Quando l'affitto di una casa conviene più del mutuo? E quando il mutuo è meglio della locazione? Calcoli, esempi e spiegazioni

La scelta tra affittare una casa e acquistare con un mutuo è una decisione complessa che dipende da vari fattori personali, finanziari e di mercato.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 09/07/2024 alle ore 19:20

Decidere se acquistare una casa con un mutuo o affittare un immobile può essere complesso e la decisione su cosa sia più conveniente fare varia anche in base alla situazione contingente. In questo periodo, ad esempio, grazie al taglio dei tassi di interesse da parte della Bce, le rate dei mutui sono diventate più convenienti, spesso inferiori ai canoni di affitto.

Questo, insieme alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, rende il mutuo un'opzione potenzialmente più vantaggiosa per molti. Ma andiamo oltre e analizziamo:

Quando l'affitto di una casa conviene più del mutuo?
Quando il mutuo è meglio della locazione?
Calcoli, esempi e spiegazioni di affitto e mutuo

Quando l'affitto di una casa conviene più del mutuo?

La scelta tra affittare una casa e acquistare con un mutuo è una decisione che dipende da vari fattori personali, finanziari e di mercato. In alcuni casi, l'affitto può risultare più conveniente rispetto all'acquisto di una casa.

Se la propria situazione economica o lavorativa è incerta, l'affitto offre maggiore flessibilità. Il mutuo comporta un impegno finanziario a lungo termine, mentre l'affitto permette di adattarsi più facilmente a cambiamenti di reddito o lavoro. Ad esempio, chi prevede di trasferirsi di frequente per motivi professionali potrebbe trovare l'affitto più pratico rispetto all'acquisto di una casa, che comporta costi di vendita e acquisto ogni volta che si cambia residenza.

L'acquisto di una casa richiede un capitale iniziale per coprire l'acconto, le spese notarili, le tasse e altri costi accessori. Se non si dispone di un capitale iniziale sufficiente, l'affitto può essere una soluzione più accessibile. L'affitto permette di evitare i costi di manutenzione e ristrutturazione che spesso spettano ai proprietari di casa.

In un mercato immobiliare incerto o in declino, l'affitto può proteggere dai rischi legati alla svalutazione dell'immobile. Se il valore delle case nella zona è instabile o si prevede un calo dei prezzi, affittare potrebbe evitare perdite finanziarie associate a una diminuzione del valore dell'immobile acquistato.

Quando i canoni di affitto sono inferiori alle rate mensili del mutuo, l'affitto può essere più conveniente dal punto di vista finanziario. In alcune aree, soprattutto nelle grandi città, l'affitto può costare meno rispetto alla rata del mutuo, inclusi interessi e altre spese associate all'acquisto di una casa.

Oltre alla rata mensile del mutuo, l'acquisto di una casa comporta spese accessorie come l'assicurazione sulla casa, le imposte sulla proprietà e le spese di manutenzione. Questi costi aggiuntivi possono rendere il mutuo meno conveniente rispetto all'affitto, specialmente per chi preferisce non avere impegni finanziari imprevisti.

Se si prevede di vivere in una determinata area per un periodo breve, l'affitto è solitamente la scelta migliore. Il mutuo diventa più conveniente nel lungo termine, poiché le spese iniziali di acquisto si ammortizzano nel tempo. Per soggiorni brevi, l'affitto permette di evitare le complicazioni e i costi di vendita di una casa.

Quando il mutuo è meglio della locazione?

Se si ha una situazione economica stabile e un lavoro sicuro, il mutuo può essere un investimento vantaggioso. La stabilità economica garantisce la capacità di sostenere le rate mensili del mutuo nel lungo termine, permettendo di costruire un patrimonio immobiliare. A differenza dell'affitto, dove il pagamento mensile non genera alcun ritorno economico, le rate del mutuo contribuiscono alla proprietà di un bene tangibile.

Quando le rate mensili del mutuo sono inferiori o comparabili ai canoni di affitto, il mutuo diventa una scelta finanziariamente più vantaggiosa. I tassi di interesse bassi, come quelli recenti, rendono il mutuo più accessibile e competitivo rispetto all'affitto, permettendo di risparmiare nel lungo termine. Acquistare una casa con un mutuo offre vantaggi fiscali. Tra questi, la detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale. Questi benefici fiscali possono ridurre il costo effettivo del mutuo, rendendolo una scelta più conveniente rispetto all'affitto.

