Imu 2025 e casa cointestata, chi deve pagare tra i proprietari, nuova sentenza Cassazione n.9430 2025

La tassazione degli immobili rappresenta un argomento di grande interesse per molti contribuenti italiani, soprattutto quando si tratta di situazioni particolari come quella delle abitazioni cointestate. L'imposta municipale propria, meglio conosciuta come IMU, è un tributo che richiede particolare attenzione nel caso di proprietà condivise. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n.9430 del 2025 ha introdotto importanti chiarimenti su questo tema, definendo con precisione chi deve versare l'imposta nel caso di immobili con più intestatari.

Principi generali dell'IMU, chi è tenuto al pagamento

L'imposta municipale propria deve essere corrisposta dai proprietari di tutti gli immobili, con la significativa eccezione dell'abitazione principale e delle relative eventuali pertinenze. Il presupposto fondamentale per l'applicazione dell'IMU è il possesso dell'immobile, che si realizza attraverso la titolarità del diritto di proprietà o di altri diritti reali rilevanti quali:

• Usufrutto
• Diritto d'uso
• Diritto di abitazione
• Diritto di superficie
• Enfiteusi

È importante sottolineare che l'obbligo tributario non riguarda mai gli inquilini in locazione né i comodatari, poiché questi soggetti non possiedono un diritto reale sull'immobile, ma solo un diritto personale di godimento.

Il quadro normativo dell'IMU risulta dunque chiaro per quanto riguarda i soggetti passivi dell'imposta. Tuttavia, la situazione diventa più complessa quando si tratta di immobili in comproprietà, specialmente nel caso in cui solo alcuni dei comproprietari utilizzino effettivamente l'immobile come abitazione principale.

La sentenza della Cassazione n.9430/2025, una svolta interpretativa

Con l'ordinanza n.9430 depositata il 10 aprile 2025, la sezione tributaria della Corte di Cassazione ha fornito un'importante interpretazione riguardo all'applicazione dell'IMU sugli immobili in comproprietà. Il caso esaminato riguardava due comproprietari di un immobile, di cui solo uno vi risiedeva stabilmente.

Secondo quanto stabilito dai giudici di legittimità, nel caso di una casa cointestata in cui vive solo uno degli intestatari mentre l'altro risiede altrove, l'IMU deve essere pagata esclusivamente dal comproprietario che non utilizza l'immobile come abitazione principale.

In particolare, il comproprietario che ha stabilito nell'immobile la propria residenza anagrafica e dimora abituale beneficia dell'esenzione IMU per la propria quota di proprietà, in quanto per lui si tratta di abitazione principale. Al contrario, il comproprietario che non risiede nell'immobile è tenuto a versare l'imposta sulla propria quota di proprietà, poiché per quest'ultimo l'immobile rappresenta a tutti gli effetti una seconda casa.

I giudici hanno chiarito che l'esenzione IMU è un beneficio personale legato alla condizione soggettiva del singolo proprietario in relazione all'immobile. Il fatto che un comproprietario utilizzi l'immobile come abitazione principale non estende automaticamente l'esenzione anche agli altri comproprietari non residenti.

Le ragioni alla base della decisione della Cassazione

La Corte ha motivato la propria decisione richiamando i principi fondamentali che regolano l'imposta municipale propria. Il presupposto per l'esenzione IMU sulla prima casa è la simultanea presenza di due elementi:

1. La titolarità di un diritto reale sull'immobile (proprietà, usufrutto, ecc.)
2. L'utilizzo dell'immobile come abitazione principale, dimostrato dalla residenza anagrafica e dalla dimora abituale

Nell'ordinanza n.9430/2025, la Cassazione ha precisato che l'uso di fatto dell'immobile non è sufficiente a determinare il diritto all'esenzione. Ciò che rileva è il possesso di diritto in qualità di proprietario o titolare di altro diritto reale, combinato con l'effettivo utilizzo dell'immobile come abitazione principale.

La logica alla base di questa interpretazione è semplice: se l'esenzione IMU vale solo per le prime case, chi non risiede nell'immobile cointestato evidentemente ha la propria residenza e dimora abituale in un'altra abitazione. Pertanto, per questo soggetto, l'immobile in comproprietà rappresenta a tutti gli effetti una seconda casa, soggetta al pagamento dell'imposta.

Calcolo dell'IMU su immobili cointestati, modalità pratiche

Il calcolo dell'IMU per le abitazioni cointestate segue regole precise che tengono conto delle diverse situazioni dei comproprietari. L'imposta deve essere versata obbligatoriamente nelle due rate previste dalla normativa:

• Acconto: da versare entro il 16 giugno 2025
• Saldo: da versare entro il 16 dicembre 2025

Per determinare l'importo da versare, è necessario applicare le aliquote deliberate dal Comune in cui si trova l'immobile. In caso di comproprietà con un soggetto residente e uno non residente, si applicheranno regole differenziate:

• Il comproprietario che utilizza l'immobile come abitazione principale beneficia dell'esenzione IMU sulla propria quota (ad esempio, il 50%)
• Il comproprietario non residente deve versare l'IMU sulla propria quota di proprietà (l'altro 50%)

È importante sottolineare che l'esenzione non si estende mai all'intero immobile ma si applica esclusivamente alla quota di proprietà del soggetto che vi risiede stabilmente. Questa interpretazione è stata confermata anche in precedenti pronunce della Cassazione, come nell'ordinanza n. 24462 dell'8 agosto 2025.

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