9,6 milioni di case vuote e 6.000 paesi a rischio: perché prestare casa gratis in comodato d'uso conviene di più

Negli ultimi decenni l’Italia ha assistito a un progressivo calo della popolazione nei piccoli centri, con migliaia di abitazioni lasciate disabitate o in stato di abbandono. Secondo i dati ISTAT, oltre la metà dei comuni italiani conta meno di 5.000 abitanti, molti dei quali sono concentrati in aree interne a rischio spopolamento. Le conseguenze del calo demografico sono evidenti: scuole che chiudono, servizi ridotti, economie locali in declino e un patrimonio immobiliare che rischia di andare perso. Diverse amministrazioni locali hanno iniziato a sperimentare soluzioni innovative, consapevoli del valore storico e sociale dei propri borghi e dell’esigenza di contrastare la desertificazione umana. In questo scenario, le strategie per il riutilizzo delle abitazioni inutilizzate assumono un'importanza crescente, sia per rigenerare la comunità sia per valorizzare il patrimonio edilizio esistente.

Il comodato d’uso gratuito: definizione, applicazione e differenze rispetto ad altre formule

Il comodato d’uso gratuito rappresenta una formula sempre più adottata nei piccoli centri per rianimare il tessuto abitativo. Si tratta di un contratto attraverso cui il proprietario concede l’uso di un immobile a terzi senza corrispettivo, con l’obbligo della restituzione alla scadenza pattuita o su richiesta. Nel contesto dei borghi italiani, questa soluzione si presta particolarmente a chi non riesce a vendere o affittare le abitazioni lasciate vuote, consentendo di evitare il degrado edilizio e i costi da abbandono e, al tempo stesso, di offrire un alloggio a famiglie, giovani, lavoratori stagionali o progetti sociali.
Rispetto ad altre forme contrattuali come locazione ordinaria, affitti brevi o formule di vendita a prezzi simbolici, il comodato d’uso garantisce ampia flessibilità alle parti, una fiscalità meno onerosa e iter più snelli. Non vi sono vincoli economici diretti, ma occorre sempre registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, soprattutto se stipulato tra privati che non siano conviventi. La differenza dai contratti di locazione si incentra proprio sull’assenza di corrispettivo; inoltre, rispetto alle cessioni simboliche (es. il noto modello della casa a 1 euro), il proprietario conserva la titolarità dell’immobile e, spesso, può concordare piccoli lavori di manutenzione con il comodatario. Negli ultimi anni, diverse fondazioni e imprese sociali hanno promosso il comodato su scala territoriale, coinvolgendo enti pubblici, terzo settore e privati, nella prospettiva di costruire modelli replicabili e sostenibili di gestione abitativa.

IMU e agevolazioni fiscali per immobili vuoti e in comodato d’uso: novità 2026 e ruolo dei Comuni

Per le abitazioni vuote nei piccoli centri, la disciplina fiscale nazionale offre ora margini più ampi per riduzioni e agevolazioni.

• Immobili vuoti: dal 2026 i Comuni possono deliberare sconti IMU fino al 50% alle abitazioni stabilmente inutilizzate, purché non destinate ad attività turistiche o affitti brevi.
• Prove oggettive: per ottenere lo sgravio, il proprietario deve dimostrare mediante dati di utenze e stato dei locali l’effettiva non abitabilità o inutilizzo.
• Comodato d’uso gratuito registrato: la legge riconosce una riduzione del 50% della base imponibile IMU se l’immobile è dato in comodato a parenti di primo grado e viene stabilita la residenza.

I regolamenti comunali possono prevedere altre casistiche, in particolare per immobili dati in comodato a soggetti non parenti, se l’ente locale ritiene di incentivare nuove forme di residenzialità. Le novità 2026 includono la piena digitalizzazione del calcolo IMU, la standardizzazione delle aliquote a livello nazionale (con un massimo dell’1,06% per la generalità dei fabbricati diversi dall’abitazione principale) e la possibilità, per i cittadini AIRE proprietari di un solo immobile in piccoli comuni, di ottenere sconti importanti, anche integrali se la rendita catastale è particolarmente bassa.
La richiesta di agevolazioni impone una puntuale presentazione della dichiarazione IMU e della relativa documentazione, pena la perdita dei benefici. Le riduzioni non sono cumulabili: una casa concessa in comodato che sia anche temporaneamente inagibile, ad esempio, non somma lo sconto. Infine, i Comuni hanno ora una leva concreta per la lotta ai centri disabitati, potendo rimodulare le aliquote e attivare policies fiscali mirate su base locale per salvaguardare il tessuto urbano e sociale dei borghi. Tutte queste misure devono essere deliberate e pubblicate entro le tempistiche fissate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, pena l’applicazione delle aliquote standard precedenti o statali minime.

