Chi e come può ottenere il rimborso dell'affitto di casa totale o parziale in base normative e giurisprudenza attuale

Quando si vive in un immobile in affitto dopo aver firmato un regolare contratto di affitto casa, è fondamentale rispettare tutte le condizioni stabilite, a partire dal puntuale versamento del canone locativo secondo le scadenze concordate (mensili, trimestrali o semestrali).

Può accadere, tuttavia, che l'inquilino si trovi in difficoltà con il pagamento dell'affitto oppure che emergano situazioni in cui sia legittimamente possibile richiedere un rimborso parziale o totale delle somme versate. Diverse normative e sentenze della giurisprudenza stabiliscono i casi in cui è possibile ottenere tale rimborso.

Rimborso dell'affitto tramite fringe benefit aziendali

Una delle possibilità per ottenere un rimborso delle spese di locazione è rappresentata dai fringe benefit aziendali, ovvero quei benefici non monetari che i datori di lavoro possono concedere ai propri dipendenti. Dal 2025, questi includono anche i rimborsi per le spese di affitto relative alla casa principale di residenza del lavoratore.

Il datore di lavoro può quindi riconoscere ai propri dipendenti rimborsi, totali o parziali, per il pagamento del canone di locazione, offrendo un importante sostegno economico. Per il 2025, il valore massimo esente da imposte è pari a 1.000 euro, che sale a 2.000 euro per i lavoratori con figli fiscalmente a carico.

Questi rimborsi si affiancano ad altri fringe benefit, quali:

• Buoni pasto o servizio mensa
• Dispositivi aziendali (cellulari, computer) e auto aziendali
• Buoni carburante
• Assistenza sanitaria integrativa
• Prestiti agevolati
• Alloggi forniti in uso ai dipendenti
• Borse di studio
• Polizze e premi assicurativi extraprofessionali
• Rimborsi per le utenze domestiche (luce, acqua, gas)

Per quanto riguarda la documentazione necessaria, il datore di lavoro può richiedere le prove del pagamento dell'affitto o, in alternativa, accettare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti i presupposti per il rimborso. Il lavoratore deve dichiarare che la stessa spesa non è già stata oggetto di richiesta di rimborso presso altri datori di lavoro.

Bonus affitti e contributi locativi pubblici

Numerosi comuni e regioni italiane offrono contributi per l'affitto a sostegno delle famiglie in difficoltà economica. Questi bonus vengono generalmente erogati sotto forma di rimborso parziale o totale del canone di locazione, a seconda dei requisiti reddituali e patrimoniali del richiedente.

L'importo del contributo e i limiti ISEE variano in base alle disposizioni specifiche di ogni amministrazione locale. In linea generale, il rimborso viene corrisposto direttamente al proprietario dell'immobile, che lo deduce dall'importo dovuto dall'inquilino.

Per accedere a questi contributi, è necessario:

• Avere un contratto di locazione regolarmente registrato
• Rientrare nei parametri ISEE stabiliti dal bando
• Essere residenti nell'immobile per cui si richiede il contributo
• Presentare domanda entro le scadenze previste

È importante verificare periodicamente la pubblicazione dei bandi presso il proprio comune di residenza, poiché le tempistiche e i requisiti possono variare significativamente.

Rimborso del canone per vizi e problemi dell'immobile

In base alla normativa vigente e alla consolidata giurisprudenza, l'inquilino può richiedere un rimborso parziale o totale del canone locativo quando l'immobile presenta gravi problemi strutturali o vizi che ne compromettono l'abitabilità o ne riducono significativamente la fruibilità.

Secondo le interpretazioni della Cassazione, esistono diversi scenari in cui è possibile ottenere un rimborso:

Vizi preesistenti e non dichiarati

Se l'immobile presenta difetti o problemi strutturali che il proprietario conosceva ma non ha dichiarato al momento della stipula del contratto (ad esempio infiltrazioni d'acqua, problemi di umidità, impianti non a norma), l'inquilino può richiedere la restituzione delle somme già versate.

