Guida alle spese straordinarie in condominio: quali sono, come devono essere decise, pagamento e regole

Gestire le spese straordinarie in condominio richiede attenzione a regole, ripartizioni, fondi, delibere assembleari e diritti di proprietari e inquilini. Chiarezza su responsabilità, obblighi e tutele nel contesto condominiale.

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 27/11/2025 alle ore 14:01

Benché la vita in condominio imponga di affrontare regolarmente uscite economiche di vario genere, sono soprattutto quelle straordinarie a suscitare interrogativi. Si tratta di costi spesso rilevanti e non sempre previsti nella pianificazione annua, destinati a interventi che vanno oltre la normale gestione: dalla ristrutturazione della facciata, agli adeguamenti impiantistici, fino alle innovazioni che accrescono la sicurezza dell’edificio. La corretta identificazione e ripartizione di tali oneri, la definizione delle modalità di approvazione e le implicazioni in caso di trasferimento di proprietà o locazione sono temi che richiedono attenzione e chiarezza. Conoscere le regole, i riferimenti normativi e le prassi aggiornate permette di evitare fraintendimenti e conflitti, garantendo serenità nella gestione delle spese non ordinarie e la tutela degli interessi di ciascun condomino.

Definizione di spese straordinarie: cosa sono e come si distinguono dalle ordinarie

Il Codice Civile prevede una netta distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie. Le prime si riferiscono alla gestione abituale del condominio e comprendono prestazioni ripetitive, quali pulizia e manutenzione degli spazi comuni, pagamento di utenze, piccoli interventi di riparazione necessari a mantenere la funzionalità quotidiana delle parti comuni, oltre ai compensi spettanti all’amministratore condominiale.

Le spese straordinarie in condominio, invece, si riferiscono a interventi di maggiore impegno economico e occasionalità. Rientrano in questa categoria:

• grandi lavori di ristrutturazione
• sostituzione di impianti tecnologici o strutturali
• miglioramenti strutturali non riconducibili alla semplice conservazione

La differenza principale risiede nella causa e nell’entità dell’intervento. La giurisprudenza (Cass. II, 25 maggio 2016 n. 10865) ha fatto leva sulla "scriminante economica", riconoscendo alle spese straordinarie quel carattere di eccezionalità che va oltre le ordinarie consumazioni, richiedendo talvolta quote elevate e programmazioni ad hoc. A confermare questa distinzione concorrono anche i regolamenti condominiali interni, che possono prefigurare ulteriori dettagli utili per individuare con precisione la natura delle spese affrontate dal condominio.

Tipologie di interventi ricompresi nelle spese straordinarie condominiali

Rientrano tra le spese straordinarie diverse tipologie di intervento, tutte accomunate dal loro impatto sulle strutture e sulle funzioni dell’edificio per usi comuni:

• Rifacimento di facciate e coperture (ad esempio, tetto e terrazzi condominiali)
• Sostituzione o ammodernamento di impianti tecnologici (caldaie centralizzate, ascensori, sistemi elettrici e idrici)
• Opere di efficientamento energetico (installazione di pannelli fotovoltaici, cappotto termico)
• Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche
• Lavori strutturali su parti comuni (consolidamento, rinforzo antisismico, ampliamenti o innovazioni rilevanti)

Questi lavori si distinguono da quelli di mera manutenzione ordinaria per l’importanza degli investimenti richiesti e per la loro incidenza sul valore e sulla sicurezza complessiva dell’edificio. La normativa prevede che tali interventi debbano essere puntualmente deliberati dall’assemblea, dandone adeguata comunicazione a tutti i condomini ed eseguendo una precisa pianificazione degli aspetti amministrativi, tecnici e finanziari correlati.