Una delle principali motivazioni per scegliere il mutuo è la possibilità di costruire un patrimonio. Ogni pagamento mensile del mutuo aumenta la propria quota di proprietà dell'immobile, che può apprezzarsi nel tempo. Questo non solo offre sicurezza finanziaria, ma anche la possibilità di ottenere un ritorno sull'investimento in caso di vendita futura. Acquistare una casa con un mutuo offre una stabilità abitativa che l'affitto non può garantire. I contratti di affitto possono essere soggetti a rinnovi, aumenti di canone e eventuali richieste di sfratto da parte del proprietario. Con un mutuo, si ha la sicurezza di poter vivere nella propria casa senza interruzioni o cambiamenti improvvisi.

Essere proprietari di una casa permette di apportare modifiche e miglioramenti all'immobile secondo i propri gusti e necessità. Questo livello di personalizzazione non è possibile con un affitto, dove le modifiche strutturali sono limitate dalle condizioni del contratto di locazione. In un mercato immobiliare in crescita, acquistare una casa con un mutuo può portare a un apprezzamento del valore dell'immobile nel tempo. Questo aumento del valore può offrire un ritorno sull'investimento, che non si ottiene con l'affitto.

Calcoli, esempi e spiegazioni di affitto e mutuo

In alcune situazioni, l'affitto può risultare più conveniente rispetto all'acquisto con un mutuo. Ecco alcune situazioni e calcoli per capire meglio quando l'affitto può essere la scelta migliore.

Prendiamo il caso di Marco, un giovane professionista che non ha una stabilità lavorativa a lungo termine e prevede di cambiare lavoro o città nei prossimi due anni. Marco paga 800 euro al mese di affitto, mentre una rata del mutuo sarebbe di 900 euro al mese, più spese di manutenzione e tasse annue per 2.000 euro. In questo scenario, l'affitto costa meno e offre la flessibilità necessaria a Marco per cambiare facilmente residenza senza i costi e le complicazioni della vendita di una casa.

Consideriamo Anna, che desidera comprare una casa del valore di 200.000 euro, ma non ha il capitale iniziale necessario per l'acconto e le spese accessorie. L'affitto di un appartamento simile costerebbe 700 euro al mese. Per acquistare la casa, Anna dovrebbe versare un acconto del 20% (40.000 euro) e affrontare spese notarili e accessorie di 10.000 euro, con una rata mensile del mutuo di 800 euro. Senza un capitale iniziale sufficiente, affittare è una soluzione più accessibile per Anna, che può così accumulare risparmi per un eventuale acquisto futuro.

Giovanni vive in una zona con prezzi immobiliari instabili. L'affitto mensile della sua casa è di 900 euro, mentre una rata del mutuo sarebbe di 1.000 euro. Se il valore delle case nella zona di Giovanni è in calo, affittare potrebbe proteggerlo dalla svalutazione dell'immobile e da una possibile perdita economica.

In altre circostanze, acquistare una casa con un mutuo può essere la scelta più vantaggiosa.

Luigi ha un lavoro stabile e un reddito sicuro. L'affitto del suo appartamento è di 800 euro al mese, mentre la rata mensile del mutuo per una casa simile è di 750 euro, con una detrazione fiscale di 100 euro al mese. In questo caso, il mutuo costa meno dell'affitto e Luigi può anche beneficiare delle detrazioni fiscali.

Maria decide di acquistare una casa del valore di 250.000 euro. L'affitto di un appartamento simile costerebbe 900 euro al mese. Con una rata del mutuo di 850 euro al mese e spese annuali di manutenzione e tasse per 2.500 euro, dopo 30 anni Maria avrà pagato circa 306.000 euro in rate di mutuo, ma sarà proprietaria di una casa che potrebbe valere di più. Con l'affitto, avrebbe speso 324.000 euro senza ottenere un bene tangibile.

Federico acquista una prima casa con un mutuo di 200.000 euro. L'affitto del suo appartamento è di 750 euro al mese, mentre la rata mensile del mutuo è di 700 euro, con detrazioni fiscali annuali di 1.500 euro. Le agevolazioni fiscali riducono il costo del mutuo, rendendolo più conveniente dell'affitto.

Giulia acquista una casa in una zona in crescita. L'affitto di un appartamento simile è di 800 euro al mese, mentre la rata mensile del mutuo è di 850 euro. Se il valore dell'immobile aumenta del 2% all'anno, Giulia può ottenere un ritorno sull'investimento quando decide di vendere la casa.