Controlli su case, immobili e proprietà all'estero e affitti: nuovi accertamenti Fisco e banca dati mondiale

di Marianna Quatraro pubblicato il 08/12/2025 alle 12:02

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Il Fisco stringe i controlli su case, immobili e affitti all'estero grazie a nuove banche dati internazionali. Focus sugli obblighi dei proprietari italiani, scambio di informazioni IPI MCAA e rischi di sanzioni in caso di irregolarità.

Negli ultimi anni, l’intensificarsi della collaborazione internazionale in ambito fiscale ha portato a una vera e propria rivoluzione nello scambio di informazioni tra Stati, con particolare attenzione agli immobili detenuti all’estero da cittadini residenti. Recentemente, venticinque Paesi hanno accolto positivamente un nuovo accordo multilaterale sviluppato dall’OCSE che amplia il perimetro dei controlli anche ai beni non finanziari, in particolare le abitazioni e i fabbricati detenuti oltre confine. Italia, Francia, Germania, Spagna e Regno Unito figurano tra le principali nazioni coinvolte, a cui si aggiungono realtà extraeuropee come Brasile e Sudafrica.

L’interesse delle autorità fiscali verso i patrimoni immobiliari detenuti fuori dai confini nazionali è legato, in larga parte, all’esigenza di permettere un’applicazione più efficace delle normative già esistenti, prevenire le irregolarità nelle dichiarazioni e contrastare i fenomeni di evasione ed elusione fiscale. Allo stesso tempo, il rafforzamento dei controlli mira a tutelare i contribuenti onesti, riducendo il gap di informazioni che spesso ha consentito investimenti immobiliari oltre confine non adeguatamente tracciati o dichiarati.

Nel contesto delle nuove strategie globali, il monitoraggio coordinato degli immobili e dei relativi affitti esteri si inserisce come ulteriore tassello di una politica fiscale europea sempre più diretta verso la trasparenza. Il rafforzamento degli scambi informativi, che oggi comprende anche i dati sugli immobili, rappresenta una risposta concreta alle richieste di equità e tracciabilità provenienti dagli organismi internazionali e dall’opinione pubblica. In questo scenario, i titolari di immobili ovunque essi si trovino sono chiamati a rispettare obblighi sempre più stringenti, pena sanzioni sempre più severe.

Scambio internazionale di informazioni sugli immobili: il nuovo accordo IPI MCAA

L’introduzione del nuovo Accordo Multilaterale tra Autorità Competenti sullo Scambio Automatico Prontamente Disponibile di Informazioni sugli Immobili (IPI MCAA – International Property Information Multilateral Competent Authority Agreement) costituisce un importante evoluzione nella cooperazione fiscale internazionale. Creato sotto l’egida dell’OCSE, tale strumento estende l’automatismo degli scambi informativi già sperimentato con successo per dati finanziari e cripto-attività, colmando una lacuna che fino ad ora aveva reso difficile un controllo efficace dei patrimoni immobiliari transfrontalieri.

A partire dalla dichiarazione congiunta pubblicata il 4 dicembre, l’iniziativa mira a far partire lo scambio effettivo dei dati entro il 2029-2030, secondo quanto previsto dai percorsi legislativi di ciascuna giurisdizione. Tra gli Stati firmatari figurano non solo i maggiori Paesi europei, ma anche Stati di altri continenti quali Corea e Perù. Si tratta di un patto che segna una svolta nello scenario della fiscalità internazionale, fornendo agli organi di controllo elementi utili ad accertare la posizione fiscale di chi possiede immobili all’estero o percepisce redditi da affitto fuori dallo Stato di residenza.

L’accordo segue lo schema già adottato per lo scambio automatico di informazioni sugli asset finanziari (Common Reporting Standard) e sulle cripto-attività (Crypto-Asset Reporting Framework). Ora, con l’introduzione dell’IPI MCAA, anche le case, i terreni e i locali commerciali detenuti oltre frontiera vengono inclusi nel processo di trasparenza e interscambio. Le amministrazioni fiscali avranno così accesso digitale a informazioni quali:

Dati identificativi dei proprietari;
Valore e ubicazione degli immobili posseduti;
Redditi generati da locazioni, anche brevi;
Operazioni di compravendita effettuate dai contribuenti non residenti;

L’obiettivo sottinteso è duplice: rendere più difficile l’occultamento di rendite e patrimoni immobiliari e favorire il corretto adempimento fiscale da parte di tutti. Con lo sviluppo dell’IPI MCAA, vengono posti le basi per un sistema che, una volta a regime, permetterà di monitorare in modo pressoché immediato eventuali incongruenze tra quanto dichiarato nel proprio Paese di residenza e quanto risulta dalle banche dati internazionali.

