Case per tutti, il piano del Governo è davvero realizzabile? Lo svela Milena Gabanelli sul Corriere della Sera

Negli ultimi anni, il tema dell’emergenza abitativa è tornato al centro del dibattito pubblico in Italia, sospinto da cambiamenti demografici significativi e da una situazione economica complessa che accresce il disagio sociale. Un’analisi approfondita sulla reale sostenibilità delle promesse governative arriva dalla rubrica Dataroom di Milena Gabanelli sul Corriere della Sera, affiancata da voci autorevoli come Domenico Affinit

Emergenza abitativa in Italia: dati, numeri e contesto attuale

L’emergenza casa nel nostro Paese si manifesta in dati che, nell’arco di venticinque anni, hanno visto mutare radicalmente la composizione e le esigenze familiari. La popolazione italiana è cresciuta da 56,9 milioni di individui su 21,8 milioni di nuclei nel 2001 a quasi 59 milioni su 26,3 milioni di famiglie nel 2024. Questo significa più nuclei, spesso più piccoli, e più famiglie a basso reddito in cerca di una soluzione abitativa adeguata.

Secondo il Centro Studi Unimpresa e dati Ifel, la platea di chi può accedere all’edilizia pubblica (famiglie con ISEE tra 16.000 e 20.000 euro, a seconda delle Regioni) è vasta: almeno 319 mila nuclei risultano in attesa di un alloggio popolare. Il patrimonio abitativo pubblico nazionale si ferma a quota 900 mila unità, appena il 2,6% rispetto ai 35,2 milioni di abitazioni presenti sul territorio. A titolo di confronto, in Francia le case sociali rappresentano l’11,7% sul totale.

Nelle aree metropolitane, la domanda abitativa resta fortemente insoddisfatta e le tensioni si concentrano dove il lavoro e i servizi attraggono flussi migratori interni. L’Italia, rispetto ai principali partner europei, mostra un gap strutturale sull’edilizia residenziale sociale. Carenza di investimenti, costi dei materiali elevati e immobilismo progettuale complicano la capacità di dare risposta a una domanda che muta rapidamente in relazione alle trasformazioni sociali ed economiche, rendendo il panorama ancora più articolato.

Le promesse del Governo: risorse stanziate e sfide economiche

La promessa di 100 mila nuovi alloggi a prezzi calmierati nel decennio ventilata dall’attuale premier va valutata sulla base di stanziamenti effettivi, tempistiche attuative e reali fabbisogni territoriali. L’Osservatorio sui conti pubblici dell’Università Cattolica di Milano ha stimato che a Milano il costo medio di una casa popolare (88 mq) si attesta intorno ai 295.504 euro, un dato superiore di almeno il 10% rispetto ai prezzi medi nazionali. Su scala nazionale vengono richiesti in media 250 mila euro per unità abitativa, mentre le stime di Confindustria Assoimmobiliare conteggiano, includendo anche il privato, la necessità di 170 miliardi per 635 mila nuove case: circa 268 mila euro ciascuna.

Per mantener fede alle promesse governative servirebbero almeno 25 miliardi di euro.

Facendo una proiezione ottimistica, si arriva a 32 mila case finanziate, ancora lontane dalle necessità effettive e ben distanti dagli annunci. Altro nodo critico è la necessità di cofinanziamento da parte di enti locali per accedere ai fondi europei, una condizione che spesso rallenta l’accessibilità delle risorse. Nel complesso, i numeri raccontano una realtà distante dalle intenzioni: l’intervento pubblico rischia di risolversi in pochi progetti rispetto alla platea di richiedenti, mentre tempi e burocrazia complicano la tempestività delle risposte. La questione di fondo resta la capacità dello Stato di coniugare pianificazione, coperture finanziarie e operatività, sfida non banale nel contesto attuale.

Case sfitte VS domanda: focus su Milano e Roma

Sulle grandi città si concentra la fotografia più emblematica di squilibri e criticità legati alla gestione del patrimonio abitativo. A Milano, le case sociali raggiungono poco più di 84 mila unità. Tuttavia, tra quelle comunali (27.706 alloggi), più di 2.500 sono inutilizzabili: 822 in manutenzione, 1.705 in stato di degrado e prive delle risorse necessarie per la ristrutturazione. Il 30% delle famiglie non paga regolarmente l’affitto, causando un ammanco di 13 milioni annui.