Chi può accedere e cosa chiedono i Comuni

I criteri di accesso variano da Comune a Comune, ma esistono alcune caratteristiche ricorrenti nei bandi e nei regolamenti adottati dalle amministrazioni più attive. In genere, i Comuni cercano:

• Famiglie con figli, preferibilmente in età scolare, che possano contribuire a mantenere attive le scuole locali
• Lavoratori in smart working o liberi professionisti che non abbiano bisogno di infrastrutture produttive specifiche sul posto
• Artigiani o piccoli imprenditori disposti ad avviare un'attività nel territorio
• Pensionati italiani o stranieri con reddito autonomo che cerchino una qualità di vita diversa

Gli impegni richiesti al comodatario includono tipicamente:

• Trasferimento della residenza anagrafica nel Comune entro un termine definito (spesso 90-180 giorni dalla stipula)
• Obbligo di abitare l'immobile come residenza principale per un periodo minimo (di solito 3-5 anni)
• Copertura delle spese di manutenzione ordinaria e delle utenze
• In alcuni casi, impegno a sostenere spese di ristrutturazione leggera o di adeguamento degli impianti

Strategie contro l’abbandono: casi studio e iniziative virtuose nei borghi italiani

Numerosi sono gli esempi di politiche innovative attuate per invertire la rotta dello spopolamento. In Toscana, Santa Fiora ha sviluppato il progetto “Vivi in paese”, coprendo fino al 50% delle spese d’affitto per chi si trasferisce e lavora da remoto, facendo leva sulla digitalizzazione e sulla qualità della vita.
Nel borgo di Gerfalco (Grosseto), una cooperativa di comunità affida terreni in comodato per la coltivazione e, al contempo, propone immobili a prezzi sostenibili per attrarre nuovi residenti e favorire la rigenerazione del borgo. Al sud, diversi centri hanno sperimentato la cessione gratuita di immobili pubblici in cambio di obbligo di residenza, manutenzione e ristrutturazione: una soluzione che, più che sulla vendita ad 1 euro, punta sulla creazione di radicamento e nuova socialità.
Sardegna e Calabria promuovono rispettivamente incentivi diretti alla riabitazione, con contributi economici all’acquisto della prima casa o per l’avvio di attività in montagna. Il Piano Nazionale Borghi ha destinato risorse a quasi 300 centri storici sotto i 5.000 abitanti per favorire la rigenerazione sociale ed economica delle aree interne. Fondazioni ed enti del Terzo settore, come in Trentino, operano invece attraverso formule che integrano il comodato d’uso con percorsi di educazione abitativa e tutoraggio sociale, sostegno economico su misura ed accompagnamento a vantaggio sia dei proprietari che dei nuovi inquilini, contribuendo a rafforzare la coesione comunitaria.

Prospettive, criticità e raccomandazioni per il futuro delle case vuote nei piccoli comuni

La strada tracciata dalle riforme e dalle sperimentazioni locali mostra l’efficacia di un approccio integrato che combina incentivi fiscali, strumenti giuridici flessibili e interventi sociali. Tuttavia, permangono alcune criticità: la sola presenza di agevolazioni su IMU o la disponibilità di formule come il comodato d’uso non basta a garantire la reale ripopolazione se mancano servizi, infrastrutture o opportunità di lavoro. Molti Comuni stanno quindi lavorando per creare ecosistemi attrattivi che vadano oltre il tema abitativo, con attenzione all’accessibilità digitale, ai servizi scolastici, sanitari, ai trasporti e alla socialità.
Si raccomanda di:

• Consolidare le sinergie tra enti locali, associazioni e mondo imprenditoriale per garantire continuità alle iniziative di recupero
• Puntare sulla personalizzazione degli strumenti (comodato, locazione agevolata, cessione simbolica) in funzione delle specificità demografiche e sociali di ogni territorio
• Investire nella promozione del territorio, valorizzando le storie di successo e i nuovi residenti come ambasciatori di cambiamento
• Semplificare ulteriormente le procedure di accesso alle agevolazioni, garantendo, nel contempo, severi controlli sul reale utilizzo degli immobili recuperati