Delibera assembleare: le regole per l’approvazione dei lavori straordinari

La decisione di effettuare lavori straordinari sulle parti comuni richiede un iter specifico e trasparente, sancito dall'art. 1135 c.c. La delibera che stabilisce l’esecuzione delle opere deve essere adottata dall’assemblea condominiale secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Per rendere la decisione effettiva e vincolante, la delibera deve individuare:

• la natura e l’oggetto dei lavori
• il costo complessivo dell’intervento
• le modalità di esecuzione e i tempi previsti

Non sono sufficienti genericità o decisioni di principio: solo l’approvazione attuativa, che definisce le opere esatte e il budget correlato, genera l’obbligo di contribuzione. La Cassazione (sent. civ. 8255/2025) conferma l’importanza della chiarezza decisionale, distinguendo tra delibere preparatorie (come richieste di preventivi o studi tecnici) e la vera e propria delibera attuativa. In assenza di quest’ultima, non matura alcun debito per i condomini, mentre l’esistenza di contestazioni su urgenza o necessità, nei casi limite, può essere oggetto di impugnativa da parte degli interessati.

Obbligo di costituzione del fondo speciale per le spese straordinarie

La legge prevede che, contestualmente alla delibera dei lavori straordinari, sia istituito un fondo speciale vincolato, con un ammontare corrispondente all’intera spesa preventivata o alle rate dovute secondo stato avanzamento lavori (art. 1135, comma 1 n. 4 c.c., come modificato dalla legge 220/2012). Questo fondo rappresenta una garanzia sia per i condomini che per gli appaltatori, assicurando la copertura finanziaria degli interventi deliberati e precludendo l’uso delle somme per finalità differenti da quelle previste in assemblea.

Quando i lavori prevedono pagamenti frazionati al progredire delle opere, il fondo può essere alimentato in modo graduato, con raccolte progressive delle quote secondo le scadenze contrattuali stabilite con l’impresa esecutrice. In mancanza della costituzione del fondo, la delibera stessa viene considerata nulla. Tale obbligo rafforza la trasparenza e la correttezza amministrativa della gestione delle spese straordinarie.

Quando nasce l’obbligo di pagamento delle spese straordinarie

L’obbligo per ciascun condomino di corrispondere la propria quota delle spese straordinarie sorge esclusivamente al momento dell’approvazione della delibera attuativa (Cass. civ. 25839/2019 e successive conferme). La data della delibera costituisce il riferimento temporale sia per individuare il soggetto responsabile del pagamento, sia per tutte le implicazioni collegate a eventuali trasferimenti di proprietà o cambi di titolarità dell’immobile.

Non sono invece sufficienti le delibere programmatiche, incarichi a tecnici o la semplice discussione di lavori ipotetici. Solo la decisione assembleare che:

• approva l’esecuzione dei lavori
• definisce in modo chiaro il costo e le caratteristiche/interventi da effettuare

fa maturare la relativa obbligazione. Da questo momento, il pagamento potrà avvenire tramite versamenti immediati o piani rateali, ma la responsabilità rimarrà sempre ancorata alla data della delibera che ha disposto l’intervento, come chiarito anche dalla Suprema Corte.

Ripartizione delle spese straordinarie: criteri e tabelle millesimali

La distribuzione degli oneri relativi ad opere straordinarie avviene secondo criteri proporzionali contenuti nelle tabelle millesimali (art. 1123 c.c.). Queste tabelle rappresentano la ripartizione di valore e superficie di ciascuna unità rispetto al complesso condominiale. In linea generale:

• i costi vengono suddivisi tra tutti i proprietari in base alla loro quota millesimale
• qualora l’intervento riguardi parti comuni destinate all’uso esclusivo di una parte dei condomini, solo questi ultimi sono tenuti a partecipare alle spese

L’assemblea può deliberare modalità diverse solo se sussistono condizioni particolari previste dal regolamento o se ciò non comporta conflitti con la parità di trattamento riconosciuta dalla normativa. L’amministratore, incaricato della ripartizione e comunicazione dei conteggi, ha il compito di garantire la massima trasparenza, aggiornando puntualmente le tabelle in caso di lavori di consistente impatto sul valore dell’immobile.

Spese straordinarie, chi paga tra inquilino e proprietario

Un tema di grande interesse riguarda la suddivisione delle spese straordinarie quando l’immobile in condominio è oggetto di locazione. In base alla normativa vigente l’inquilino (conduttore) è tenuto esclusivamente al pagamento delle spese ordinarie, come la manutenzione e pulizia delle parti comuni o l'utilizzo di servizi collettivi di base.