• Case gestite da ALER (56.420): oltre 3.400 sono sfitte per problemi tecnici e 1.300 in manutenzione; la quota di morosi raggiunge il 25%.
• Richieste anno 2024: 16.859 famiglie in attesa di assegnazione di una casa sociale.

A Roma, le condizioni risultano altrettanto problematiche. Su 70.622 alloggi pubblici in città, circa 7.000 risultano inagibili e solo negli ultimi due anni sono stati investiti 12 milioni per ripristinare 2.000 appartamenti. Il tasso di morosità arriva al 35% sulle case comunali e al 33% su quelle regionali, pari rispettivamente a 24.622 e 46.000 immobili.

• Alloggi sfitti regione Lazio: circa 1.000 per carenze manutentive.
• Domanda: 17.000 famiglie in lista d’attesa per una casa sociale.

Il nodo delle abitazioni private e l'impatto sul mercato immobiliare

Un elemento chiave che contribuisce alla crisi degli alloggi è la anomala distribuzione tra proprietà privata, locazione e uso effettivo degli immobili. Con oltre 55,4% delle case di proprietà e appena il 13,1% in affitto, l’Italia si distingue in Europa come Paese a bassa mobilità residenziale. La spiegazione è duplice: storicamente, l’acquisto della prima casa viene percepito come “investimento sicuro”, ma buona parte delle abitazioni private restano sfitte o sono utilizzate come seconde case (per vacanze o soggiorni brevi).

I dati Istat rilevano che le unità sfitte – spesso proprietà privata – raggiungono 9,6 milioni su 35 milioni di unità, il 27,3% del totale, più di tre volte la quota registrata in Francia e quasi sette rispetto alla Germania. Questa sovrabbondanza di case inutilizzate genera un effetto distorsivo sui prezzi: in particolare nei grandi centri, dove l’inflazione degli ultimi anni ha eroso il potere d’acquisto degli stipendi (+17% dal 2019) e reso gli alloggi ancora più cari. A Milano, l’affitto nelle zone centrali è cresciuto dal 11% fino al 22% in due anni, con valori simili sulle cifre di acquisto (+11% / +26%).

Tabella riassuntiva impatto prezzi

Questa scarsità di disponibilità reale, abbinata a una gestione frammentata dei patrimoni e all’assenza di incentivi strutturali per il mercato della locazione, determina un mercato bloccato e meno accessibile, specie per famiglie giovani e lavoratori precari.

Strategie mancanti e prospettive future per la politica della casa

Le analisi dei principali studi di settore, inclusi i rapporti Ifel e le indagini Dataroom, rilevano l’assenza di una strategia a lungo termine centrata sull’evoluzione del mercato e sulle mutate esigenze sociali. Il quadro demografico dell’Italia, segnato da quello che l’Ifel chiama “inverno demografico”, prevede un calo della popolazione totale del 6,7% entro il 2050 (che tocca quasi il 15% al Sud), con cambiamenti radicati nella composizione dei nuclei familiari.

• Peso crescente di single (+8,2%) e genitori single (+14,7%)
• Diminuzione delle famiglie tradizionali con figli (-19,2%)
• Domanda spostata verso monolocali e piccoli appartamenti, affitti temporanei e residenze adattabili

Nonostante la spinta del dibattito pubblico, la risposta istituzionale appare ferma su approcci tradizionali, senza misure strutturali per ristrutturazione e riuso dell’esistente, incentivi alla locazione a lungo termine e strategie di riqualificazione urbana. La distribuzione degli investimenti rimane disomogenea e la prevedibile crescita della domanda per soluzioni flessibili viene ancora poco considerata a livello di programmazione nazionale. Le grandi aree urbane risultano così prive di una pianificazione integrata, limitandosi ad affrontare l’emergenza con interventi spot che faticano a incidere sulle cause profonde del disagio abitativo.e.

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