Contratti affitto case per studenti 2025. Tipologie, durata, adempimenti, CIN, tasse, divisione spese

I proprietari di un immobile situato in una città universitaria possono usufruire di un'opportunità che in altri centri, per ovvie ragioni, non sussiste: affittare il proprio appartamento a studenti universitari fuori sede. Una domanda che è in crescita e che obbliga quindi i proprietari a scegliere, tra le varie tipologie di contratti di locazione per studenti, quello che più soddisfa le esigenze di locatore e inquilini.

Le diverse tipologie di contratti di locazione per studenti universitari

Stipulare un contratto di locazione per gli studenti universitari fuori sede rappresenta il primo passo che bisogna fare quando si decide di affittare un immobile. La scelta può ricadere su diverse tipologie di contratto a seconda delle esigenze delle parti e della convenienza fiscale.

Contratto transitorio per studenti universitari

La tipologia contrattuale espressamente prevista per gli studenti universitari è il contratto transitorio, regolamentato dalla Legge n. 431/1998 (articolo 5, commi 2 e 3) e dal Decreto Ministeriale del 30/12/2002. Questo tipo di contratto conviene prima di tutto al proprietario dell'immobile che può pagare meno tasse grazie ad alcune agevolazioni fiscali. Ma anche l'inquilino potrà trarne benefici usufruendo della detrazione dei canoni d'affitto che consentono di risparmiare fino a un massimo di cinquecento euro.

La durata del contratto transitorio per studenti va da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni e il rinnovo è automatico al momento della scadenza con le stesse condizioni. Questo tipo di contratto di locazione transitorio non permette di decidere in autonomia il prezzo dell'affitto, che dovrà tenere conto delle regole esistenti e degli accordi territoriali tra le associazioni di categoria.

I vantaggi sulla tassazione compensano questo limite, visto che quando si affitta un immobile agli studenti universitari si può scegliere la cedolare secca con un'aliquota al 10 per cento, molto conveniente rispetto alla tassazione ordinaria Irpef. Inoltre, questo regime permette di risparmiare le imposte di bollo e di registro.

Altre opzioni contrattuali per affittare agli studenti

Oltre al contratto transitorio specifico per studenti, il proprietario può optare per:

• Contratto a canone libero 4+4: consente al proprietario di stabilire liberamente il canone, ma ha una durata più lunga (4 anni rinnovabili per altri 4) e beneficia della cedolare secca al 21%;
• Contratto a canone concordato 3+2: presenta una durata di 3 anni rinnovabili per altri 2, con canone stabilito in base agli accordi territoriali e cedolare secca al 10%.

Il contratto transitorio a canone concordato non è tuttavia obbligatorio per gli affitti a studenti universitari. Il proprietario dell'immobile è libero di scegliere di stipulare un ordinario contratto a canone libero, rinunciando all'applicazione della tassazione agevolata in virtù della possibilità di fissare senza vincoli specifici il costo dell'affitto mensile.

Requisiti essenziali per un contratto di locazione per studenti

Affinché un contratto di locazione per studenti universitari sia valido, devono sussistere specifiche condizioni:

• Lo studente deve avere residenza anagrafica in un Comune diverso da quello in cui è situato l'immobile da affittare;
• La residenza dello studente deve essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione;
• L'immobile deve essere situato nel comune in cui ha sede l'università o in un comune limitrofo.

Questi requisiti sono fondamentali per distinguere gli affitti per studenti da quelli ordinari e per garantire che le agevolazioni fiscali siano riservate effettivamente a chi studia fuori sede.

Come strutturare un contratto di affitto per studenti universitari

Per redigere correttamente un contratto di locazione per studenti universitari, è necessario fare riferimento al modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che include tutti gli elementi obbligatori per la validità del contratto.

Informazioni essenziali da inserire nel contratto

Un contratto di locazione per studenti universitari deve contenere:

• Generalità delle parti: il contratto deve essere intestato direttamente allo studente come conduttore, con possibilità di inserire un genitore come garante;
• Dati dell'immobile: indirizzo completo e dati catastali che ne identificano proprietà e destinazione d'uso;
• Università frequentata: specificare il percorso accademico dello studente e l'università presso cui è iscritto;
• Durata del contratto: indicare il periodo di validità, che deve essere compreso tra 6 e 36 mesi;
• Importo del canone di locazione: stabilito secondo gli accordi territoriali tra le associazioni di categoria;
• Modalità di pagamento: preferibilmente tramite strumenti tracciabili come bonifici bancari o assegni;
• Attestazione di Prestazione Energetica (APE): lo studente deve dichiarare di aver ricevuto la documentazione relativa.

Se il proprietario decide di aderire al regime della cedolare secca, il contratto dovrà contenere un'apposita clausola sottoscritta anche dallo studente.