Per avviare questa procedura è consigliabile:

• Documentare accuratamente le condizioni dell'immobile (foto, video, perizie)
• Inviare una diffida formale al proprietario tramite raccomandata A/R o PEC
• Conservare prove dei pagamenti effettuati
• Se necessario, adire le vie legali presentando un'istanza al giudice

Impossibilità di godimento durante lavori necessari

Secondo la normativa vigente, quando un immobile necessita di interventi di manutenzione straordinaria o riparazioni urgenti che rendono impossibile l'utilizzo parziale o totale degli spazi, l'inquilino ha diritto alla riduzione o alla sospensione del canone per il periodo in cui non può godere dell'immobile.

Come stabilito dall'art. 1584 del Codice Civile, se l'esecuzione dei lavori si protrae per oltre un sesto della durata della locazione (e comunque per più di 20 giorni), il conduttore ha diritto a una riduzione del canone proporzionale alla diminuzione di godimento dell'immobile.

La Cassazione, con l'ordinanza n. 12103 del 22 giugno 2020, ha ribadito che la permanenza nella detenzione dell'immobile è compatibile con la sospensione totale del canone quando l'inutilizzabilità rende totale anche l'inadempimento del locatore.

Eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.)

L'inquilino può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 del Codice Civile quando il locatore non adempie correttamente ai propri obblighi. Questo strumento giuridico consente di sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone quando:

• La prestazione del locatore viene completamente a mancare
• L'inesatto adempimento del locatore determina una significativa riduzione del godimento del bene locato

La sospensione del pagamento deve però risultare giustificata dall'oggettiva proporzione tra i rispettivi inadempimenti, considerando l'equilibrio complessivo del contratto e l'obbligo di comportarsi secondo buona fede.

È importante sottolineare che secondo numerose pronunce giurisprudenziali, tra cui la sentenza n. 4913 del 2 marzo 2018 della Cassazione, l'autoriduzione unilaterale del canone (cioè la decisione dell'inquilino di pagare meno senza un preventivo accordo con il proprietario o una pronuncia del giudice) è considerata un fatto arbitrario e illegittimo che altera l'equilibrio contrattuale.

Inidoneità dell'immobile per mancanza di certificazioni

La mancanza di certificazioni o autorizzazioni amministrative (come l'agibilità, il certificato energetico o altre licenze) può costituire motivo per richiedere una riduzione del canone solo se:

• Nel contratto era espressamente previsto l'obbligo del locatore di fornire tali certificazioni
• L'assenza di tali documenti compromette effettivamente il godimento dell'immobile secondo la destinazione pattuita
• Il conduttore dimostra il pregiudizio concretamente subito

La giurisprudenza (Tribunale di Palermo, sentenza n. 1053 del 19 febbraio 2016) ha stabilito che in assenza di specifiche pattuizioni contrattuali che impongano al locatore di consegnare il certificato di agibilità, e senza la prova di un effettivo pregiudizio subito nell'esercizio dell'attività, non è legittima la sospensione totale o l'autoriduzione del canone.

Fondo per la morosità incolpevole

Per i conduttori che si trovano in situazioni di particolare difficoltà economica, lo Stato ha istituito il Fondo per la morosità incolpevole, prorogato fino al 31 dicembre 2025.

Questo strumento consente di ottenere un contributo per il pagamento dell'affitto fino a 8.000 euro annui nei casi in cui l'inquilino non riesca a far fronte al canone per cause indipendenti dalla sua volontà, evitando così lo sfratto per morosità.

Per accedere al Fondo è necessario:

• Aver ricevuto un provvedimento di sfratto o aver subito una significativa riduzione del reddito (superiore al 25%)
• Avere un contratto di locazione regolarmente registrato
• Risiedere nell'immobile da almeno un anno
• Presentare domanda presso il Comune di residenza, che fornirà indicazioni sui tempi e le modalità di attivazione del bando

Questo strumento rappresenta una importante forma di tutela sociale, permettendo alle famiglie in difficoltà di non perdere l'abitazione a causa di situazioni economiche temporanee e imprevedibili.

