Case in Italia, quanto sono davvero sicure? Il nodo tra norme, materiali e manodopera

Nel 2021 in Italia risultavano censite 35,27 milioni di abitazioni, ma soltanto il 9,4% era stato costruito dal 2001 in poi. La maggioranza appartiene quindi a un patrimonio edilizio formato prima dell'introduzione delle regole sismiche oggi applicate, con una concentrazione particolarmente alta nelle costruzioni realizzate tra il 1961 e il 1980.

La qualità di una casa non si può giudicare guardando soltanto alla normativa in vigore. Un edificio può essere stato realizzato nel rispetto delle regole allora applicabili e, allo stesso tempo, offrire prestazioni più basse rispetto agli standard attuali. L'anno di costruzione è un primo riferimento, ma non basta: progettazione, materiali, manutenzione, competenza della manodopera e controlli concorrono tutti alla condizione effettiva dell'immobile. La distinzione tra casa “a norma” e casa irregolare, presa da sola, è troppo semplice.

Le regole antisismiche sono cambiate più volte

Le prime disposizioni organiche per costruire nelle aree esposte ai terremoti risalgono al periodo compreso tra il 1907 e il 1909. A spingere verso una disciplina più precisa fu soprattutto il terremoto di Messina e Reggio Calabria del 1908. Con il regio decreto del 18 aprile 1909 furono introdotte prescrizioni sulla scelta dei terreni, sulla stabilità delle fondazioni e sulle caratteristiche delle strutture.

Nel 1939 la materia venne riordinata. Le indicazioni per le costruzioni in zona sismica divennero più articolate e, nel 1971, arrivarono nuove disposizioni tecniche. Un altro aggiornamento importante risale al 1996, quando furono rivisti i criteri di progettazione e di verifica delle strutture. Ogni modifica nasceva anche dall'esperienza accumulata dopo terremoti che avevano messo in evidenza cedimenti, collegamenti insufficienti tra gli elementi portanti e problemi nella qualità dei materiali.

Il passaggio più netto arrivò con l'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri numero 3274 del 20 marzo 2003. Per la prima volta l'intero territorio nazionale venne considerato sismico e suddiviso in quattro zone, ciascuna associata a un diverso livello di pericolosità. Prima di allora esistevano aree non classificate, dove gli obblighi antisismici potevano essere più limitati.

Il percorso è continuato con le Norme tecniche per le costruzioni del 2008, entrate a regime nel 2009, e con il decreto ministeriale del 17 gennaio 2018. Le norme oggi applicate mettono in relazione la progettazione con le coordinate del sito, le caratteristiche del terreno, la vita nominale dell'edificio e la prestazione richiesta alla struttura. Non si valuta, dunque, soltanto il tipo di fabbricato: contano anche il luogo preciso in cui sorge e le condizioni alle quali dovrà resistere.

La successione dei principali passaggi normativi è questa:

• 1907-1909: prime prescrizioni sismiche, introdotte dopo il terremoto di Messina;
• 1939: riordino della disciplina relativa alle costruzioni nelle aree sismiche;
• 1971: aggiornamento delle regole tecniche per le strutture e per la progettazione;
• 1996: nuovi criteri di calcolo, con maggiore attenzione alla risposta degli edifici;
• 2003-2009: classificazione sismica dell'intero territorio e applicazione delle nuove norme tecniche;
• 2018: norme tecniche ancora vigenti, con verifiche più legate alle caratteristiche del sito.

Norme più severe hanno innalzato il livello richiesto nella progettazione delle nuove costruzioni. Non hanno però modificato automaticamente gli edifici già esistenti. Le disposizioni recenti valgono pienamente per le opere nuove e si applicano, secondo modalità specifiche, anche agli interventi di miglioramento, adeguamento o ristrutturazione strutturale.

L'anno di costruzione resta un primo indicatore

Un edificio realizzato dopo il 2001 nasce, in linea generale, dentro un quadro normativo più attento al rischio sismico rispetto a una costruzione degli anni Cinquanta, Sessanta o Settanta. È un'indicazione utile, non un certificato di sicurezza. Una casa recente può avere problemi; un edificio più vecchio può essere stato sottoposto a interventi efficaci.

