Abusi edilizi e sanatorie 2025, le recenti sentenze che faranno giurisprudenza in modo importante

di Marianna Quatraro pubblicato il 14/12/2023 alle 19:20
aggiornato con informazioni attualizzate il 25/05/2025 alle 19:30

Abusi edilizi e sanatorie 2025: ecco le sentenze più recenti che segnano nuovi orientamenti giurisprudenziali e possono cambiare le regole per molti immobili

Il panorama giuridico in tema di violazioni urbanistiche si arricchisce di importanti pronunce che nel 2025 segneranno l'evoluzione interpretativa della materia. La giurisprudenza recente ha definito nuovi parametri e criteri di valutazione che ridisegnano i confini tra l'intervento repressivo e la possibilità di regolarizzazione.

La valutazione proporzionale degli interventi demolitori secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, con una significativa sentenza del 2025, ha ridefinito le condizioni da considerare prima di procedere alla demolizione di un'opera edilizia non conforme. I giudici hanno stabilito che l'ordine di demolizione non può essere automatico, ma deve sempre essere preceduto da un'attenta valutazione della proporzionalità della misura rispetto ai diritti fondamentali delle persone coinvolte.

Secondo questo nuovo orientamento giurisprudenziale, prima di disporre la rimozione di un manufatto irregolare, le autorità competenti devono necessariamente considerare:

La tipologia dell'immobile su cui è stato realizzato l'abuso (abitazione principale o secondaria)
La rilevanza dell'abitazione per i soggetti che vi risiedono
L'ubicazione geografica dell'immobile interessato
Il grado di difformità rispetto alla normativa urbanistica

La sentenza introduce quindi un principio di proporzionalità dell'intervento demolitorio, riconoscendo che per irregolarità di lieve entità possa essere più appropriato ricorrere a sanzioni amministrative alternative alla demolizione. Questo approccio bilanciato mira a tutelare il diritto all'abitazione nei casi in cui la demolizione risulterebbe sproporzionata rispetto all'entità dell'abuso commesso.

Va sottolineato che tale orientamento non legittima in alcun modo le violazioni urbanistiche, ma impone una valutazione caso per caso che consideri tutti gli interessi in gioco, inclusi quelli pubblici legati al rispetto della disciplina urbanistica.

I tre criteri fondamentali per le pertinenze secondo il Consiglio di Stato

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato ha precisato i parametri per distinguere quando un manufatto possa essere considerato pertinenza in ambito urbanistico e quando, invece, costituisca una nuova costruzione soggetta a differente regime autorizzativo. La sentenza stabilisce tre requisiti essenziali per qualificare un'opera come pertinenziale:

Assenza di incidenza sul carico urbanistico - Il manufatto non deve generare un aumento significativo del carico insediativo nell'area
Assenza di autonoma destinazione - La struttura non deve poter essere utilizzata indipendentemente dall'edificio principale
Assenza di modifiche sostanziali all'assetto territoriale - L'intervento non deve alterare significativamente la configurazione urbanistica della zona

Questo chiarimento giurisprudenziale ha importanti implicazioni pratiche. Il Consiglio di Stato ha ribadito che è sempre necessario ottenere il permesso di costruire per interventi di ristrutturazione che comportino:

Modifiche volumetriche
Alterazioni dei prospetti
Cambiamenti nella destinazione d'uso dell'immobile

Un esempio concreto citato nella sentenza riguarda le verande realizzate sui balconi degli appartamenti. Secondo il Consiglio di Stato, queste strutture, essendo stabilmente ancorate al pavimento e comportando la chiusura parziale del balcone con conseguente aumento volumetrico, non possono essere considerate pertinenze in senso urbanistico. Rappresentano invece nuove costruzioni che ampliano la superficie abitabile e, come tali, necessitano di permesso di costruire.

La sentenza stabilisce inoltre che, in assenza del necessario titolo edilizio, e qualora non si tratti di difformità parziali di modesta entità, l'unica soluzione applicabile è la demolizione, senza possibilità di ricorrere a sanzioni alternative.