Affitto dell'intero immobile o di singole stanze

Il proprietario può decidere se affittare l'intero immobile o solo singole stanze. Nel caso di affitto parziale, è possibile stipulare contratti individuali per ogni studente anche se l'immobile è lo stesso. Questa opzione offre maggiore flessibilità nel gestire il ricambio degli inquilini durante la durata dei diversi contratti.

Quando si opta per l'affitto di stanze singole, il contratto deve specificare quali aree sono ad uso esclusivo del conduttore e quali sono in condivisione con altri inquilini. È consigliabile allegare al contratto una planimetria dell'immobile con l'indicazione delle aree assegnate a ciascuno studente.

Registrazione del contratto e adempimenti fiscali

Una volta completata la redazione, il contratto di locazione per studenti universitari deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula, o dalla data di decorrenza se anteriore alla firma.

Documenti necessari per la registrazione

Per registrare il contratto di locazione per studenti occorrono:

• Due copie del contratto firmate in ogni pagina da entrambe le parti;
• Una marca da bollo da €16,00 ogni 4 pagine (salvo opzione per cedolare secca);
• Il versamento dell'imposta di registro con aliquota 2% calcolata sul canone annuo (non dovuta con cedolare secca);
• Il modello RLI compilato per la registrazione del contratto.

I costi di registrazione devono essere ripartiti equamente tra proprietario e studente, salvo diversi accordi tra le parti.

Agevolazioni fiscali per i contratti di affitto a studenti nel 2025

La possibilità di optare per la cedolare secca al 10% non è l'unico vantaggio fiscale previsto dalla normativa per i contratti di locazione per studenti universitari. Le agevolazioni per il proprietario, aggiornate per il 2025, includono:

• Riduzione del 30% del reddito imponibile dei fabbricati locati, a condizione che nella dichiarazione dei redditi vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto, l'anno di presentazione della dichiarazione IMU e il Comune in cui è ubicato l'immobile;
• Riduzione dell'aliquota IMU al 75% rispetto a quella stabilita dal Comune.

Anche gli studenti, in qualità di inquilini, possono beneficiare della detrazione Irpef del 19% dei canoni di locazione pagati, entro il limite di 2.633 euro all'anno, con un risparmio massimo di circa 500 euro.

Durata, rinnovo e recesso del contratto di affitto per studenti

Il contratto transitorio per studenti universitari ha caratteristiche specifiche per quanto riguarda durata e modalità di rinnovo.

Durata e rinnovo automatico

La durata del contratto di locazione per studenti universitari varia da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi. Alla scadenza, se non interviene disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo della stessa durata. Al termine del secondo periodo, il contratto si considera concluso senza necessità di ulteriori comunicazioni.

Recesso anticipato e disdetta

Sia il proprietario che lo studente possono chiedere la risoluzione anticipata del contratto, con comunicazione da inviare almeno 3 mesi prima della scadenza. La disdetta può essere comunicata anche prima della scadenza naturale, purché sussistano gravi motivi.

Lo studente può presentare comunicazione di disdetta anticipata in qualsiasi momento, sempre con preavviso di 3 mesi, in caso di gravi motivi come abbandono degli studi, trasferimento lavorativo o problemi familiari.

Recesso parziale e subentro di nuovi inquilini

Quando un contratto è intestato a più studenti, può verificarsi il recesso di uno solo di essi. In questo caso:

• Gli studenti che restano nell'immobile sono tenuti al pagamento dell'intero canone di affitto;
• I conduttori restanti possono sostituire chi ha lasciato l'immobile con un nuovo coinquilino, previa autorizzazione del proprietario;
• Lo studente subentrante dovrà firmare un atto integrativo del contratto, accettando tutte le clausole già esistenti.

In caso di recesso parziale, è necessario presentare all'Agenzia delle Entrate il modello RLI per comunicare la modifica. Se vi è subentro di un nuovo inquilino, l'imposta di registro sarà a carico equamente dello studente uscente e di quello subentrante.

Gestione delle spese e delle utenze

Nella gestione di un contratto di locazione per studenti, è importante definire chiaramente come verranno ripartite le spese condominiali e le utenze.

Ripartizione delle spese condominiali

In generale, le spese condominiali sono così ripartite:

• A carico del proprietario: spese straordinarie come rifacimento del tetto, manutenzione strutturale dell'edificio e opere di ristrutturazione;
• A carico dello studente: spese ordinarie come pulizia delle aree comuni, illuminazione scale, manutenzione ordinaria dell'ascensore e riscaldamento centralizzato.

La ripartizione delle spese dovrebbe essere chiaramente specificata nel contratto di locazione, facendo riferimento alla Tabella degli oneri accessori concordata tra le associazioni di proprietari e inquilini.

Gestione delle utenze domestiche

Per quanto riguarda le utenze come luce, gas, acqua e internet, è possibile scegliere tra diverse opzioni:

• Mantenere le utenze intestate al proprietario, con un forfait mensile aggiunto al canone di locazione;
• Intestare le utenze a uno degli studenti, con ripartizione interna dei costi tra coinquilini;
• Effettuare voltura o subentro a nome dello studente che si assume la responsabilità del pagamento.

