Affitti brevi il 26% di tasse è per tutti o quasi pur con le modifiche. Scatta la rincorsa ad una nuova revisione durante iter Par

Con la Manovra Finanziaria 2026, il panorama fiscale degli affitti brevi cambia ancora, generando ampio dibattito tra operatori, famiglie e associazioni di settore. Il governo ha previsto un nuovo assetto per la cedolare secca, ovvero l’imposta sostitutiva applicata sui redditi da locazione breve, portando l’aliquota dal 21% al 26%, limitatamente a specifiche modalità di gestione dei contratti. In particolare, l'aumento riguarda esclusivamente le locazioni gestite tramite intermediari tradizionali e piattaforme online, mentre permane un regime agevolato per i contratti stipulati direttamente tra le parti. 

Come funziona oggi la tassazione degli affitti brevi e quali immobili sono coinvolti

L’attuale disciplina delle locazioni brevi (contratti inferiori a 30 giorni) interessa sia le abitazioni principali che le seconde case messe a reddito a scopo turistico e prevede il regime fiscale agevolato della cedolare secca, imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, applicata sui redditi generati dalle locazioni con modalità semplificata rispetto alla tassazione ordinaria.

Fino alla fine del 2025, il sistema prevede:

• Aliquota agevolata del 21% applicabile al primo immobile dato in locazione breve;
• Aliquota al 26% per le successive unità immobiliari;
• Applicazione generalizzata a tutti i privati proprietari, purché le locazioni restassero occasionali e non fossero svolte con caratteristiche imprenditoriali;
• Gestione delle ritenute direttamente tramite portali online e intermediari, che agivano da sostituti d’imposta nei confronti dei locatori.

A essere coinvolti sono in particolare:

• Immobili residenziali destinati ad affitti temporanei per esigenze turistiche, lavorative o transitorie;
• Case utilizzate per periodi brevi in città d’arte, mete balneari e località montane;
• Sia soluzioni possedute direttamente da privati che unità affidate a gestori immobiliari.

Le principali piattaforme digitali, come Airbnb e Booking, veicolano la maggior parte dei contratti nel mercato extra-alberghiero privato, garantendo visibilità e semplificazione, ma incidendo anche sulle modalità di prelievo fiscale.

I dati AIGAB mostrano come oltre il 96% degli immobili pubblicizzati online sia di proprietà di singoli privati non professionisti, spesso gestori di un secondo appartamento o di una casa ricevuta in eredità. Secondo la normativa vigente, la gestione tramite intermediari comporta già l’obbligo di ritenuta automatica sull’importo del canone versato.

L’innalzamento al 26% della cedolare secca: cosa cambia davvero e chi riguarda

Il testo definitivo della Manovra 2026 conferma l’aumento dell’aliquota della cedolare dal 21% al 26% esclusivamente per i contratti stipulati tramite l’intervento di agenti immobiliari, sia tradizionali sia digitali. Rimane invece la possibilità di applicare l’imposizione agevolata al 21% qualora il proprietario gestisca direttamente l’intero processo, evitando qualunque forma di intermediazione per tutto il periodo d’imposta.

In pratica:

Questo significa che basta un solo contratto concluso nell’anno tramite un portale o agenzia per far scattare la tassazione integrale al 26% su tutte le entrate da locazione breve relative a quell’immobile. 

Secondo le stime ufficiali, la nuova disciplina riguarderà una platea vastissima di contribuenti: oltre il 90% degli annunci di locazione breve passa attualmente da intermediari. Dunque, la maggioranza dei proprietari si vedrà applicare la nuova aliquota maggiorata.

Le richieste di modifica da parte di associazioni e maggioranza parlamentare: le prospettive di revisione

Secondo gli operatori e le sigle di rappresentanza come AIGAB, Confedilizia, Property Managers Italia e Aigo Confesercenti, la stretta rischia di penalizzare in blocco un settore strategico e il ceto medio, generando motivi di tensione sia sul versante delle entrate pubbliche sia sul funzionamento del mercato.

Le principali richieste di modifica avanzate, da discutere durante l'iter parlamentare della Manovra fino alla sua approvazione finale di dicembre, possono essere riassunte in:

• Reintroduzione dell’aliquota agevolata almeno sul primo immobile;
• Differenziazione tra privati e gestori professionali applicando il 26% solo oltre una soglia di immobili locati o a chi opera abitualmente tramite partita IVA;
• Previsione di criteri certi e quantitativi (numero di immobili o giorni all’anno) per distinguere l’attività occasionale da quella imprenditoriale;
• Incentivi alla regolarizzazione e trasparenza, come registro nazionale delle locazioni e obblighi di tracciabilità;
• Modulazione per aree geografiche in relazione all’effettivo impatto sugli alloggi residenziali nelle città ad alta domanda turistica;
• Tutela delle famiglie non coinvolte professionalmente e che utilizzano l’affitto breve come integrazione al reddito.

Dal punto di vista politico, anche all’interno della maggioranza si registrano voci favorevoli a un ammorbidimento della norma: Forza Italia e Lega hanno annunciato la presentazione di emendamenti, mentre il Ministero dell’Economia difende la necessità della misura in un’ottica di riequilibrio del mercato abitativo. 

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