Sono invece interamente a carico del proprietario tutte le spese aventi carattere straordinario, ossia quelle destinate alla conservazione, al miglioramento o all’incremento strutturale dell’immobile. L’unica eccezione può derivare da specifiche pattuizioni contrattuali che attribuiscano all’inquilino alcune voci di spesa, ma tali accordi hanno efficacia solo tra locatore e conduttore mentre verso il condominio resta sempre responsabile il proprietario. In caso di insolvenza, il condominio potrà agire direttamente su quest’ultimo, che avrà eventualmente diritto di rivalsa sull'inquilino secondo quanto concordato nel contratto di affitto.

Chi paga le spese straordinarie tra venditore e acquirente in caso di compravendita

Nel caso di trasferimento di proprietà, la regola determinante è il momento di approvazione della delibera attuativa. Se la decisione che dispone i lavori è stata presa dall’assemblea prima della vendita e rogito, la responsabilità grava sul venditore; se invece la delibera è successiva all’atto, sarà il nuovo proprietario a dover sostenere la quota di spesa.

Tuttavia, la normativa prevede anche un principio di solidarietà (art. 63 disp. att. c.c.), secondo cui il condominio può rivolgersi per il recupero dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente sia al vecchio che al nuovo proprietario. Quest’ultimo, qualora si trovi a pagare importi spettanti al dante causa, potrà esercitare il diritto di regresso. Regolare la ripartizione delle quote tra le parti a livello contrattuale e chiarire esplicitamente nei verbali e nei rogiti la presenza e la natura delle delibere attuative evita malintesi e possibili contenziosi futuri.

Una prassi consolidata e raccomandata rimane quella di ottenere, prima della vendita, la dichiarazione dell’amministratore circa l’assenza di debiti o la presenza di delibere che comportino obblighi futuri, così da tutelare entrambe le parti e prevenire successive rivalse.

Accordi privati tra venditore e acquirente: validità e limiti

Accordi privati tra chi vende e chi compra un’unità immobiliare sono pienamente ammessi per disciplinare la ripartizione delle spese straordinarie che derivino da decisioni assembleari pregresse o imminenti. Questi accordi possono prevedere:

• l'accollo totale delle spese deliberate dal venditore fino al momento della compravendita
• la suddivisione proporzionale dei costi in base al periodo di effettivo godimento dell’immobile
• formule di sconto sul prezzo in caso di accollamento da parte dell’acquirente

Tuttavia, tali intese hanno efficacia solo tra le parti del contratto: il condominio resta libero di agire contro entrambi secondo il principio della solidarietà. Per essere realmente efficaci, è necessario che questi accordi vengano inseriti nei relativi atti notarili o contrattuali con chiarezza circa la natura e l’importo delle singole poste oggetto di riparto.

Diritto di rivalsa e regolamentazione dei pagamenti

Quando il condominio indirizza la richiesta di pagamento al nuovo proprietario per spese straordinarie deliberate prima dell’acquisto e questi provvede al saldo, nasce automaticamente il diritto di rivalsa nei confronti del venditore. Tale rimborso può essere richiesto giudizialmente, se non vi è accordo bonario, e trova fondamento sia nelle norme di legge che negli accordi contrattuali di vendita.

L’amministratore, chiamato a gestire correttamente i flussi di pagamento, dovrà informare con trasparenza le parti, suggerendo la verifica dei verbali assembleari e dei rendiconti prima della stipula degli atti, per assicurare che ogni onere sia imputato correttamente e le relative contestazioni siano prevenute con un’adeguata comunicazione e documentazione degli accordi.

Ruolo dell’amministratore e obblighi di trasparenza

L’amministratore è l’interprete e il gestore degli adempimenti amministrativi e finanziari legati alle spese straordinarie. Tra i suoi compiti:

• convocare l’assemblea, predisporre le delibere e comunicarne i contenuti in modo chiaro a tutti i condomini
• informare gli acquirenti di situazioni debitorie in essere e di eventuali obblighi futuri derivanti da delibere pregresse
• curare la corretta tenuta della contabilità condominiale, indicando separatamente i fondi e le spese straordinarie

La trasparenza si attua anche nella tempestiva comunicazione di ogni dettaglio utile a determinare la situazione patrimoniale delle singole unità immobiliari, sia prima sia dopo compravendite o successioni, consentendo a tutti i condomini di poter esigere rispetto e regolarità nella gestione.