I dati del censimento permanente del 2021 mostrano che il 35,9% delle abitazioni italiane è stato costruito tra il 1961 e il 1980. Il 20,4% risale invece al periodo 1981-2000. Le abitazioni realizzate tra il 2001 e il 2010 sono l'8,5%, mentre quelle costruite dal 2016 in poi rappresentano appena lo 0,9%:

Il dato che emerge dalla tabella è netto: una parte molto ampia del patrimonio abitativo italiano è precedente alle norme tecniche più moderne. La rilevazione più recente disponibile sulle abitazioni resta quella del censimento Istat del 2021, pubblicato nel 2024. Non fotografa quindi gli ultimi due anni, ma costituisce il quadro nazionale più completo sull'epoca di costruzione.

Le costruzioni anteriori al 1982 sono spesso considerate più vulnerabili, soprattutto quando si trovano in aree sismiche e non hanno ricevuto interventi sulle strutture. Tra i problemi possibili ci sono murature non collegate, calcestruzzo con caratteristiche inferiori agli standard attuali, armature insufficienti e fondazioni poco profonde. Anche una modifica eseguita in un momento successivo, se non è stata progettata correttamente, può incidere sul comportamento dell'edificio.

Il confronto con gli immobili costruiti dopo il 2001 richiede la stessa cautela. La data, da sola, non attesta la qualità dell'opera. Per capire come sia stata realizzata occorre controllare il progetto, la direzione dei lavori, i materiali utilizzati, le eventuali varianti e la documentazione depositata presso gli uffici competenti.

Materiali e dettagli di cantiere incidono sulle prestazioni

Nel capitolato può essere indicato un materiale di buona qualità, ma questo non basta a garantire il risultato. Un calcestruzzo di classe adeguata può perdere prestazioni se viene prodotto, trasportato o gettato in modo scorretto. L'acciaio può essere conforme e venire comunque montato con sovrapposizioni errate. Una muratura correttamente prevista può essere indebolita dall'apertura di un vano realizzato senza un progetto strutturale.

Per le opere in cemento armato contano il dosaggio, la stagionatura, la posizione delle armature, la vibrazione corretta del calcestruzzo e la protezione dagli agenti atmosferici. Nelle murature incidono la qualità dei blocchi o dei mattoni, quella della malta, la regolarità degli orizzontamenti e il collegamento con solai e coperture. Sono dettagli che, una volta completato l'edificio, possono essere difficili da valutare a vista.

Ci sono poi aspetti che non riguardano il rischio di crollo, ma pesano sulla qualità complessiva dell'abitazione. Isolamento termico, impermeabilizzazioni, ponti termici, ventilazione, difesa dall'umidità, posa degli infissi e funzionamento degli impianti contribuiscono alle prestazioni e alla durata della casa.

La documentazione tecnica dovrebbe consentire di ricostruire almeno questi elementi:

• progetto architettonico e strutturale depositato seguendo le procedure previste;
• calcoli e relazioni sui materiali impiegati durante la costruzione;
• certificati di conformità degli impianti presenti nell'immobile;
• verbali dei controlli e collaudo statico, nei casi in cui erano richiesti;
• interventi eseguiti in un secondo momento su muri, solai, balconi e copertura;
• manutenzioni e lavori di adeguamento realizzati nel corso degli anni.

Una casa che appare in buone condizioni può nascondere difetti non visibili. Vale anche il contrario: un fabbricato datato può essere stato migliorato con lavori ben progettati. Una valutazione attendibile passa quindi da un sopralluogo, dalla lettura degli atti edilizi e, quando la situazione lo richiede, da una verifica affidata a un tecnico abilitato.

La competenza di chi lavora in cantiere resta decisiva

Un progetto ben fatto può essere compromesso da una realizzazione frettolosa o da personale non adeguatamente formato. Il settore delle costruzioni deve fare i conti da anni con la carenza di addetti qualificati e con un ricambio generazionale insufficiente. Le rilevazioni disponibili per il 2023 indicavano per gli operai edili un'età media di 47,2 anni e stimavano la necessità di circa 265.000 nuovi ingressi per sostenere il comparto.

La difficoltà nel reperire lavoratori è passata dal 40,3% delle assunzioni previste nel luglio 2022 al 47,9% nel luglio 2023. Nelle costruzioni la quota di profili difficili da trovare era ancora più alta: nel 2023 raggiungeva il 69,9%. Questi numeri non misurano direttamente gli errori commessi nei cantieri. Descrivono però un ambiente nel quale un'impresa può trovarsi a utilizzare personale inesperto, subappalti poco qualificati o squadre costrette a lavorare con tempi molto stretti.

