Affitti brevi: pronta una stretta da Ue con nuova normativa. Ecco come potrebbe essere e chi colpisce

Da Strasburgo arriva un segnale chiaro: la crescita degli affitti brevi, soprattutto nelle principali aree urbane, sta sottraendo alloggi ai residenti e aggravando una crisi abitativa senza precedenti nel continente.

Secondo dati recenti della Commissione europea, in alcune città fino al 20% delle abitazioni viene destinato alle locazioni brevi, spesso gestite tramite piattaforme online. Tale dinamica, favorita dall'assenza di regole armonizzate a livello europeo, è considerata uno dei principali fattori che hanno acuito l'aumento dei prezzi delle case e la scarsità di soluzioni abitative accessibili. Il fenomeno, in accelerazione dal 2018, ha fatto segnare un +93% delle prenotazioni tramite piattaforme di affitti a breve termine fino al 2024.

A preoccupare le istituzioni non sono soltanto i dati economici, ma anche gli impatti sociali e urbanistici che derivano dalla trasformazione di migliaia di abitazioni da uso residenziale a uso turistico. Da Barcellona a Lisbona, fino a Milano e Parigi, i centri storici si svuotano di residenti permanenti e si fa sempre più difficile, soprattutto per giovani e categorie vulnerabili, accedere ad alloggi adeguati e sostenibili. Bruxelles interviene in questo scenario, avviando un percorso che promette di incidere profondamente sul panorama degli affitti urbani, con nuove regole che saranno effettive dal 2026 e che puntano al tempo stesso a tutelare il diritto all'abitazione e a preservare la vivibilità delle città europee.

La crisi abitativa in Europa: dati, cause e impatti sociali

Nell'ultimo decennio, i prezzi degli immobili nei Paesi UE sono cresciuti in media del 55-60%, mentre i canoni di affitto sono aumentati di quasi il 27%, con punte superiori al 100% in stati come Ungheria ed Estonia. Eurostat segnala che quasi una persona su dieci fatica a pagare regolarmente affitti o mutui, mentre oltre un milione di cittadini europei è privo di una dimora stabile. Le città maggiormente colpite si riconoscono per un accesso all'abitazione sempre più difficile, con situazioni paradossali come quella di Lisbona, dove l'affitto può arrivare a consumare oltre il 100% del reddito medio mensile.

La causa è un progressivo squilibrio tra offerta e domanda: la popolazione urbana è in costante aumento, le nuove costruzioni non bastano a coprire i bisogni e una parte rilevante del patrimonio abitativo viene sottratta al mercato residenziale, passando in circuiti di locazione breve.

I principali impatti sociali della crisi si manifestano attraverso:

• Aumento del rischio sfratto per circa 18 milioni di persone nelle fasce più fragili
• Crescita della povertà abitativa tra giovani, studenti, lavoratori essenziali e famiglie a basso reddito
• Incremento delle disuguaglianze regionali e tra centri urbani e zone periferiche
• Difficoltà di accesso a un alloggio degno per i nuovi residenti, in particolare migranti e lavoratori mobili

Le analisi delle organizzazioni sociali europee individuano tra le cause della crisi non solo la scarsità di nuove abitazioni, ma anche la progressiva finanziarizzazione della casa, la speculazione immobiliare e, più recentemente, la crescita senza controllo degli affitti brevi turistici, che restringendo fortemente l'offerta abitativa ordinaria hanno impattato sui prezzi e sulla composizione sociale dei quartieri storici delle principali città europee.

Il Piano europeo per l'edilizia abitativa accessibile e i nuovi investimenti

Per affrontare lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta, la Commissione europea ha presentato il primo piano organico per l'edilizia abitativa sostenibile, con l'impiego di strumenti finanziari, riforme e investimenti in grado di sostenere l'accesso a case di qualità e moderare la pressione sui prezzi. L'iniziativa, lanciata a Strasburgo, rappresenta una svolta nella strategia dell'UE: non solo aiuti sociali diretti, ma anche interventi mirati per le fasce medie e strumenti per supportare la costruzione e la ristrutturazione del patrimonio immobiliare esistente.

Il piano si fonda sui seguenti pilastri:

• Aumento dell'offerta abitativa: la Commissione stima che nei prossimi dieci anni occorrerà aggiungere 650.000 nuove abitazioni ogni anno per colmare il gap rispetto alla domanda crescente, soprattutto nei centri urbani.
• Mobilitazione di risorse finanziarie considerevoli: previsti oltre 43 miliardi di euro nel quadro 2021-2027, a cui si aggiungono investimenti di 19,6 miliardi dal Recovery and Resilience Facility, oltre a fondi provenienti da InvestEU, dal Social Climate Fund e da iniziative come Horizon Europe ed Erasmus+.
• Semplificazione normativa e riduzione della burocrazia: misure per velocizzare i permessi di costruzione e facilitare la trasformazione di edifici esistenti in alloggi residenziali.
• Nuove regole per gli aiuti di Stato: più flessibilità per consentire agli Stati membri di investire in edilizia sociale e accessibile anche senza i limiti precedenti. Verranno concesse esenzioni dalle regole antitrust per progetti di grande impatto sociale.

