Oltre 1 casa su 3 in Italia ha una difformità edilizia: come scoprire l'abuso edilizio e le diverse sanatorie possibili

In Italia oltre una casa su tre presenta una qualche forma di difformità edilizia, cioè una discrepanza tra lo stato reale dell'immobile e quanto risulta dai titoli abilitativi depositati in Comune. Un dato che dovrebbe far riflettere chiunque stia per acquistare, vendere o ereditare un immobile, perché una difformità non sanata può bloccare un rogito, ridurre il valore di mercato dell'abitazione o esporre il proprietario a sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, penali.

Che cos'è una difformità edilizia

Una difformità edilizia è qualsiasi differenza tra la configurazione reale di un immobile (planimetria, destinazione d'uso, volumetria, distribuzione interna) e quella descritta nei titoli edilizi depositati presso l'ufficio tecnico del Comune di competenza. Si tratta di un concetto più ampio rispetto all'abuso edilizio vero e proprio, perché comprende sia irregolarità minori sia veri e propri illeciti.

Le difformità più comuni riguardano:

• Spostamento di pare
• ti interne senza comunicazione al Comune
• Chiusura di balconi o verande trasformate in vani abitabili
• Cambio di destinazione d'uso, ad esempio da magazzino ad abitazione
• Realizzazione di tettoie o soppalchi non autorizzati
• Ampliamenti di superficie o volumetria rispetto al progetto originario
• Difformità catastali, quando la planimetria depositata al Catasto non coincide con lo stato di fatto.

È importante distinguere questi casi da un vero e proprio abuso edilizio, che si configura quando l'intervento è stato realizzato in totale assenza di titolo abilitativo, in variazione essenziale rispetto al permesso rilasciato, oppure in violazione di vincoli paesaggistici, sismici o idrogeologici.

Perché così tante case italiane sono in difformità

Il fenomeno ha radici storiche e affonda le sue cause in diversi fattori strutturali del patrimonio immobiliare italiano:

• Il patrimonio edilizio è molto datato. Buona parte delle abitazioni italiane risale al dopoguerra o agli anni del boom edilizio, periodo in cui i controlli erano meno stringenti e la documentazione tecnica spesso lacunosa o andata perduta.
• I passaggi di proprietà accumulano incongruenze. Ogni compravendita, successione o donazione può portare con sé piccole modifiche non regolarizzate, che si sommano nel tempo senza che nessuno se ne accorga fino al momento di un nuovo atto notarile.
• La normativa urbanistica è cambiata più volte. Dalla legge Bucalossi del 1977 fino al Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001), le regole su titoli abilitativi e sanzioni si sono stratificate, generando confusione anche tra tecnici esperti.
• Interventi fai da te senza pratiche edilizie. Piccoli lavori di ristrutturazione, spesso eseguiti da privati o piccole imprese, vengono realizzati senza presentare la documentazione necessaria, nella convinzione (errata) che si tratti di modifiche irrilevanti.

Come scoprire se un immobile ha una difformità edilizia

Prima di acquistare casa, ma anche solo per mettersi in regola su un immobile già di proprietà, è possibile verificare la conformità edilizia attraverso alcuni passaggi concreti.

1. Richiedere l'accesso agli atti in Comune

Il primo passo consiste nel presentare una richiesta di accesso agli atti presso l'ufficio tecnico o l'ufficio urbanistica del Comune dove si trova l'immobile. In questo modo si ottiene copia del fascicolo edilizio, con tutti i titoli abilitativi rilasciati nel tempo: licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, SCIA e CILA.

2. Confrontare la planimetria catastale con lo stato di fatto

Un tecnico abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere, può effettuare un sopralluogo e confrontare la planimetria depositata al Catasto con la reale configurazione dell'immobile. Questo confronto permette di individuare rapidamente eventuali discordanze tra progetto e realtà.

3. Verificare la conformità urbanistica e catastale

Esistono due livelli di verifica di conformità distinti ma complementari:

• La conformità urbanistica, che riguarda la corrispondenza tra l'immobile e i titoli edilizi comunali
• La conformità catastale, che riguarda invece la corrispondenza con la planimetria depositata all'Agenzia delle Entrate.

Entrambe devono risultare regolari, perché dal 2010 la legge impone che negli atti di compravendita sia dichiarata la conformità catastale dell'immobile, pena la nullità dell'atto stesso.

