Cosa succede se le indicazioni date nella delega per assemblea condominiale non vengono rispettate?
Quali sono le conseguenze del mancato rispetto di indicazioni date per una delega assembleare di condominio: cosa prevede la normativa vigente
La partecipazione alle assemblee condominiali rappresenta un diritto e un dovere imprescindibile dei condomini. Non sempre, però, tutti i proprietari possono intervenire personalmente; in tali casi la delega consente di farsi rappresentare da un terzo, incaricandolo di esprimere il proprio voto e di prendere parte alle discussioni.
La delega in assemblea condominiale assume quindi funzione rappresentativa, volta a garantire la presenza e la partecipazione anche dei condomini assenti.
Normativa sulle deleghe in assemblea condominiale: limiti, obblighi e poteri
Secondo quanto previsto dalla normativa vigente, ogni condomino ha la facoltà di partecipare ad un'assemblea di condominio mediante rappresentante munito di delega scritta. Tuttavia:
- il rappresentante non può detenere più di un quinto dei condomini (e del valore proporzionale), nei complessi con più di venti partecipanti;
- per i beni in comproprietà, è necessaria la designazione di un solo rappresentante;
- nei supercondomini con oltre sessanta partecipanti, i singoli edifici designano un rappresentante per le delibere comuni e la nomina dell’amministratore;
- all’amministratore di condominio è vietato ricevere deleghe.
La delega deve essere rilasciata in forma scritta e può contenere, oltre all’autorizzazione a partecipare all’assemblea, specifiche istruzioni di voto su uno o più punti all’ordine del giorno.
Il delegato è tenuto a rappresentare la volontà espressa dal delegante rispettando integralmente i limiti e le indicazioni ricevute. Ogni limite o condizione posta alla rappresentanza per un'assemblea condominiale si considera, tuttavia, "non apposta" tra condomini, il che vincola il rappresentante, dal punto di vista civilistico, secondo le regole del mandato.
La violazione delle istruzioni può produrre effetti, a seconda dei casi, solo nei rapporti tra condomino e delegato e non necessariamente verso il condominio.
Il regolamento condominiale può prevedere ulteriori restrizioni riguardo al numero massimo di deleghe attribuibili a uno stesso soggetto, oppure indicare se il rappresentante debba essere necessariamente un condomino.
È importante sottolineare, infine, che la delega è efficace limitatamente agli argomenti oggetto dell’assemblea e decade con la chiusura dei lavori o con la revoca da parte del delegante.
Conseguenze della mancata osservanza delle indicazioni impartite nella delega
Se il delegato non rispetta la delega in assemblea condominiale non rispettata, gli effetti sono soprattutto dal punto di vista civilistico, nel rapporto tra condomino e rappresentante. Ne derivano:
- Violazione degli obblighi fiduciari: il rappresentante è tenuto a seguire le indicazioni circa la manifestazione di voto. Un voto espresso contro il mandato non rispetta la volontà del delegante e dà luogo a responsabilità verso quest’ultimo. Tuttavia, la deliberazione presa in assemblea rimane di norma valida agli occhi del condominio, a meno che non ricorrano particolari violazioni di legge o di regolamento che incidano sulla legittimità della delibera stessa.
- Efficacia del voto del delegato: anche se difforme dalle istruzioni, il voto è considerato a tutti gli effetti valido nei confronti dell’assemblea, in quanto l’assemblea non può sindacare i rapporti interni tra delegante e delegato. Il condomino che si ritiene leso dovrà agire direttamente verso il proprio rappresentante per ottenere il risarcimento dell’eventuale danno.
- Diritti del condomino delegante: La facoltà di impugnazione della delibera non sorge automaticamente, salvo che l’irregolarità integri una violazione delle norme di legge o regolamento che riguarda la composizione dell’assemblea o il diritto di voto.
La delega non rispettata, quindi, produce effetti innanzitutto nei rapporti privati tra le parti del mandato, lasciando salva la validità delle decisioni assunte in assemblea.
Le delibere condominiali adottate in violazione della delega: validità e impugnazione
I principi che regolano la validità delle delibere assembleari in presenza di una delega non rispettata non prevedono che il condominio debba verificare la corrispondenza fra il voto espresso dal delegato e le istruzioni impartite dal condomino.
| Fattispecie | Effetti |
| Il delegato vota in modo difforme alle istruzioni, ma nei limiti della rappresentanza | La delibera è valida; la responsabilità è del delegato verso il delegante |
| Il delegato esprime più deleghe oltre i limiti previsti dall'art. 67 d.a.c.c. | La delibera può essere annullabile su impugnazione |
| Delega rilasciata senza specifiche istruzioni | Il delegato vota liberamente; la delibera è valida |
La possibilità di impugnazione della delibera è limitata ai casi di violazione di legge o di regolamento. Non è sufficiente che il voto del delegato sia opposto rispetto alle indicazioni, se il quorum deliberativo e le regole di partecipazione risultano rispettati. L’impugnazione sarà possibile, invece, quando il voto irregolare determina il mancato rispetto dei limiti di deleghe ammesse o quando la votazione è viziata perché compiuta con deleghe nulle.
Responsabilità e rimedi per i condomini: cosa fare se la delega non viene rispettata
Il condomino che si trova di fronte a una delega non rispettata dal rappresentante può ricorrere a vari rimedi nel rispetto della disciplina civilistica e condominiale. Ecco le possibili azioni da intraprendere:
- Analisi della documentazione: occorre verificare le istruzioni contenute nella delega e il comportamento effettivamente tenuto dal delegato in sede assembleare;
- Richiesta di spiegazioni al delegato: confrontarsi con il rappresentante per comprendere le ragioni della difformità rispetto al mandato ricevuto;
- Sollecito formale per iscritto: invio di una lettera raccomandata o PEC al delegato, evidenziando la violazione delle istruzioni e richiedendo rimedi o chiarimenti;
- Ricorso all’autorità giudiziaria: in presenza di danni concreti derivanti dall’inosservanza, è possibile agire in giudizio per il risarcimento del danno subito dal delegante; tale azione segue le regole del contratto di mandato;
- Impugnazione della delibera: se la violazione incide su parametri essenziali di validità della decisione assembleare, può essere proposto ricorso al tribunale, con attenzione al termine decadenziale di trenta giorni e previa attivazione obbligatoria della procedura di mediazione laddove prevista;
- Conservazione della documentazione: è raccomandato raccogliere e conservare tutte le deleghe, comunicazioni e verbali assembleari relativi all’evento contestato;
- Consulenza con professionisti: rivolgersi a un avvocato esperto di diritto condominiale per valutare strategie e condividere la migliore tutela possibile.
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