C'è chi compra casa dove non vivrà mai: il boom degli italiani che affittano dove lavorano e investono altrove

Comprare casa e andarci a vivere non sono più necessariamente la stessa decisione. Per una parte degli italiani il luogo migliore nel quale abitare e quello migliore nel quale investire possono essere due città completamente diverse. Si può lavorare a Milano, pagare un affitto perché acquistare nell'area in cui si vive richiederebbe un capitale enorme e, contemporaneamente, possedere un bilocale a Torino, Genova, Palermo o in un'altra città dove il rapporto tra prezzo d'acquisto e canone di locazione appare più favorevole. L'immobile viene affittato, produce un reddito e diventa un investimento, mentre il proprietario continua a essere inquilino a centinaia di chilometri di distanza.

Nei mercati anglosassoni questa strategia viene spesso indicata con il termine rentvesting, fusione di renting e investing: vivere in affitto dove conviene per lavoro e qualità della vita, acquistando invece dove i numeri dell'investimento immobiliare risultano migliori.

In Italia manca ancora una statistica capace di misurare esattamente quante persone adottino questa strategia. I numeri sulle compravendite indicano però che l'acquisto a reddito continua ad avere un peso consistente. Nel 2025 il 17,9% degli acquisti analizzati dalla rete Tecnocasa è stato effettuato per investimento. Nelle grandi città la quota sale al 27,1%, cioè oltre una compravendita su quattro. Il dato è inferiore al 19% nazionale del 2024 e al picco del 19,5% raggiunto nel 2023, quindi non si può parlare di un'esplosione generalizzata degli investitori. Resta però un mercato molto ampio, soprattutto nelle città dove domanda di locazioni e prezzi d'acquisto producono combinazioni interessanti.

Perché comprare dove si lavora non è più sempre la scelta più conveniente

Per decenni il percorso abitativo più comune era quasi automatico: si trovava un lavoro stabile, si accendeva un mutuo e si acquistava la casa nella stessa città nella quale si intendeva vivere. I prezzi raggiunti da alcune grandi città stanno però modificando questo ragionamento. A Milano, per esempio, a giugno 2026 il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali era di 5.675 euro al metro quadrato, mentre gli affitti arrivavano mediamente a 22,31 euro mensili al metro quadrato. Un appartamento da 70 metri quadrati, applicando semplicemente le medie cittadine, avrebbe quindi un prezzo richiesto vicino a 397 mila euro.

Per molte famiglie e lavoratori quel livello di ingresso rende l'acquisto molto impegnativo anche in presenza di uno stipendio relativamente buono. Non conta soltanto la rata del mutuo: servono anticipo, imposte, notaio, eventuale agenzia e disponibilità sufficiente per affrontare spese straordinarie. L'affitto permette invece di abitare vicino al lavoro senza immobilizzare subito centinaia di migliaia di euro in quella specifica città. Da qui nasce la seconda domanda: se si dispone comunque di capitale da investire nel mattone, perché utilizzarlo necessariamente per comprare la casa nella quale si vive?

La distanza tra i mercati immobiliari italiani è enorme. A giugno 2026 il prezzo medio richiesto a Torino era di 2.249 euro al metro quadrato, meno della metà di Milano. A Genova era di 1.836 euro e a Palermo di appena 1.565 euro. Applicando queste medie a un appartamento da 70 metri quadrati, l'ordine di grandezza cambia drasticamente:

• a Milano si arriva a circa 397 mila euro;
• a Torino a circa 157 mila;
• a Genova a circa 129 mila;
• a Palermo a circa 110 mila.

Sono calcoli puramente indicativi costruiti sui prezzi medi richiesti, non sui valori effettivamente conclusi nelle compravendite. Servono però a mostrare perché una persona possa decidere di separare il luogo nel quale vive dal luogo nel quale investe.

Con il capitale necessario per acquistare un piccolo appartamento a Milano si potrebbe teoricamente comprare un'abitazione molto più grande altrove oppure più immobili di taglio ridotto, anche se costi, fiscalità e rischio rendono il confronto reale molto più complesso.

