Controllo dell'acqua in condominio: le nuove responsabilità degli amministratori secondo D.Lgs. 102/2025

A seguito dell'entrata in vigore del D.Lgs. 102/2025, che integra ed estende il precedente D.Lgs. 18/2023, gli amministratori di condominio si trovano a fronteggiare nuovi adempimenti e responsabilità in materia di controllo e sicurezza degli impianti interni.

Le esigenze di tutela della salute collettiva, unite alle innovative prescrizioni legislative, richiedono un approccio più rigoroso e strutturato alla gestione dell'acqua, che va ben oltre le pratiche consuete di manutenzione. In questo scenario, la responsabilizzazione degli amministratori appare come una conseguenza logica e necessaria, in linea con il rafforzamento degli strumenti di prevenzione e monitoraggio previsti dalle ultime norme.

La normativa vigente: dal D.Lgs. 18/2023 al D.Lgs. 102/2025

Le disposizioni attuali in materia di qualità dell'acqua potabile sono frutto di un percorso normativo progressivo, avviato inizialmente con il D.Lgs. 31/2001 e successivamente rafforzato dal D.Lgs. 18/2023, che ha recepito la Direttiva (UE) 2020/2184. Il D.Lgs. 18/2023 stabiliva già obblighi precisi a carico dei gestori e amministratori, imponendo la garanzia della salubrità dell'acqua dal punto di consegna fino ai punti di utilizzo all'interno dell'edificio.

L'adozione del D.Lgs. 102/2025 ha determinato un'ulteriore svolta: il provvedimento ha ampliato il campo d'azione delle precedenti normative, introducendo standard più stringenti su materiali, dispositivi e procedure di controllo. Fra le più imminenti novità si segnalano:

• Estensione degli obblighi di controllo su impianti interni, inclusi serbatoi, filtri, dispositivi di trattamento e distribuzione,
• Verifica della conformità dei materiali a contatto con l'acqua e delle tecnologie impiegate,
• Nuova attenzione al tema delle microplastiche e dei contaminanti emergenti,
• Potenziare la tracciabilità delle operazioni di manutenzione e degli esiti delle analisi,
• Maggiore frequenza e sistematicità nei piani di controllo periodico.

Le responsabilità attribuite agli amministratori di edifici condominiali vengono così ridefinite, con particolare rilevanza assegnata alla manutenzione preventiva e alla valutazione del rischio igienico-sanitario in ogni fase di gestione dell'impianto. Il quadro attuale richiede una formazione costante degli operatori di settore, nonché una stretta collaborazione con tecnici e laboratori accreditati, in ottemperanza sia alle disposizioni nazionali che comunitarie.

Le responsabilità degli amministratori nella gestione dell'acqua condominiale

Il D.Lgs. 18/2023 e il successivo 102/2025 identificano in modo chiaro l'amministratore quale gestore della distribuzione idrica interna, demandandogli il compito di garantire che l'acqua rispetti i requisiti di legge dal punto di consegna sino ai rubinetti degli appartamenti. Questa responsabilità gestionale si esplica attraverso precisi obblighi di controllo, prevenzione, attivazione di interventi correttivi e trasparente informazione ai residenti.

Secondo l'articolo 2 del D.Lgs. 18/2023 l'amministratore, o suo delegato, deve occuparsi del sistema idro-potabile di distribuzione interna, compreso tra il contatore principale e i punti di utilizzo. La trascuratezza nell'assolvere questi compiti implica potenziali sanzioni e responsabilità civili e penali laddove si rilevino conseguenze dannose per la salute dei condòmini.

Le principali attribuzioni possono essere riassunte nei seguenti punti:

• Mantenere l'impianto in costante stato di efficienza tramite manutenzione ordinaria e preventiva;
• Gestire segnalazioni di anomalie sull'acqua (come modifiche di colore, odore, sapore, pressione) e attivare tempestivi controlli;
• Adottare misure di risanamento e di emergenza in caso di contaminazioni rilevate;
• Documentare le azioni svolte e fornire comunicazione agli utenti sugli esiti delle analisi.

Nei casi di condomini con personale dipendente, le responsabilità si amplificano fino a ricomprendere obblighi di valutazione del rischio biologico ai sensi delle norme su sicurezza e tutela della salute nei luoghi di lavoro.

L'esperienza e la professionalità dell'amministratore si rivelano decisive non solo per il rispetto della legge, ma anche per prevenire controversie e assicurare un ambiente sicuro ai residenti.

Obblighi di monitoraggio, valutazione del rischio e manutenzione degli impianti

Le disposizioni normative focalizzano l'attenzione su tre cardini operativi: controllo della qualità dell'acqua, valutazione del rischio igienico-sanitario, manutenzione programmata e tempestiva. L'amministratore ha l'obbligo di promuovere ispezioni e analisi microbiologiche e chimiche ricorrenti, affidandosi a laboratori qualificati, in particolare quando presenti serbatoi, autoclavi o impianti datati.

