Quando l'amministratore di condominio eccede i suoi poteri e cosa si può fare nei diversi casi

Quando un amministratore di condominio eccede i suoi poteri, i condomini possono trovarsi di fronte a una serie di problematiche che vanno dall'illegittimità delle decisioni prese fino a veri e propri abusi di gestione. La legge fornisce gli strumenti per contrastare eventuali irregolarità, ma è utile comprendere quando e come intervenire per tutelare i propri diritti:

• Quali sono i poteri dell'amministratore e dove finiscono

• Quali sono gli eccessi di potere più comuni

• Cosa possono fare i condomini per tutelarsi

Quali sono i poteri dell'amministratore e dove finiscono

L'amministratore di condominio è nominato dall'assemblea condominiale e ha il compito di eseguire le delibere votate dai condomini, amministrare il patrimonio comune, curare la manutenzione dell'edificio e riscuotere le quote necessarie per le spese di gestione. Il suo operato è regolato dagli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile, che stabiliscono i suoi poteri e doveri che devono sempre rispettare il volere dell'assemblea e le normative vigenti.

Nonostante il ruolo gestionale, l'amministratore non può prendere decisioni in autonomia su questioni che richiedono il consenso dei condomini. Qualsiasi intervento che preveda spese straordinarie, modifiche alle parti comuni o cambiamenti rilevanti nella gestione deve essere approvato in sede assembleare.

Alcuni esempi di azioni che rientrano nei suoi poteri sono eseguire opere di manutenzione ordinaria (come la riparazione di guasti nelle aree comuni); convocare l'assemblea condominiale almeno una volta all'anno; riscuotere le quote condominiali e gestire il bilancio; rappresentare il condominio nelle controversie legali ordinarie.

Ma quando un amministratore supera i suoi limiti, agendo senza approvazione dell'assemblea o con decisioni arbitrarie, possono configurarsi abusi di potere.

Quali sono gli eccessi di potere più comuni

Uno degli abusi più frequenti riguarda la gestione economica del condominio. Se un amministratore preleva fondi dal conto condominiale senza autorizzazione, impone spese straordinarie senza convocare l'assemblea o modifica arbitrariamente il riparto delle spese, si tratta di un comportamento illecito. I condomini possono chiedere accesso ai bilanci e richiedere una verifica sulla gestione finanziaria.

Un altro caso tipico riguarda la gestione dei lavori di manutenzione straordinaria. Se l'amministratore dispone interventi importanti senza il consenso dell'assemblea, come la ristrutturazione della facciata o il rifacimento del tetto, i condomini possono contestare le spese e chiederne l'annullamento. L'unica eccezione sono gli interventi urgenti per evitare danni gravi all'edificio, per i quali può agire in autonomia, ma deve comunque riferire all'assemblea il prima possibile.

Un eccesso di potere può verificarsi anche nella convocazione delle assemblee condominiali. Se l'amministratore rifiuta di indire un'assemblea richiesta da almeno un sesto dei condomini o non permette la discussione di determinati punti all'ordine del giorno, sta violando i diritti dei proprietari. Anche le nomine e revoche di fornitori e manutentori devono seguire le delibere dell'assemblea: non è consentito sostituire un'impresa di pulizia o un fornitore di servizi senza una decisione collettiva.

Un altro caso di abuso riguarda la gestione delle controversie legali. L'amministratore può rappresentare il condominio in giudizio per cause ordinarie, ma per azioni più complesse, come un esposto contro un vicino per abuso edilizio o una causa contro il costruttore, deve ottenere il via libera dell'assemblea.

Cosa possono fare i condomini per tutelarsi

Se un amministratore eccede i suoi poteri, i condomini hanno diversi strumenti per intervenire. Il primo passo è contestare le decisioni prese senza autorizzazione. Può avvenire mediante una richiesta scritta in cui si chiede spiegazione degli atti contestati e si invita l'amministratore a revocare eventuali azioni non autorizzate.

Se l'amministratore non risponde o persiste nel comportamento scorretto, i condomini possono convocare un'assemblea straordinaria, presentare un esposto all'autorità giudiziaria o chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore.

Quando i problemi riguardano aspetti economici, come spese non autorizzate o mancata rendicontazione delle entrate e uscite, si può avviare una verifica contabile, richiedendo copia di tutti i documenti di bilancio e, se necessario, consultando un consulente esperto in amministrazione condominiale.

In situazioni di particolare gravità, come appropriazione indebita di fondi condominiali, falsificazione di documenti o mancata esecuzione di lavori urgenti con conseguente danno agli immobili, si può valutare un'azione legale per danni.

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