Condomino moroso: quando l'amministratore puņ staccare acqua e gas
Quali sono i casi in cui un amministratore puņ sospendere i servizi di acqua e gas al condomino moroso: cosa ha stabilito una nuova recente sentenza del Tribunale di Perugia
La gestione dei pagamenti condominiali rappresenta una delle questioni più complesse nei condomini, dove le situazioni di insolvenza generano spesso tensioni, rallentando la copertura di servizi collettivi essenziali o causando difficoltà nel saldare i fornitori.
L’amministratore, figura centrale nella gestione della cassa comune, si trova ad affrontare una duplice responsabilità: da un lato tutelare l’interesse generale, dall’altro rispettare i limiti normativi nell’adozione di misure per il recupero dei crediti.
Nei casi di morosità condominiali, il primo dovere di un amministratore è quello di intraprendere le azioni di recupero del credito, che prevedono solleciti scritti e, in caso di persistenza, messa in mora del debitore.
Successivamente, può richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza la necessità di preventiva autorizzazione assembleare.
L’amministratore è, inoltre, tenuto a comunicare ai creditori i dati dei morosi, consentendo eventualmente un’azione diretta contro questi ultimi.
Quando la situazione di insolvenza diventa cronica e il credito viene ritenuto inesigibile, l’assemblea condominiale può essere chiamata a deliberare una ripartizione della quota non pagata fra tutti, secondo criteri millesimali, purché sussista il consenso unanime. In assenza di tale accordo, l’amministratore non ha facoltà di imporre questa soluzione in autonomia.
Sospensione di acqua e gas: limiti e procedure previsti dalla legge
La normativa disciplina in modo puntuale il tema della sospensione delle forniture nei casi di inadempienza prolungata relativa al pagamento delle spese condominiali.
Precisiamo che acqua e gas condominiali rientrano generalmente tra i servizi essenziali e la loro interruzione, salvo specifiche condizioni normativamente previste, espone a possibili profili di responsabilità.
Nel dettaglio, le norme stabiliscono che:
- La procedura ordinaria prevede, prima di ogni sospensione, l’invio di formali solleciti e la messa in mora del debitore.
- Per il servizio idrico, la sospensione può essere effettuata solo dopo il decorso di almeno 40 giorni dalla ricezione del preavviso formale e solo se non è possibile l’installazione di un limitatore di flusso a tutela dei livelli minimi di sussistenza, come stabilito dalle normative di settore e ARERA (Autorità di regolazione per energia reti e ambiente).
- Per il gas, la situazione è ancor più delicata per il carattere vitale del servizio in ambito domestico, specie nei mesi invernali. Gli attuali orientamenti giurisprudenziali e regolamentari impongono ai gestori di adottare cautele particolari, spesso non consentendo il distacco totale senza adeguate garanzie per i soggetti economicamente deboli.
La recente sentenza n.1036 del 28 luglio 2025 del Tribunale di Perugia ha confermato l’illiceità della sospensione indiscriminata di acqua e gas, rafforzando quanto previsto dalla legislazione di settore e rimarcando la necessità di un provvedimento specifico che tenga conto della particolare situazione individuale del condomino moroso.
Secondo quanto stabilito dai giudici, l'amministratore può sospendere al condomino moroso dai servizi comuni separabili, se la situazione debitoria si prolunga oltre i sei mesi, ma per l’effettiva sospensione dei servizi di acqua e gas deve fare richiesta di un apposito provvedimento al magistrato competente, per autorizzare ufficialmente l'ingresso nell'appartamento del debitore.
In ogni caso, la sospensione è lecita solo per servizi suscettibili di uso separato e non indispensabili alla vita quotidiana, sempre previo rispetto delle procedure di legge.
Tutela del diritto d’uso dei beni comuni: quando il distacco è illecito?
Il distacco arbitrario dei servizi comuni essenziali configura, nella maggioranza dei casi, una violazione del diritto d’uso e può essere oggetto di impugnazione e risarcimento danni.
- È illecito privare il condomino moroso di acqua potabile, riscaldamento centrale o gas quando le modalità di distacco incidano anche sugli altri condomini o quando vengano compromessi livelli minimi di vivibilità e dignità personale.
- L’amministratore che ordina un distacco non conforme alla procedura o che interviene su utenze comuni senza previa autorizzazione assembleare rischia la revoca del mandato e sanzioni civili.
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