Chi paga e quanto Imu 2025 per case in usucapione ed esenzioni e riduzioni possibili
Quali sono le regole in vigore per il pagamento dell'Imu sulle case in usucapione: spiegazioni e chiarimenti
L'imposta municipale propria rappresenta uno degli oneri fiscali principali per i possessori di immobili in Italia. Quando si tratta di proprietà acquisite tramite usucapione, emergono situazioni particolari che meritano un'analisi approfondita sia per quanto riguarda gli obblighi di versamento che per le possibili esenzioni o riduzioni. Vediamo nel dettaglio come funziona il meccanismo tributario per questa specifica casistica.
L'Imu per gli immobili acquisiti tramite usucapione
La normativa tributaria prevede che l'Imu sia dovuta da chiunque possieda immobili sul territorio italiano. Secondo le disposizioni in vigore per il 2025, sono tenuti al pagamento dell'imposta municipale propria esclusivamente i proprietari degli immobili o i titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
Nel caso specifico delle proprietà acquisite mediante usucapione, il tributo immobiliare deve essere versato dal soggetto che subentra come nuovo proprietario. Tuttavia, è importante sottolineare che l'obbligo fiscale sorge solo dopo la sentenza definitiva del giudice che sancisce formalmente il trasferimento del diritto di proprietà.
L'acquisizione della proprietà attraverso l'istituto dell'usucapione, infatti, si perfeziona solo con il pronunciamento giudiziale che accerta il possesso continuato e ininterrotto del bene per il periodo previsto dalla legge (20 anni per l'usucapione ordinaria, 10 anni per quella abbreviata con titolo idoneo).
Responsabilità fiscale e obblighi pregressi
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la gestione degli obblighi tributari per i periodi antecedenti alla sentenza di usucapione. La giurisprudenza ha chiarito che dopo l'accertamento dell'usucapione, l'eventuale tributo immobiliare non versato negli anni precedenti ricade sul nuovo proprietario.
Di conseguenza, il proprietario originario che ha perso il possesso e la proprietà del bene non ha più alcun obbligo relativamente ai versamenti antecedenti alla sentenza. Questo principio è stato confermato da diverse pronunce della Corte di Cassazione, che ha stabilito come l'effetto acquisitivo dell'usucapione retroagisca al momento in cui è iniziato il possesso.
Calcolo dell'Imu 2025 per immobili in usucapione
Per quanto concerne la determinazione dell'importo da versare, non esistono particolari agevolazioni o esenzioni specifiche per le proprietà acquisite tramite usucapione. Il tributo deve essere calcolato e versato integralmente secondo le regole standard previste per la tassazione degli immobili.
La formula per il calcolo dell'imposta municipale sugli immobili in usucapione per il 2025 prevede i seguenti passaggi:
- Rivalutazione della rendita catastale del 5%
- Moltiplicazione del risultato per il coefficiente specifico della categoria catastale dell'immobile
- Applicazione dell'aliquota stabilita dal Comune di ubicazione dell'immobile
- 160 per le abitazioni (categorie A, esclusa A/10)
- 140 per laboratori e locali senza fine di lucro (categoria B)
- 140 per immobili a uso collettivo (categoria C, escluse C/1 e C/3)
- 80 per uffici (categoria A/10)
- 65 per opifici e capannoni (categoria D, esclusa D/5)
- 55 per negozi e botteghe (categoria C/1)
Esempio pratico di calcolo
Consideriamo un'abitazione acquisita tramite usucapione con rendita catastale di 800 euro. Il calcolo dell'Imu 2025 si svilupperebbe come segue:- Rendita catastale rivalutata: 800 € + 5% = 840 €
- Valore imponibile: 840 € × 160 = 134.400 €
- Imposta dovuta: 134.400 € × aliquota comunale (ipotizziamo 0,86%) = 1.155,84 €
Possibili esenzioni e riduzioni dell'Imu 2025
Sebbene non esistano agevolazioni specifiche per gli immobili acquisiti mediante usucapione, il contribuente può comunque beneficiare delle esenzioni e riduzioni generalmente previste dalla normativa Imu, qualora sussistano i requisiti necessari.
Esenzione per abitazione principale
La principale esenzione riguarda l'abitazione principale, ossia l'immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Se l'immobile acquisito per usucapione costituisce l'abitazione principale del nuovo proprietario, quest'ultimo sarà esonerato dal pagamento dell'Imu 2025, a eccezione delle abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso).
L'esenzione si estende anche alle pertinenze dell'abitazione principale, limitatamente a un'unità per ciascuna delle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (garage o posti auto) e C/7 (tettoie).
Riduzioni per immobili locati o concessi in comodato
Nel caso in cui l'immobile acquisito per usucapione venga concesso in locazione o in comodato d'uso, potrebbero applicarsi alcune riduzioni:
- Riduzione del 50% della base imponibile per immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che la utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.
- Riduzione del 25% dell'imposta per gli immobili locati a canone concordato ai sensi della legge 431/1998.
Altre esenzioni applicabili
Ulteriori esenzioni che potrebbero riguardare gli immobili acquisiti per usucapione includono:- Immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni, dalle province, dai comuni e relative unioni
- Fabbricati classificati nelle categorie catastali da E/1 a E/9
- Fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto
- Immobili posseduti e utilizzati da enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive
Adempimenti e scadenze per il pagamento
Per quanto riguarda le modalità di versamento dell'Imu 2025 sugli immobili acquisiti per usucapione, il contribuente dovrà rispettare le scadenze ordinarie previste dalla normativa:- Acconto: entro il 16 giugno 2025
- Saldo: entro il 16 dicembre 2025
È importante sottolineare che, in caso di acquisizione della proprietà tramite usucapione nel corso dell'anno 2025, l'obbligo di versamento dell'imposta decorre dal momento in cui la sentenza diventa definitiva. In tal caso, il contribuente dovrà calcolare l'imposta in proporzione ai mesi di possesso, considerando per intero il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni.
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