare attenzione alle necessità di manutenzione straordinaria, adeguamento normativo e riqualificazione energetica.

In questo contesto, accedere a forme di finanziamento condiviso rappresenta un’opportunità per superare la difficoltà di raccolta immediata delle risorse necessarie.

Quando il fabbisogno economico di un intero edificio supera quanto ordinariamente previsto, è possibile optare per uno prestito intestato al condominio stesso, anziché ai singoli proprietari. Il prestito condominiale può assumere la forma di:

Prestito ordinario: somma concessa a tasso fisso o variabile, rateizzabile in funzione degli accordi con l’istituto finanziatore.
Mutuo condominiale: generalmente ipotecario o chirografario, con le relative garanzie, permette di accedere a importi più elevati.
Finanziamento agevolato: previsti per interventi che beneficiano di incentivi, come l'Ecobonus.

Le caratteristiche contrattuali, la documentazione da presentare e le garanzie richieste variano in funzione della tipologia prescelta e dalla normativa vigente.

Chi può approvare e richiedere un prestito condominiale

La decisione di chiedere un finanziamento spetta esclusivamente all’assemblea dei condòmini, la quale necessita di una maggioranza qualificata. In base alla tipologia di intervento e al regolamento di condominio, di regola:

E' richiesta la presenza di almeno due terzi dei proprietari per la validità della seduta.
La maggioranza per l’approvazione è di almeno la metà più uno dei presenti, rappresentanti almeno la stessa quota dei millesimi condominiali.

L’amministratore di condominio funge da rappresentante e responsabile nelle relazioni con gli istituti finanziari, curando sia la fase istruttoria che quella di richiesta ed erogazione del finanziamento.

Nessun singolo proprietario può autonomamente decidere di vincolare il condominio a un prestito senza la dovuta delibera assembleare.

Per quali lavori si può richiedere un finanziamento condominiale

I lavori per cui è possibile richiedere finanziamento condominiale includono:

Opere di riqualificazione energetica (isolamenti, serramenti, impianti fotovoltaici ed efficientamento energetico secondo standard normativi).
Manutenzione straordinaria di facciate, coperture, balconi, cortili e parti comuni.
Interventi di messa in sicurezza antisismica e adeguamento a nuove normative tecniche.
Realizzazione di impianti centralizzati (ad es. riscaldamento o acqua calda sanitaria).
Abbattimento barriere architettoniche e miglioramento dell’accessibilità condominiale.

Come funziona un prestito condominiale: principi operativi e responsabilità

Dal punto di vista operativo, il finanziamento condominiale è attribuito all’intera collettività, con responsabilità solidale tra i proprietari in proporzione ai millesimi. Gli aspetti chiave sono:

Erogazione della somma direttamente su un conto corrente intestato al condominio.
Ripartizione del debito in base alle quote millesimali tra tutti i condòmini.
Piano di rimborso stabilito in sede assembleare con scadenze e rate costanti o flessibili.

L’amministratore di condominio ha il compito di gestire i rapporti con l’istituto finanziatore, controllare i flussi finanziari e aggiornare periodicamente l’assemblea sullo stato dei lavori e dei pagamenti.

In presenza di morosità superiore a determinate soglie, possono scattare cautele aggiuntive come la richiesta di garanzie o fideiussioni.

Requisiti, documentazione e iter di approvazione del finanziamento

L’iter di concessione si articola in diverse fasi:

Analisi del bilancio condominiale per verificare la solidità finanziaria e il livello di morosità.
Predisposizione di un computo metrico estimativo delle opere.
Delibera assembleare di approvazione dei lavori e del piano di ripartizione spese.
Richiesta del finanziamento da parte dell’amministratore, con documenti quali:
- Copia del verbale di assemblea e scheda anagrafica condominiale.
- Certificato di regolarità fiscale, antiriciclaggio e allegati tecnici.
- Elenco delle proprietà condominiali e stato di regolarità amministrativa.

Cosa succede in caso di morosità o di difficoltà nel pagamento delle rate

Se uno o più condòmini non adempiono agli obblighi di rimborso, il debito ricade sugli altri in proporzione alla rispettiva quota.

Nei casi più gravi, la banca può avviare azioni esecutive sul conto condominiale e, se non è sufficiente, è possibile un coinvolgimento patrimoniale individuale dei proprietari.