4. Affidarsi a una due diligence tecnica prima dell'acquisto

Chi sta per acquistare casa dovrebbe sempre richiedere, prima del compromesso, una verifica tecnica approfondita che includa il controllo dei titoli edilizi, delle planimetrie catastali e degli eventuali vincoli presenti sull'area (paesaggistici, sismici, idrogeologici). Questo passaggio evita brutte sorprese al momento del rogito, quando il notaio è tenuto a rifiutarsi di procedere in presenza di difformità non dichiarate.

Le diverse sanatorie edilizie possibili

Quando viene individuata una difformità, la legge italiana prevede diversi strumenti per sanare la situazione, con procedure e costi differenti a seconda della gravità dell'irregolarità riscontrata.

Sanatoria ordinaria (accertamento di conformità)

Disciplinata dall'articolo 36 del Testo Unico dell'Edilizia, la sanatoria ordinaria si applica quando l'intervento realizzato è conforme alla normativa urbanistica vigente sia al momento della costruzione sia al momento della richiesta di sanatoria. È il cosiddetto principio della doppia conformità. In questo caso il proprietario paga una sanzione amministrativa, generalmente commisurata al doppio degli oneri di costruzione, e ottiene il titolo in sanatoria.

CILA e SCIA in sanatoria

Per le difformità di minore entità, come piccole modifiche interne non soggette a permesso di costruire, è possibile presentare una CILA in sanatoria (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Queste procedure comportano sanzioni pecuniarie generalmente più contenute rispetto alla sanatoria ordinaria e sono pensate per interventi di edilizia libera o comunque di lieve impatto.

Permesso di costruire in sanatoria

Quando l'abuso riguarda opere più significative, come ampliamenti volumetrici o nuove costruzioni realizzate senza titolo, occorre richiedere un vero e proprio permesso di costruire in sanatoria. La sanzione economica in questo caso è più elevata e il rilascio del titolo è subordinato alla verifica che l'opera rispetti tutti i parametri urbanistici ed edilizi attualmente vigenti.

Sanatoria giurisprudenziale

Accanto alla sanatoria ordinaria, la giurisprudenza amministrativa ha elaborato negli anni il concetto di sanatoria giurisprudenziale (o doppia conformità attenuata), applicabile in casi particolari dove, pur non ricorrendo tutti i presupposti della sanatoria ordinaria, i giudici hanno riconosciuto la possibilità di regolarizzare l'immobile sulla base di specifiche circostanze. Si tratta però di uno strumento non uniformemente riconosciuto da tutti i Comuni, ed è quindi consigliabile rivolgersi a un tecnico esperto della materia prima di percorrere questa strada.

Fiscalizzazione dell'abuso

In alcuni casi, quando la demolizione dell'opera abusiva risulterebbe pregiudizievole per la stabilità dell'edificio o di parti circostanti, è prevista la fiscalizzazione dell'abuso, ovvero il pagamento di una sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione. Questa soluzione, prevista dall'articolo 34 del DPR 380/2001, si applica solo in casi specifici e non equivale a una vera e propria sanatoria del titolo.

Cosa fare se si scopre una difformità sul proprio immobile

Se dai controlli emerge una difformità, la strategia migliore è non ignorarla. Le difformità non sanate tendono infatti a complicarsi nel tempo, soprattutto in vista di una futura vendita, successione o richiesta di mutuo. I passaggi consigliati sono:

1. Affidarsi a un tecnico abilitato per una perizia dettagliata dello stato dell'immobile
2. Verificare quale tipo di sanatoria sia applicabile in base alla natura e alla gravità della difformità
3. Presentare la pratica al Comune corredata della documentazione tecnica necessaria
4. Aggiornare, se necessario, anche la planimetria catastale presso l'Agenzia delle Entrate

Conclusioni

Il fatto che oltre una casa su tre in Italia presenti una qualche forma di difformità edilizia dimostra quanto il tema riguardi una fetta enorme di proprietari immobiliari, non solo chi ha compiuto abusi consapevoli. Conoscere gli strumenti di verifica e le diverse tipologie di sanatoria edilizia disponibili permette di affrontare il problema con consapevolezza, evitando blocchi in fase di compravendita e riducendo il rischio di sanzioni. Affidarsi a un professionista qualificato resta, in ogni caso, il modo più sicuro per orientarsi tra normative complesse e specifiche esigenze del proprio immobile.

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