Comprare casa altrove: opportunità nei nuovi mercati

I dati Tecnocasa permettono di capire quanto sia importante la componente d'investimento nel mercato residenziale italiano. Nel 2025 il 17,9% delle compravendite analizzate era destinato a investimento. La percentuale era stata del 19% nel 2024 e del 19,5% nel 2023. Quindi il mercato non sta vivendo un boom quantitativo generalizzato nell'ultimo biennio; anzi, la quota si è leggermente ridotta. È però rimasta su livelli consistenti e nelle grandi città il quadro cambia molto.

Qui gli investitori rappresentano mediamente il 27,1% degli acquirenti. A Napoli si arriva addirittura al 37,3%, a Palermo al 33,6%, a Bari al 31% e a Bologna al 30,1%. Milano è al 28,8%, mentre Torino, Roma, Firenze e Genova si collocano intorno al 22-23%. Questi numeri non dicono quanti di tali investitori vivano a loro volta in affitto. Mostrano però quanto sia diffusa l'idea di comprare una casa non per abitarla, ma per produrre reddito o conservarla come patrimonio.

In risposta alle tensioni dei mercati urbani, molti italiani orientano i propri investimenti immobiliari verso aree meno competitive e città di media o piccola dimensione. Il quadro nazionale si caratterizza per una relativa abbondanza di immobili disponibili: nel 2025, per esempio, si sono contate circa 14 abitazioni ogni 1000 abitanti, una disponibilità molto superiore a quella registrata nei principali Paesi europei.

Il clima di maggiore stabilità dei valori immobiliari italiani, con un aumento medio dei prezzi intorno al 2,7% annuo e una crescita leggermente superiore per gli appartamenti, favorisce la pianificazione di acquisti immobiliari finalizzati sia all'uso personale futuro sia come strumento di investimento. Il diverso ritmo di valorizzazione rispetto a Paesi come Spagna o Portogallo rende il mercato italiano particolarmente appetibile anche per acquirenti stranieri, attratti dalla qualità della vita e dalle potenzialità dei borghi storici o località turistiche minori:

• Scelta di città universitarie minori, centri di provincia o zone rurali per ridurre il rischio e aumentare il rendimento
• Opportunità collegate alla rivalutazione dei borghi e dei distretti turistici «non di tendenza» ma vivi tutto l'anno
• Flessibilità nell'utilizzo dell'immobile, tra messa a reddito temporanea, locazione turistica e uso personale intermittente

Il rendimento potenziale di un immobile in queste aree può risultare sorprendente: a fronte di un investimento iniziale più contenuto rispetto ai grandi centri, si può accedere a margini di guadagno interessanti, soprattutto se si sceglie di affittare durante i periodi di alta domanda turistica o a lavoratori temporaneamente residenti. L'investimento a distanza diventa così uno strumento per diversificare le fonti di reddito e assicurarsi una maggiore sicurezza patrimoniale nel lungo periodo.

Rendimenti delle seconde case tra mete turistiche ed emergenti

Il rendimento di una seconda casa, acquistata al di fuori delle grandi città, può risultare particolarmente interessante per diversi motivi. Innanzitutto, nelle località turistiche più rinomate i ricavi settimanali per affitti brevi possono raggiungere cifre elevate, ma è nelle aree meno conosciute o nelle destinazioni emergenti che si celano spesso le migliori opportunità dal punto di vista del rapporto investimento/rendimento. Un'analisi dei principali mercati turistici rivela che:

Nei grandi centri vacanzieri, un alto rendimento lordo viene eroso dalle spese di gestione e turnover, ma gli immobili situati in paesi e frazioni attive tutto l'anno spesso consentono una maggiore continuità di reddito, accedendo a diverse tipologie di locazione (breve, media e lunga durata). Un affitto per lavoratori temporanei o turisti fuori alta stagione permette di incrementare la percentuale di occupazione annuale e la stabilità dei ricavi.

La scelta di investire in destinazioni meno blasonate ma con forte domanda tutto l'anno si abbina inoltre agli effetti sociali positivi sul territorio, alimentando servizi locali e sostenendo l'economia di comunità più piccole.