Redazione del bilancio condominiale e corretta imputazione delle spese straordinarie

Il rendiconto condominiale, redatto solitamente su base annuale, rappresenta lo strumento centrale per monitorare l’andamento delle voci di spesa, distinguendo tra ordinarie e straordinarie. Gli importi destinati ai lavori di particolare rilevanza vengono iscritti tra i crediti verso i condomini nel momento in cui la delibera attuativa viene approvata, anche quando i pagamenti effettivi dovessero essere dilazionati nel tempo.

Nel prospetto del bilancio occorre riportare il fondo speciale accantonato, nonché il dettaglio di ogni quota spettante a ciascun proprietario secondo i millesimi, con eventuale evidenza di rate residue da saldare. Prenotare queste somme in maniera tempestiva e trasparente permette di evitare contenziosi sulle imputazioni e scongiura errori che potrebbero ripercuotersi sull’equilibrio economico del condominio nei passaggi di proprietà.

Controlli e tutele per i condomini: come evitare controversie

Per ridurre al minimo la possibilità di dispute, è fondamentale l’adozione di pratiche di controllo e di verifica costanti. Tra gli strumenti più efficaci:

• l’esame preventivo dei verbali assembleari e dei capitolati di spesa
• la richiesta all’amministratore di relazioni sullo stato dell’immobile e sulle delibere in essere
• l’inserimento di apposite clausole nei contratti di compravendita che disciplinino la ripartizione e regolarizzino eventuali conguagli
• la possibilità di richiedere liberatorie che attestino l’assenza di debiti pregressi sulle unità in vendita

Mantenere accurate comunicazioni tra amministratore, venditore e acquirente costituisce ulteriore presidio di affidabilità per tutto il condominio, limitando il rischio di contestazioni e l’insorgere di azioni legali dovute a incomprensioni sugli obblighi di pagamento.

Le maggioranze necessarie per approvare le spese straordinarie in assemblea

La validità della delibera relativa ai lavori straordinari è condizionata al rispetto delle maggioranze fissate dall’art. 1136 c.c.: è richiesta la concordanza della maggioranza degli intervenuti, in proprio o per delega, che rappresentino almeno la metà del valore dell’intero edificio, in seconda convocazione.

Per opere particolarmente rilevanti, innovazioni o modifiche sostanziali, possono essere richieste maggioranze ancora più elevate, come previsto dai regolamenti di attuazione o da norme specifiche. Il mancato raggiungimento dei quorum determina la nullità della delibera, anche se la convocazione è stata formalmente corretta.

I condomini contrari o assenti possono contestare le deliberazioni straordinarie se ritengono che siano state adottate senza giusta causa, in difformità dai regolamenti, in assenza di reale urgenza o senza il rispetto delle maggioranze di legge. L’impugnativa va proposta avanti l’autorità giudiziaria entro i termini previsti.

I motivi più frequenti di ricorso riguardano sia la necessità e l’entità delle opere, sia la trasparenza sulle tempistiche e sulle modalità di esecuzione. Spetta al giudice il compito di valutare la sussistenza dei presupposti di validità della decisione assembleare, con particolare attenzione alle situazioni di urgenza dichiarata dall’amministratore e contestata dai condomini interessati.

Agevolazioni fiscali e bonus per lavori straordinari in condominio

Per molti interventi straordinari sulle parti comuni sono riconosciute agevolazioni fiscali di rilievo, fra cui l’Ecobonus per il miglioramento energetico, il Bonus Ristrutturazioni e altri incentivi che permettono di recuperare una parte delle somme spese tramite detrazioni in dichiarazione dei redditi.

La possibilità di fruire delle detrazioni è solitamente riservata ai soli proprietari intestatari delle unità immobiliari al momento del pagamento. Occorre quindi prestare attenzione alle tempistiche di accollo delle spese e alla corretta ripartizione dei benefici fiscali all’interno del contesto condominiale.