C'è poi la questione della formazione. Secondo il quadro richiamato dalle analisi di settore, nel 2023 soltanto un'impresa su cinque investiva nella formazione obbligatoria. È l'ultimo dato disponibile per questo specifico indicatore. Non può essere automaticamente riferito a tutte le imprese italiane né a ogni tipo di cantiere.

Le competenze necessarie oggi sono più ampie rispetto al passato. Un operaio deve saper leggere le indicazioni del progetto, utilizzare correttamente strumenti e materiali e rispettare le procedure di sicurezza. Deve anche comprendere che cosa può accadere quando una lavorazione viene eseguita fuori sequenza. La formazione non prende il posto della direzione dei lavori, ma diminuisce il rischio che un dettaglio tecnico venga trascurato.

Il Superbonus e la pressione sui cantieri

Il Superbonus ha mostrato in modo concreto quanto il sistema edilizio possa essere sottoposto a pressione. Tra il 2021 e il 2022 gli investimenti residenziali agevolati sono aumentati rapidamente. Imprese, tecnici e fornitori si sono trovati a gestire un numero eccezionale di richieste.

Tra il 2020 e il 2023 i costi di costruzione sono cresciuti di circa il 20%. Hanno inciso la combinazione di inflazione, energia, trasporti e rincari delle materie prime. Durante la fase più intensa del mercato si sono registrate anche difficoltà nella disponibilità di acciaio, isolanti, infissi e altri componenti.

Le associazioni territoriali delle imprese hanno segnalato il rischio di fenomeni speculativi e di acquisti a prezzi gonfiati. La necessità di rispettare tempi ravvicinati ha favorito, in alcuni casi, l'ingresso di operatori improvvisati, lavorazioni accelerate e sostituzioni di materiali rispetto a quelli previsti inizialmente. Non tutti gli interventi agevolati hanno incontrato questi problemi. L'esperienza ha però chiarito che un incentivo economico molto forte, da solo, non assicura una buona esecuzione.

Si pensi a un cappotto termico. Le sue prestazioni dipendono dalla continuità dell'isolamento, dalla preparazione del supporto, dal fissaggio, dalla gestione dei ponti termici e dalla protezione dagli agenti atmosferici. Lo stesso vale per un impianto o per un serramento di buona marca: se l'installazione non segue le istruzioni tecniche, il risultato può essere più basso di quello atteso.

La dicitura a norma non descrive tutta la qualità dell'edificio

Conformità urbanistica, regolarità edilizia e rispetto delle norme tecniche sono requisiti diversi. Un'abitazione può essere autorizzata dal punto di vista amministrativo, avere impianti certificati e rispettare le regole del periodo in cui è stata costruita, senza raggiungere le prestazioni richieste oggi.

Un edificio di molti decenni fa, d'altra parte, non è automaticamente insicuro. Per valutarlo occorre considerare la zona sismica, lo schema strutturale, lo stato di conservazione, gli interventi eseguiti e le trasformazioni subite nel tempo. L'apertura di una porta molto grande in una parete portante, la rimozione di tramezzi, l'aggiunta di un piano o la modifica di un balcone possono cambiare il comportamento dell'intero fabbricato.

Chi acquista o ristruttura dovrebbe mettere in relazione più verifiche:

• epoca di costruzione e norme applicabili al momento della realizzazione;
• posizione dell'immobile e rischio sismico dell'area;
• condizioni delle strutture portanti, delle fondazioni, dei solai e delle coperture;
• qualità e tracciabilità dei materiali utilizzati;
• qualificazione delle imprese e dei tecnici coinvolti nei lavori;
• controlli eseguiti durante i lavori e documentazione finale disponibile.

Dalle prime prescrizioni del Novecento alle Norme tecniche del 2018, la disciplina italiana ha compiuto passi avanti rilevanti. Il patrimonio costruito, però, continua a portare i segni delle epoche in cui è stato realizzato. Un edificio esistente non raggiunge automaticamente il livello di una nuova costruzione solo perché, nel frattempo, le regole sono diventate più severe.

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