Va sottolineato che la trasparenza auspicata non vuole solo scoraggiare le pratiche evasive, ma anche rafforzare la tutela degli investimenti leciti e la correttezza dei comportamenti. Gli uffici tributari, infatti, potranno stabilire in modo più preciso la reale situazione patrimoniale dei singoli, contrastando così distorsioni causate da utilizzi impropri delle lacune normative tra Stati differenti.

Il percorso verso l’integrale adozione dell’Accordo vuole essere inclusivo, lasciando aperta la porta anche a Paesi inizialmente non firmatari: l’invito, infatti, è che sempre più giurisdizioni aderiscano all’iniziativa, per una fiscalità uniforme, equa e trasparente su scala internazionale.

Controlli, obblighi fiscali e sanzioni per i proprietari italiani di immobili all’estero

La crescente interconnessione tra banche dati nazionali e internazionali comporta per i contribuenti italiani obblighi di trasparenza e aggiornamento mai così rilevanti. Gli individui residenti in Italia che detengono immobili all’estero sono soggetti a una serie di responsabilità, sia in termini dichiarativi che impositivi. In particolare, occorre ricordare l’obbligo di compilazione del quadro RW della dichiarazione dei redditi, strumento destinato al monitoraggio fiscale degli investimenti e delle attività finanziarie e patrimoniali detenute oltre i confini nazionali.

L’adempimento dichiarativo tuttavia non esaurisce i compiti dei proprietari. Essi sono tenuti anche al versamento dell’Imposta sul Valore degli Immobili detenuti all’Estero (IVIE), il cui ammontare varia in funzione del valore e della ubicazione dell’immobile. Le regole e le aliquote applicative sono stabilite dall’art. 19 del decreto-legge n. 201/2011, convertito in legge n. 214/2011. La mancata indicazione degli immobili o l’omesso pagamento della relativa imposta espone il contribuente a rischi di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Recentemente, l’azione dell’Amministrazione finanziaria si è intensificata grazie anche all’arrivo di informazioni dettagliate dai Paesi aderenti all’IPI MCAA. Già da ora gli uffici fiscali incrociano sistematicamente i dati forniti dalle amministrazioni estere con quanto dichiarato dai contribuenti tramite il quadro RW. In caso di discordanze, il Fisco può procedere con:

Comunicazioni di irregolarità (alert di compliance) che consentono di chiarire la posizione;
Accertamento fiscale vero e proprio in situazioni di mancato riscontro adeguato;
Applicazione di sanzioni pecuniarie sull’intero importo dell’imposta non versata;

Le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione sono particolarmente rilevanti: possono arrivare infatti, nel caso degli immobili all’estero non dichiarati, fino al 25% del valore dell’immobile, oltre agli interessi e alle eventuali imposte dovute. Questo meccanismo è volto a incentivare la regolarizzazione spontanea della propria posizione, ma anche a contrastare efficacemente le situazioni di occultamento patrimoniale.

Un elemento centrale del nuovo panorama è l’estensione degli scambi informativi anche ai redditi generati dagli affitti di immobili oltre frontiera, compresi i canoni per locazioni brevi. Tali introiti devono essere regolarmente indicati in dichiarazione dei redditi, contribuendo alla formazione dell’imponibile fiscale. Il confronto automatico delle informazioni provenienti dall’estero con i dati italiani rende oggi assai difficile l’occultamento di entrate provenienti da locazioni internazionali.

I controlli sono destinati a rafforzarsi ulteriormente con la piena attuazione dell’IPI MCAA, portando a:

Riduzione delle aree di opacità nella detenzione e gestione di immobili esteri da parte di cittadini residenti;
Tutela dei contribuenti che rispettano le regole, tramite una maggiore equità impositiva;
Crescente pressione sulle violazioni in materia di monitoraggio e corretto versamento delle imposte.

È quindi consigliabile, specie alla luce degli sviluppi in corso, mantenere massima attenzione al rispetto degli obblighi dichiarativi e di pagamento delle imposte collegate agli immobili detenuti oltre confine. Ogni strategia illecita di occultamento patrimoniale appare sempre più rischiosa, dato l’effettivo scambio di informazioni che la nuova normativa internazionale sta portando su scala globale.