Certificazione Ape nuovo attestato e classi energetiche 2026: cosa cambia e obblighi ed esenzioni dal 29 maggio

Il sistema di certificazione energetica degli edifici italiano è al centro di una profonda revisione. Prossimamente, l'Italia dovrà recepire quanto disposto dalla direttiva europea Case Green (EPBD IV), che impone un nuovo modello di attestato di prestazione energetica e introduce classi energetiche omogenee da A a G per tutto il territorio europeo. Questa evoluzione ha l'obiettivo di aumentare la trasparenza nei confronti di proprietari e inquilini e avvicinare il patrimonio edilizio nazionale all'obiettivo degli edifici a zero emissioni entro il 2050.

A partire dal 29 maggio 2026 entreranno in vigore nuovi parametri e indicatori, accompagnati anche dall'introduzione del passaporto di ristrutturazione edilizia. Nonostante lo stato di attuazione ancora incompleto, il decreto di recepimento nazionale non è ancora stato promulgato, il settore deve già confrontarsi con il nuovo quadro regolatorio europeo e con le direttive del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE). Nel dettaglio, il nuovo scenario comporta:

• Uniformità interpretativa e applicativa delle discipline tecniche su tutto il territorio nazionale ed europeo
• Nuovi obblighi di aggiornamento degli attestati secondo criteri energetici e ambientali più stringenti
• Ridefinizione delle categorie esenti e delle metodologie di certificazione

Tutto ciò avrà importanti riflessi non solo sui proprietari, ma anche su progettisti, imprese ed enti pubblici chiamati a pianificare la riqualificazione immobiliare.

Cos'è l'APE, a cosa serve e quando è obbligatorio

L'Attestato di Prestazione Energetica è il documento che certifica le caratteristiche energetiche di un edificio o di una sua unità immobiliare. Il suo rilascio rappresenta uno strumento essenziale per valutare la qualità energetica, assegnando all'immobile una classe basata sui consumi stimati per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e illuminazione.

In Italia, l'APE trova il proprio quadro normativo principale nel decreto legislativo 192/2005 e nel decreto ministeriale 26 giugno 2015, che hanno uniformato su scala nazionale metodologia di calcolo, struttura e contenuti. Il documento, redatto da un tecnico abilitato e indipendente, deve essere allegato al SIAPE (catasto energetico regionale) e ha una validità massima di 10 anni, salvo modifiche all'immobile o mancata manutenzione degli impianti. Le circostanze che rendono obbligatorio il rilascio sono:

• Compravendita e trasferimento a titolo oneroso (sia per interi edifici che singole unità)
• Locazione di immobili (nuove affittanze o rinnovi taciti)
• Annunci immobiliari di vendita/affitto: obbligo di indicare la classe energetica
• Nuove costruzioni o ristrutturazioni rilevanti (interventi sul 25% dell'involucro edilizio)
• Accesso a bonus fiscali e Mutuo Green che richiedono il salto di classe

La sanzione per omessa allegazione varia da 1.000 a 18.000 euro a carico di proprietari e responsabili della trattativa. Anche per pubblici edifici oltre 250 m² di superficie sono richiesti obblighi rafforzati.

La nuova scala energetica A-G e i cambiamenti dal 2026

La novità più evidente riguarda la scala di classificazione energetica prevista dalla direttiva Case Green: dal sistema attuale a dieci classi (A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G) si passerà a una scala uniforme a sette livelli dalla A alla G.

• Classe A: Edifici a zero emissioni o quasi-zero (ZEB)
• Classe G: Ricomprende il 15% peggiore del parco edilizio nazionale
• Classi intermedie B-F: Livelli graduati in base all'efficienza energetica misurata

Gli Stati membri avranno la possibilità di mantenere la designazione A0 per edifici zero emissioni e inserire una eventuale A+ per strutture con performance superiori del 20% ai limiti ZEB, con autoproduzione di energia rinnovabile.

Questo cambiamento introduce una maggiore trasparenza comparativa a livello UE e mira a preparare cittadini e operatori per gli obiettivi climatici 2030 e 2050. Il cambiamento effettivo scatterà solo dopo la pubblicazione del decreto nazionale di recepimento: fino ad allora continueranno ad applicarsi le attuali regole italiane, con la normativa aggiornata prevista dal cosiddetto decreto requisiti minimi dal 3 giugno 2026.

Validità degli APE emessi prima del recepimento e aggiornamenti dal 2026

Gli attestati emessi prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina italiana manterranno la validità decennale, salvo che siano effettuati lavori di riqualificazione tali da modificarne la prestazione, o che intervengano eventi che richiedano per legge il rinnovo (ad esempio nuove vendite o locazioni).