Abusi edilizi in aree vincolate, il rigore della Cassazione

Un'altra importante pronuncia della Corte di Cassazione del 2025 ha affrontato la delicata questione degli abusi edilizi, come vengono trovati e sanzionati, anche di lieve entità, realizzati in zone soggette a vincoli paesaggistici. I giudici hanno adottato una posizione particolarmente rigorosa, stabilendo che in presenza di un vincolo paesaggistico non è mai ammissibile un'autorizzazione postuma per regolarizzare abusi edilizi, neppure se di modesta entità.

Questo orientamento si fonda sul principio secondo cui l'autorizzazione paesaggistica è intrinsecamente connessa al rilascio del permesso di costruire e deve necessariamente precederlo. Di conseguenza, in aree vincolate:

Non è possibile ottenere una sanatoria urbanistica per opere realizzate senza autorizzazione
Qualsiasi abuso, anche minimo, deve essere rimosso o demolito
Le eccezioni sono ammesse solo nei casi specificamente previsti dalla legge

Questa interpretazione rigorosa mira a garantire una protezione rafforzata per le aree di particolare pregio paesaggistico o ambientale, considerando la tutela del patrimonio paesaggistico un valore prioritario rispetto all'interesse privato alla conservazione di manufatti irregolari.

Tolleranze costruttive e piccole difformità, il nuovo approccio

La giurisprudenza del 2025 ha anche chiarito meglio i confini delle cosiddette tolleranze costruttive. Secondo recenti pronunciamenti, le difformità che rientrano nel margine di tolleranza (generalmente entro il 2% delle misure progettuali) non costituiscono violazioni edilizie e non necessitano di sanatoria.

Per le piccole difformità che superano tale soglia ma rimangono di modesta entità, i tribunali hanno riconosciuto la possibilità di applicare procedure semplificate di regolarizzazione, a condizione che:

Non comportino violazioni di parametri urbanistici fondamentali
Non alterino la sagoma o la volumetria complessiva dell'edificio
Non compromettano requisiti di sicurezza strutturale o impiantistica

Questo approccio graduato alle difformità edilizie rappresenta un tentativo di bilanciare l'esigenza di rispetto della normativa urbanistica con il principio di proporzionalità dell'intervento sanzionatorio, evitando che irregolarità minori vengano trattate con lo stesso rigore riservato agli abusi più gravi.

L'impatto del doppio binario sanzionatorio: penale e amministrativo

Un altro aspetto significativo emerso dalla giurisprudenza recente riguarda il rapporto tra sanzioni penali e amministrative in materia di abusi edilizi. Le sentenze del 2025 hanno confermato il principio del doppio binario sanzionatorio, chiarendo che:

L'eventuale estinzione del reato edilizio (ad esempio per prescrizione) non preclude l'applicazione delle sanzioni amministrative, inclusa la demolizione
La sanatoria amministrativa, quando ammissibile, ha effetti estintivi anche sul piano penale
L'ordine di demolizione disposto dal giudice penale mantiene natura di sanzione amministrativa, con conseguente imprescrittibilità

Questa impostazione sottolinea la natura complementare ma autonoma dei due tipi di sanzioni, finalizzate rispettivamente alla punizione del responsabile (sanzione penale) e al ripristino della legalità urbanistica (sanzione amministrativa).

Sanatorie e condono, i limiti invalicabili secondo la giurisprudenza

Le pronunce più recenti hanno anche definito con maggiore precisione i confini invalicabili oltre i quali non è possibile ricorrere a sanatorie o condoni. Secondo l'orientamento consolidato nel 2025, risultano assolutamente non sanabili:

Opere realizzate in totale difformità dal titolo edilizio
Interventi che comportano aumenti di volumetria in zone con vincoli di inedificabilità assoluta
Manufatti che violano norme di sicurezza non derogabili
Costruzioni che alterano in modo sostanziale aree di particolare pregio ambientale o paesaggistico

La giurisprudenza ha chiarito che in questi casi il principio di tutela dell'affidamento del privato deve necessariamente cedere di fronte all'interesse pubblico alla salvaguardia del territorio e al rispetto della disciplina urbanistica.