Rimborso per canoni superiori a quelli dichiarati nel contratto

Quando il proprietario richiede un canone superiore a quello indicato nel contratto registrato (il cosiddetto "affitto in nero parziale"), l'inquilino ha diritto a richiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso.

La Cassazione ha più volte ribadito che, in materia di locazione, vale il principio secondo cui tutto ciò che non è indicato nel contratto registrato non deve essere pagato e, se già corrisposto, può essere restituito.

Per ottenere il rimborso, l'inquilino deve:

• Raccogliere prove dei pagamenti effettuati (bonifici, ricevute, messaggi)
• Inviare una diffida formale al proprietario
• Intraprendere le vie legali entro sei mesi dalla data di rilascio dell'immobile

È importante sapere che il diritto alla restituzione delle somme versate "in nero" si prescrive in 10 anni dalla data di ciascun pagamento.

Rimborso totale per contratti non registrati

Nel caso di contratti di locazione non registrati presso l'Agenzia delle Entrate (i cosiddetti "affitti in nero"), la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha stabilito che l'inquilino può richiedere la restituzione di tutti i canoni versati.

Secondo la Suprema Corte, il contratto non registrato è da considerarsi nullo e privo di effetto. Di conseguenza, l'inquilino può richiedere il rimborso di tutti gli importi pagati per l'intera durata della locazione, nonostante abbia effettivamente utilizzato l'immobile.

Questa interpretazione giurisprudenziale mira a contrastare il fenomeno dell'evasione fiscale nel settore immobiliare, incentivando la regolare registrazione dei contratti di locazione.

Rimborso per migliorie apportate all'immobile

Un'ulteriore ipotesi di rimborso riguarda le spese sostenute dall'inquilino per apportare migliorie all'immobile locato. In questo caso, il diritto al rimborso è regolato dagli articoli 1592 e 1593 del Codice Civile.

La legge distingue tra:

• Miglioramenti: opere che aumentano il valore dell'immobile in modo durevole
• Addizioni: elementi aggiunti all'immobile che possono essere separabili o non separabili

In linea generale, per i miglioramenti l'inquilino non ha diritto ad indennità, salvo diverso accordo con il proprietario. Per le addizioni, invece, l'inquilino ha il diritto di rimuoverle al termine della locazione, a meno che non provochino danni all'immobile.

Se le addizioni non sono separabili senza danneggiare l'immobile, il locatore può scegliere se trattenerle, pagando un'indennità corrispondente alla minor somma tra la spesa sostenuta e l'aumento di valore dell'immobile.

È importante che l'inquilino ottenga preventivamente l'autorizzazione scritta del proprietario prima di effettuare lavori significativi sull'immobile, per evitare controversie al termine della locazione.

Limiti all'autoriduzione del canone

Nonostante le possibilità di rimborso sopra descritte, è fondamentale sottolineare che la giurisprudenza prevalente considera illegittima l'autoriduzione unilaterale del canone da parte dell'inquilino.

Secondo numerose sentenze (tra cui Cass. civ. sez. III, 18 aprile 2016, n. 7636), la sospensione unilaterale del pagamento costituisce un fatto arbitrario che altera l'equilibrio contrattuale e determina un inadempimento colpevole all'obbligo di pagare puntualmente il canone pattuito.

Anche in presenza di vizi dell'immobile, l'inquilino non può autonomamente decidere di ridurre l'importo del canone, ma deve:

• Informare tempestivamente il proprietario dei problemi riscontrati
• Richiedere formalmente la riduzione del canone o la risoluzione del contratto
• In caso di mancato accordo, adire l'autorità giudiziaria, che valuterà l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni delle parti

Il Tribunale di Milano (sez. XIII, 8 settembre 2017) ha ribadito che la sospensione del pagamento è legittima solo quando viene completamente a mancare la controprestazione del locatore, non quando vi sono vizi o guasti che, seppur consistenti, non impediscono totalmente l'utilizzo dell'immobile.

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