Gli APE già rilasciati non devono essere sostituiti in automatico per adeguarsi alla nuova scala: la sostituzione avverrà alla scadenza naturale del titolo o in occasione della prima esigenza legale (compravendita, nuova locazione, ristrutturazione significativa). Dal 3 giugno 2026, con l'avvio dell'atteso decreto requisiti minimi, cambieranno le metodologie di calcolo e saranno adottati nuovi standard per:

• Rendimento globale e ponti termici
• Piani di miglioramento per edifici già certificati

L'aggiornamento sarà graduale e armonizzato con le nuove esigenze tecniche ed europee, senza obbligo di rifare i certificati ancora validi.

Obblighi e categorie di immobili esenti dall'APE: cosa cambia

Le norme italiane, consolidate dal d.lgs. 192/2005, stabiliscono con chiarezza i casi di obbligo e di esenzione:

• Esenti: Fabbricati isolati <50 m², ruderi e immobili inagibili, cantine, box, garage, depositi, fabbricati agricoli privi di impianti, beni vincolati paesaggistici o storici non ristrutturati.
• Obbligatorio: Edifici residenziali, commerciali, direzionali, pubblici, scolastici quando oggetto di transazioni, locazioni, o ristrutturazioni rilevanti. Sempre richiesto per accesso a incentivi legati al miglioramento prestazionale.

Il nuovo sistema manterrà le principali categorie esenti, con alcune precisazioni e ampliamenti relativi ai metodi di calcolo e a particolari eccezioni per i beni tutelati. Non sono previsti obblighi generali di aggiornamento per immobili già certificati che non subiscono modifiche sostanziali o passaggi di proprietà.

Passaporto di ristrutturazione edilizia: cos'è e come funziona

Novità di rilievo introdotta dalla direttiva Case Green è il passaporto di ristrutturazione, un documento volontario che accompagna il proprietario nella programmazione degli interventi necessari per migliorare in più fasi la classe energetica di un immobile. A differenza dell'attestato di prestazione energetica, che fotografa la performance attuale dell'edificio, il passaporto costruisce una vera e propria tabella di marcia verso l'obiettivo degli edifici a zero emissioni entro il 2050:

• Analisi dello stato energetico iniziale
• Programmazione di interventi sequenziali e prioritari
• Indicazioni sui vantaggi economici e ambientali
• Monitoraggio degli avanzamenti a cura del certificatore

Entrambi i documenti potranno essere redatti contestualmente, favorendo così l'integrazione dei processi burocratici e gestionali.

Aggiornamento requisiti minimi, nuove metodologie di calcolo

Dal 3 giugno 2026 il cosiddetto Decreto Requisiti Minimi aggiornerà:

• Le trasmittanze termiche massime e la centralità del calcolo dei ponti termici
• La verifica H't per oggetto di interventi di diversa entità (costruzioni nuove, ristrutturazioni 1° e 2° livello, riqualificazioni)
• La valutazione delle infrastrutture per ricarica di veicoli elettrici, e sistemi di automazione nei non residenziali

Al contempo entrerà in vigore il Regolamento EU 2026/52, con l'obbligo di integrare nell'APE il Global Warming Potential (GWP), cioè l'indicatore di impatto ambientale sull'intero ciclo di vita, per i nuovi edifici sopra i 1.000 m² dal 2028, per tutti dal 2030.

L'obiettivo è un allineamento normativo UE che premi gli immobili ad alte prestazioni e renda più affidabili le valutazioni a beneficio di utenti e operatori professionali.

Impatto del nuovo APE, bonus edilizi e incentivi rinnovabili

La futura certificazione e la conseguente attribuzione della classe energetica si rifletteranno direttamente sulle quotazioni immobiliari, come dimostrato dai dati FIAIP-ENEA: alloggi energeticamente efficienti si vendono a valori superiori anche del 10-15% rispetto agli immobili nelle fasce più basse.

Dal 2028 l'arrivo del carbon pricing europeo (ETS2) su riscaldamento e trasporti renderà più oneroso mantenere immobili inefficienti. I bonus edilizi rinnovati per il 2026 (Bonus Casa al 50%, Ecobonus, Conto Termico 3.0) offrono opportunità concrete di miglioramento e tutela del valore.

Non è previsto alcun divieto di vendita o locazione per classi F/G: la penalizzazione sarà indiretta, tramite maggiore attenzione del mercato e costi operativi crescenti.

• Certificazione Ape nuovo attestato e classi energetiche 2026: cosa cambia e obblighi ed esenzioni dal 29 maggio
• Certificazione energetica (APE) 2026: le novità e i cambiamenti da Giugno ufficiali
• Quanto si spende di bollette di energia e riscaldamento se si abita in una casa di classe energetica G? Calcoli ed esempi