Affitti brevi e controlli Comuni, al via i nuovi accertamenti. Come funzionano, cosa controllano, sanzioni e multe

Negli ultimi anni il settore degli affitti brevi ha subito un'evoluzione normativa significativa, con l’obiettivo di aumentare trasparenza e legalità. L’intensificarsi dei flussi turistici e la crescita delle piattaforme digitali hanno favorito la diffusione delle locazioni di breve durata, ma hanno anche evidenziato criticità legate a evasione fiscale, sicurezza e concorrenza sleale.

Per contrastare queste problematiche, è stato introdotto un sistema innovativo di controlli da parte dei Comuni, arricchito da strumenti digitali evoluti e sostenuto da un impianto sanzionatorio rinforzato.

Il ruolo della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) e del Cruscotto Operatori Comunali

Ha debuttato la nuova funzionalità del cruscotto BDSR, Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive. Si tratta di nuovo strumento operativo cui possono accedere i Comuni dal 26 giugno, con l’obiettivo di migliorare la trasparenza nel settore degli affitti brevi, contrastare l’evasione e aumentare la sicurezza sul territorio.

La BDSR istituita dal Ministero del Turismo rappresenta il fulcro del nuovo sistema di monitoraggio degli affitti brevi da parte dei singoli Comuni.

Questa piattaforma digitale raccoglie e gestisce informazioni sulle strutture ricettive e sugli immobili destinati agli affitti brevi. Gli operatori comunali possono ora accedere al Cruscotto Operatori Comunali, un’interfaccia digitale che consente di:

• Geolocalizzare in tempo reale le unità immobiliari sul territorio;
• Verificare l’esistenza e la validità del Codice Identificativo Nazionale (CIN);
• Filtrare e segnalare anomalie come l’assenza del CIN o la presenza di strutture non verificate;
• Tracciare storicamente ispezioni, verifiche e provvedimenti attraverso un registro integrato;
• Facilitare la collaborazione tra enti locali, Ministero e Regioni, nel rispetto delle norme UE.

Come funzionano i controlli digitali e cosa verificano i Comuni

Grazie alla nuova Banca Dati, i controlli degli affitti brevi vengono ora gestiti con modalità digitali che consentono:

• Incrocio di informazioni provenienti da archivi locali, BDSR, dichiarazioni fiscali e dati delle presenze trasmesse alle questure;
• Attività di selezione e analisi del rischio, con priorità per le situazioni prive di CIN;
• Accesso a una mappa interattiva per la ricerca di anomalie per area geografica e per stato di conformità;
• Monitoraggio dei pagamenti di imposte e tasse di soggiorno;
• Verifica riguardo agli standard di sicurezza obbligatori e alla regolarità urbanistica degli alloggi.

Le ispezioni possono prevedere anche sopralluoghi e controlli documentali, con esito annotato nel registro digitale.

Registrazione, obblighi e adempimenti per proprietari e gestori

I soggetti che intendono offrire immobili in locazione breve devono seguire una serie di obblighi procedurali:

• Registrazione dell’alloggio presso la BDSR, fornendo dati catastali, indirizzo e tipologia della struttura;
• Richiesta del CIN, da riportare in tutti gli annunci, pubblicità e sulla facciata esterna dell’immobile;
• Comunicazione delle generalità degli ospiti entro 24 ore all’autorità di pubblica sicurezza attraverso Alloggiati Web;
• Trasmissione annuale all’Agenzia delle Entrate dei contratti stipulati l’anno precedente;
• Inserimento del CIN nella dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF o 730).

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): normativa, iter e applicazione

Il CIN è un codice alfanumerico unico che identifica ogni unità ricettiva a livello nazionale o, dove presenti, regionale. Gli step per l’ottenimento includono:

• Registrazione dell’immobile sulla piattaforma BDSR;
• Integrazione dei dati richiesti (ubicazione, proprietario/gestore, tipologia);
• Emissione del CIN da utilizzare e esporre obbligatoriamente su ogni canale e fisicamente presso l'immobile;
• Adempimento delle indicazioni di interoperabilità per le Regioni che usano codici propri, come Veneto e Lombardia.

Sanzioni e multe per irregolarità negli affitti brevi

Oltre alle sanzioni, gli annunci irregolari vengono rimossi automaticamente dai portali e chi non rispetta gli obblighi rischia la cancellazione dall’offerta turistica digitale.

I controlli vengono svolti da polizia locale, Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza, tramite analisi dei dati e verifiche mirate sui soggetti che presentano maggiori elementi di rischio.

• Cosa conviene tra affitti brevi, transitori e lunghi sia con tassazione al 26% o al 21%? Simulazioni ed esempi
• Audizione del direttore dell’Agenzia Entrate: controlli fiscali e catastali per il 2026 e nuovi servizi per cittadini
• Affitti brevi il 26% di tasse è per tutti o quasi pur con le modifiche. Scatta la rincorsa ad una nuova revisione durante iter Par