Poiché in Italia non è possibile intestare una bolletta a più persone, è necessario individuare un referente tra gli studenti che si farà carico dell'intestazione delle utenze, con accordi interni per la ripartizione dei costi.

Come affrontare situazioni problematiche, morosità e controversie

Nella gestione degli affitti a studenti possono verificarsi situazioni problematiche che è bene saper affrontare nel modo corretto.

Gestione della morosità dello studente

Se lo studente non paga il canone di locazione entro 20 giorni dalla scadenza mensile pattuita, il contratto può essere risolto. Il proprietario può avviare una procedura di sfratto per morosità, rivolgendosi al giudice che valuterà la situazione.

Lo stesso può accadere se lo studente si rende moroso nel pagamento degli oneri condominiali, quando l'importo non pagato superi complessivamente due mensilità del canone.

Per tutelarsi preventivamente, il proprietario può richiedere:

• Un garante (tipicamente un genitore dello studente) che si impegna a coprire eventuali insolvenze;
• Un deposito cauzionale fino a tre mensilità, da restituire a fine contratto se non ci sono danni all'immobile;
• Una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca il pagamento del canone.

Rilascio dell'immobile e restituzione del deposito

Al termine del contratto, lo studente deve rilasciare l'immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso. È consigliabile effettuare un verbale di consegna sia all'inizio che alla fine della locazione, documentando lo stato dell'immobile e degli arredi.

Il proprietario ha la facoltà di trattenere dal deposito cauzionale gli importi necessari per riparare eventuali danni causati dallo studente. In assenza di danni, il deposito deve essere restituito integralmente al termine della locazione.

Vantaggi e svantaggi dell'affitto a studenti universitari

Affittare un immobile a studenti universitari presenta sia opportunità che criticità che è bene valutare prima di intraprendere questa attività.

Principali vantaggi per il proprietario

• Agevolazioni fiscali: possibilità di usufruire della cedolare secca al 10% e riduzione dell'IMU;
• Flessibilità nella durata: contratti più brevi rispetto alle locazioni tradizionali;
• Domanda costante: nelle città universitarie la richiesta di alloggi per studenti è sempre elevata;
• Possibilità di affittare singole stanze: maggiore flessibilità e ottimizzazione degli spazi;
• Periodi di locazione allineati con l'anno accademico: facilità nel trovare nuovi inquilini a settembre/ottobre.

Criticità e aspetti da considerare

• Maggiore turnover: gli studenti tendono a cambiare alloggio più frequentemente;
• Rischio di danneggiamenti: gli studenti possono essere meno attenti nella cura dell'immobile;
• Gestione più impegnativa: necessità di seguire più attentamente gli aspetti amministrativi e contrattuali;
• Limitazioni sul canone: nel caso di contratti a canone concordato, impossibilità di fissare liberamente il prezzo;
• Periodi di inattività: possibilità di avere l'immobile sfitto durante le vacanze estive.

Novità 2025 per gli affitti a studenti universitari

Nel 2025 sono state introdotte alcune novità significative per gli affitti a studenti universitari, sia sul fronte delle agevolazioni fiscali che dei requisiti per accedere alle detrazioni.

Estensione delle detrazioni per studenti fuori sede

Per gli studenti universitari fuori sede che frequentano un corso di laurea in un ateneo situato in un comune diverso da quello di residenza e distante almeno cento chilometri, è prevista una deduzione del 19% dall'Irpef entro il limite di 2.633 euro sui canoni di affitto. Il contratto di locazione deve riguardare un immobile situato nel medesimo comune che ospita l'ateneo universitario.

Per le spese di affitto sostenute nel 2025, è stata confermata un'importante agevolazione che riguarda la distanza: l'agevolazione per gli studenti che risiedono in zone di montagna o disagiate sarà valida anche se la distanza è ridotta a cinquanta chilometri ed il comune che ospita l'università si trova nella stessa provincia del comune di residenza dello studente.

Documentazione necessaria per le agevolazioni fiscali

Per avere diritto alle agevolazioni fiscali nel 2025, è necessario conservare e presentare:

• Le quietanze di pagamento per ogni mese di affitto;
• Un'autocertificazione che attesti la condizione di studente universitario e il rispetto dei requisiti previsti dalla legge;
• Una copia del contratto di locazione registrato, stipulato in base alla legge 431/1998 o contratto di ospitalità o assegnazione in godimento.

Introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 2025, tutti gli immobili destinati a locazioni brevi, inclusi quelli per studenti universitari con durata inferiore a 30 giorni, devono essere dotati di un Codice Identificativo Nazionale (CIN), che permette di registrare l'immobile presso le autorità competenti e garantire trasparenza fiscale.

Il CIN deve essere riportato in tutti gli annunci online e offline relativi all'immobile, e la mancata esposizione può comportare sanzioni amministrative significative, fino a 5.000 euro per unità immobiliare.

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