Affitti brevi, tassazione al 21% e dalla terza casa al 26%. Approvato emendamento per la modifica prima stesura

di Marianna Quatraro pubblicato il 27/11/2025 alle 12:40

Affitti brevi tassazione 21 percento ter

Affitti brevi con aliquota al 26% solo dal terzo immobile, resta l'aliquota ridotta al 21% sui primi due: ecco cosa è stato deciso in Manovra finanziaria 2026

La Manovra 2026 introduce novità significative in materia di affitti brevi, riservando particolare attenzione alle regole di tassazione sulla cosiddetta cedolare secca. Il tema si conferma al centro del dibattito parlamentare da diversi anni, in risposta ai profondi mutamenti che hanno interessato il mercato delle locazioni turistiche e all'esigenza degli enti pubblici di riequilibrare il gettito fiscale, contrastando al contempo l’emergere di pratiche elusive.

Cosa cambia: cedolare secca al 21% fino a due immobili, dal terzo sale al 26%

La novità sugli affitti brevi nella manovra finanziaria consiste nell’introduzione di una doppia aliquota per la cedolare secca. Nel dettaglio:

Aliquota al 21% per i proventi dei primi due immobili locati con contratto breve
Aliquota al 26% in vigore a partire dal terzo immobile

Questo impianto rappresenta un’importante correzione rispetto alle ipotesi precedenti discusse e contenute nelle prime bozze della Manovra. Inizialmente, infatti, era stata prevista un'aliquota più elevata per tutti gli affitti brevi, colpendo già dal primo immobile ogni proprietario.

Con il nuovo assetto concordato dal Governo nella sede parlamentare, si restituisce competitività alle formule di locazione stabile per chi opera in modo saltuario o occasionale sul mercato, mentre si rafforza la progressività fiscale per chi gestisce portafogli più cospicui.
La riforma stabilisce inoltre un nuovo punto di demarcazione fra attività privata e imprenditoriale: la soglia oltre la quale scatta l’obbligo di apertura della partita IVA, legata al riconoscimento della professionalità dell’attività, viene abbassata e verrà fissata probabilmente dal terzo immobile in avanti.

Tabella sintetica delle aliquote applicate:

Numero immobili locati a breve	Aliquota cedolare secca
1°	21%
2°	21%
Dal 3° in poi	26%

Questa nuova impostazione, oltre ad incidere direttamente sul prelievo fiscale, condiziona la convenienza della formula degli affitti brevi rispetto alle locazioni tradizionali e, indirettamente, mira a contenere fenomeni di concentrazione degli immobili in poche mani.

Esempi pratici e casi operativi sulla nuova tassazione

Per comprendere l’impatto della nuova disciplina sulla cedolare secca, risulta utile analizzare alcune situazioni tipiche:

Un soggetto possiede e loca un solo appartamento per affitti turistici: continuerà a fruire dell’aliquota del 21% sui redditi prodotti.
Chi ha due immobili destinati a locazioni brevi: beneficerà della stessa aliquota agevolata sul secondo immobile.
Dal terzo immobile in poi: scatterà invece l’aliquota più onerosa al 26%. Questo cambio comporta una pianificazione fiscale più accurata, soprattutto per i soggetti che stanno per ampliare il proprio parco immobiliare verso dimensioni più rilevanti.

Un esempio pratico: Andrea è proprietario di tre appartamenti, tutti locati con contratti brevi. Potrà applicare la cedolare secca al 21% sui primi due immobili (scegliendo quelli a redditività maggiore) e dovrà applicare il 26% al terzo appartamento.

Numero Immobili	Aliquota applicata
1	21%
2	21%
3	26%

Nel caso in cui un proprietario detenga invece cinque unità, l’analisi dovrà tener conto anche del passaggio a regime di impresa dal terzo/quarto immobile, con il possibile obbligo di apertura di partita IVA e di applicazione della tassazione ordinaria. La scelta del regime fiscale più conveniente (tra cedolare e IRPEF) dovrà essere valutata anche alla luce delle deduzioni e detrazioni possibili.
In caso di gestione attraverso portali telematici o agenzie, il riferimento normativo resterà la nuova soglia individuata dal Parlamento.

Differenze con la normativa precedente e impatti per i locatori

Rispetto all’impostazione introdotta con la Manovra 2024, la doppia aliquota rappresenta un importante aggiustamento a tutela dei piccoli proprietari. Precedentemente, solo il primo immobile godeva della cedolare secca al 21%, mentre il secondo e i successivi erano già soggetti all’aliquota superiore al 26%. L’ipotesi, cancellata dal testo approvato, di estendere la tassazione al 26% fin dal primo appartamento avrebbe inciso in modo pesante sulle famiglie e sui privati che affittano per integrare il reddito familiare.

Il nuovo modello:

alleggerisce il carico fiscale per la gran parte dei locatori occasionali;
incentiva la regolarizzazione delle locazioni che rischiavano di finire nel sommerso;
rende meno appetibile l'accumulo di numerosi immobili da destinare tutti agli affitti brevi, rispondendo alle richieste dei Comuni più colpiti dalla crisi abitativa.