Per garantire l'impatto a lungo termine, verrà istituita una piattaforma paneuropea degli investimenti, che attrarrà risorse pubbliche e private, grazie anche al coinvolgimento della Banca Europea per gli Investimenti e delle banche promozionali nazionali. Prevista inoltre la nascita dell'Alleanza europea per l'edilizia abitativa e l'organizzazione di un vertice specifico sul tema nel 2026.

Normativa Ue sugli affitti brevi: cosa cambia dal 2026

A partire dalla primavera del 2026, la nuova regolamentazione europea disciplinerà in modo unitario il fenomeno degli affitti brevi, introducendo un quadro giuridico trasparente per l'attività di locazione temporanea e la gestione di dati fra piattaforme digitali e autorità pubbliche. La nuova normativa, frutto di un processo legislativo che ha ricevuto slancio dopo anni di dibattiti e richieste da parte di amministrazioni locali e movimenti sociali, punta a:

• Permettere alle autorità di individuare aree sottoposte a forte stress abitativo e varare misure localizzate di limitazione
• Garantire agli Stati membri strumenti per contrastare annunci fraudolenti e tutelare i consumatori della filiera degli affitti brevi
• Estendere i controlli sulle piattaforme digitali operative nel settore, richiedendo maggiore trasparenza delle operazioni
• Stabilire standard minimi comuni in tutta l'UE per la registrazione e la tracciabilità degli immobili destinati a locazione breve

Un'innovazione è il riconoscimento degli affitti brevi come servizi transfrontalieri, che richiedono, secondo la Commissione, una regolazione armonizzata per rispondere alle dinamiche di un mercato sempre più internazionalizzato. Le misure varate non istituiscono un divieto generalizzato di questa modalità ricettiva, ma offrono agli enti locali la possibilità di adottare soluzioni proporzionate per contrastare la progressiva sottrazione di residenze stabili ai cittadini.

Restano sul tavolo alcune complessità, tra cui le differenze nei requisiti normativi tra operatori professionali e proprietari privati, e la necessità di monitorare l'equilibrio tra tutela del diritto all'abitare e valorizzazione delle opportunità offerte dal settore turistico.

Registrazione, controlli e condivisione dati: obblighi per host e piattaforme

L'entrata in vigore del nuovo regolamento renderà obbligatoria la registrazione di ogni alloggio destinato alla locazione breve presso un registro elettronico nazionale:

• Ogni host dovrà fornire dati puntuali relativi all'identità del proprietario e alle caratteristiche dell'immobile;
• Le piattaforme digitali saranno tenute a trasmettere periodicamente le informazioni raccolte alle autorità nazionali e locali, facilitando controlli e verifiche;
• Verranno introdotti sistemi di scambio informativo tra Stati membri per scongiurare comportamenti elusivi e garantire la trasparenza dell'intero settore;
• Saranno attivate sanzioni per chi non rispetta i nuovi obblighi di registrazione e trasmissione dati;

Queste misure consentiranno alle amministrazioni pubbliche di monitorare il reale impatto degli affitti brevi sugli equilibri urbani, prevenire l'evasione fiscale e identificare tempestivamente irregolarità e pratiche illegali. La finalità è quella di rendere il mercato delle locazioni breve termine più tracciabile, sicuro e coerente con l'interesse pubblico.

Effetti attesi e criticità: chi sarà colpito dalle nuove regole

L'impatto della futura disciplina toccherà direttamente vari attori:

• I proprietari che gestiscono alloggi a fini turistici, sia professionisti sia privati, saranno chiamati ad adeguarsi a una maggiore tracciabilità e dovranno affrontare nuova burocrazia;
• Le piattaforme online come Airbnb e Booking saranno obbligate a condividere informazioni aggiornate e a collaborare con le autorità locali;
• Le amministrazioni comunali e regionali avranno nuovi poteri per intervenire sui territori più esposti a fenomeni di espulsione dei residenti e stress abitativo.

I benefici previsti comprendono maggiore disponibilità di case per i residenti, contenimento dell'aumento degli affitti nelle zone più sensibili e tutela della coesione sociale nei quartieri. Tuttavia emergono anche potenziali criticità: il rischio di una fuoriuscita dal mercato di piccoli proprietari non professionali a causa di oneri eccessivi, possibili effetti sugli introiti legati al turismo locale, nonché la complessità nell'applicazione omogenea delle nuove regole in contesti urbani eterogenei.