La valutazione del rischio - elemento cardine del nuovo modello preventivo - include l'analisi delle seguenti variabili:

• Stato di manutenzione e vetustà delle tubazioni,
• Tipologia di materiali impiegati per le condotte interne,
• Presenza e condizioni dei serbatoi di accumulo,
• Localizzazione dei punti critici (vicinanza a scarichi, pozzetti o fonti potenziali di contaminazione),
• Eventuale presenza di addolcitori, filtri, autoclavi.

La manutenzione si configura come un'azione sistematica:

• Pulizia e sanificazione periodica di serbatoi e autoclavi,
• Verifiche sugli automatismi e dispositivi di sicurezza,
• Sostituzione tempestiva di componenti usurati o non conformi.

Ogni anomalia segnalata da parte dei condòmini (come acqua torbida o con cattivi odori) impone all'amministratore l'attivazione immediata di controlli e, laddove necessario, la sospensione provvisoria dell'utilizzo della rete idrica per consumo umano.

Alle attività tecniche va affiancata una puntuale archiviazione delle verifiche e la conservazione documentale delle certificazioni e dei report analitici, essenziali sia in caso di controllo da parte delle autorità, sia per tutelarsi in eventuali contenziosi.

Prevenzione della contaminazione e gestione del rischio biologico: focus sulla Legionella

I rischi di contaminazione microbiologica rivestono un'importanza crescente, specialmente per quanto riguarda la Legionella pneumophila. Questo batterio può proliferare negli impianti idrici, specie in presenza di serbatoi, autoclavi e tubazioni soggette a ristagni o scarsa manutenzione.

Le linee guida per il controllo della Legionella raccomandano la redazione di uno specifico Documento di Valutazione del Rischio, la mappatura completa degli impianti e il monitoraggio costante dei punti critici. Gli amministratori sono chiamati ad assicurare:

• Mantenimento delle temperature di esercizio dell'acqua calda oltre i 50-55 °C,
• Pulizia programmata di rubinetti, soffioni doccia e serbatoi,
• Flussaggio periodico delle condotte per evitare stagnazioni,
• Affidamento a tecnici specializzati per campionamenti e bonifiche ove richiesto.

La semplice ignoranza del rischio non esime da responsabilità il gestore interno: la vigilanza, la corretta informazione e la documentazione delle attività svolte rappresentano i principali strumenti difensivi in caso di accertamento di una contaminazione.

In presenza di personale dipendente, il riferimento al D.Lgs. 81/2008 accentua ancor più la necessità di una specifica valutazione e gestione del rischio biologico.

Controllo degli impianti interni: materiali, dispositivi e nuove prescrizioni

L'evoluzione legislativa sancita dal D.Lgs. 102/2025 ha introdotto requisiti più rigorosi in merito a materiali, dispositivi di trattamento e modalità di gestione degli impianti idrici interni. Il nuovo approccio consiste in un accento sulla prevenzione e sulla qualità costante lungo l'intera filiera dell'acqua all'interno degli edifici. Risulta fondamentale:

• verificare la conformità dei prodotti e delle apparecchiature a contatto con l'acqua (rubinetti, filtri, serbatoi, addolcitori),
• garantire manutenzione e controlli regolari su sistemi di trattamento,
• accertarsi che i parametri di potabilità siano rispettati sia in entrata sia in uscita dagli impianti di trattamento domestico o centralizzato,
• sostituire componenti obsoleti (ad esempio, tubature in piombo o acciaio zincato)
• monitorare la presenza di microplastiche e sostanze emergenti, come indicato tra i nuovi parametri previsti dalla normativa.

Le prescrizioni attuali impongono anche una documentazione accurata delle operazioni di sostituzione, manutenzione o intervento straordinario, così da garantire tracciabilità e facilitare eventuali verifiche o ispezioni da parte delle autorità sanitarie o giudiziarie.

Sanzioni e responsabilità civili e penali in caso di inadempienza dell'amministratore

L'aggravarsi delle disposizioni in materia di controllo degli impianti interni comporta sanzioni amministrative pecuniarie significative per gli amministratori inadempienti. Gli importi possono oscillare da un minimo di 5.000 fino a oltre 30.000 euro se i controlli rilevano parametri non conformi per l'acqua distribuita nel complesso, e tra 4.000 e 24.000 euro per mancata valutazione e gestione del rischio.

Oltre alle sanzioni di tipo amministrativo, l'amministratore può rispondere civilmente per i danni derivanti da negligenza, inosservanza delle segnalazioni o tardiva adozione di provvedimenti correttivi. Nei casi più gravi, la contaminazione con conseguenze per la salute può determinare la configurazione di reati quali omessa adozione di cautele contro infortuni (art. 437 c.p.), lesioni personali colpose (art. 590 c.p.) o addirittura responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.).

L'inerzia nella gestione degli obblighi o la negligente sottovalutazione dei segnali di rischio possono condurre, infine, alla revoca dell'incarico da parte dell'assemblea, con conseguenze anche sulla reputazione professionale del soggetto interessato: