Eredità e casa donata: nessuna restitituzione ma solo risarcimenti ai legittimi eredi. Di quanto e come sarà con nuova normativa

Le recenti modifiche legislative hanno portato un profondo cambiamento nel sistema delle successioni e delle donazioni in Italia, con l’obiettivo di snellire le procedure e fornire maggiore certezza giuridica a quanti si trovano a gestire il passaggio di patrimonio immobiliare tra generazioni. Un aspetto di rilievo riguarda le nuove regole applicate agli immobili donati: chi riceve una casa in donazione può ora contare su un quadro normativo che limita fortemente il rischio di restituire il bene in futuro. Questa innovazione normativa si inserisce in un contesto storico in cui il diritto delle successioni aveva spesso generato incertezze per acquirenti e familiari, bloccando operazioni immobiliari e allarmando istituti di credito e professionisti. Grazie al nuovo Ddl Semplificazioni, la tutela degli eredi legittimi resta garantita tramite nuovi strumenti. 

Donazioni e successione: cosa cambia con il Ddl Semplificazioni

Fino al 2025, la donazione di un immobile rappresentava una soluzione spesso utilizzata nelle strategie di pianificazione patrimoniale familiare; tuttavia, esponeva a rischi giuridici notevoli, soprattutto nei confronti degli eredi legittimi. Il rischio principale consisteva nella possibilità che, dopo la morte del donante, uno degli eredi legittimari si ritenesse leso nella propria quota di eredità e attivasse un'azione di riduzione, finalizzata a integrare la quota di legittima.

Questa azione, secondo il vecchio regime, poteva comportare la restituzione materiale del bene donato anche se era già stato venduto a terzi acquirenti in buona fede, con pesanti ripercussioni sulla commerciabilità e sulla sicurezza dei trasferimenti. 

Gli immobili provenienti da donazione risultavano spesso "bloccati": il timore di contenziosi rendeva di fatto difficile ottenere finanziamenti, convincere potenziali acquirenti o perfezionare atti notarili, mentre le banche generalmente si mostravano restie a concedere mutui se il bene era stato donato da meno di vent’anni e non vi era rinuncia formale all’opposizione da parte dei potenziali legittimari.

Il Ddl Semplificazioni ha rivoluzionato questo scenario. Tra le principali novità introdotte:

• Abolizione della possibilità di chiedere la restituzione dell’immobile da parte degli eredi legittimi verso chi ha acquistato a titolo oneroso e in buona fede, garantendo di fatto la stabilità della proprietà per l’acquirente.
• Trasformazione della tutela degli eredi legittimi da diritto reale (restituzione del bene) a diritto obbligatorio (creditizia): si potrà richiedere esclusivamente una compensazione patrimoniale, cioè un risarcimento economico commisurato al valore della quota lesa.
• Agevolazione della commerciabilità degli immobili di provenienza donativa, con ricadute positive sul mercato immobiliare, grazie alla nuova certezza giuridica per i terzi acquirenti e per gli istituti di credito.
• Snellimento delle pratiche successive in caso di eredità o donazione, limitando i contenziosi e agevolando il passaggio di beni tra generazioni.

Va sottolineato che la riforma non elimina la tutela per gli eredi legittimi, ma la sposta dalla restituzione alla tutela risarcitoria, garantendo così equilibrio tra i diritti familiari e la necessità di sicurezza dei traffici immobiliari.

Come funziona il nuovo risarcimento ai legittimi eredi al posto della restituzione dell’immobile

Il nuovo meccanismo previsto dalla normativa assegna ai legittimari, la cui quota sia stata lesa da una donazione, un diritto di credito contro il donatario al posto della restituzione dell’immobile.

Ciò significa che, se un bene donato è stato successivamente venduto a un terzo acquirente, e si accerta la lesione della quota spettante agli eredi, questi ultimi non potranno più rivendicare la restituzione materiale della proprietà, ma potranno invece richiedere un risarcimento economico pari al valore della quota lesa.

Questo risarcimento:

• Va normalmente riconosciuto dal beneficiario originario della donazione (donatario) agli eredi legittimari.
• Qualora il donatario risulti insolvente e il bene sia stato trasferito a titolo gratuito (ad esempio per un’ulteriore donazione), l’azione può essere esercitata anche contro l’avente causa nei limiti del vantaggio economico effettivamente conseguito.
• Il terzo acquirente che abbia acquistato a titolo oneroso e abbia trascritto l’atto prima che sia stata trascritta una domanda giudiziale di riduzione, conserva stabilmente il diritto di proprietà, sia verso gli eredi che verso i creditori.

Le situazioni di rischio per l’acquirente sono quindi drasticamente ridotte, in quanto l’unico scenario in cui quest’ultimo può essere interessato dalla domanda di risarcimento è l’insolvenza del donatario e l’acquisto a titolo gratuito.

Calcolo dell’importo del risarcimento: criteri, esempi pratici e limiti previsti dalla legge

La determinazione dell’importo del risarcimento spettante ai legittimari lesi passa attraverso diversi criteri di natura giuridica ed economica. L’elemento centrale resta il valore del bene al momento dell’apertura della successione, cioè il valore effettivo dell’immobile, senza tener conto di variazioni di prezzo successive dovute, ad esempio, alla fluttuazione del mercato o alla perdita del potere d’acquisto della moneta.

I criteri da seguire comprendono:

• Valutazione dell’immobile donato: si considera il valore in base a perizia effettuata al momento della morte del donante, esclusi aggiornamenti successivi.
• Determinazione della quota lesa: occorre verificare se la donazione ha inciso sulla quota di riserva spettante agli eredi legittimi. Il calcolo si basa sulla comparazione tra il valore complessivo dell’asse ereditario e quanto già ottenuto dai legittimari tramite donazioni o altri trasferimenti.
• Compensazioni e decurtazioni: il valore eventualmente spettante può essere ridotto tenendo conto di altri benefici ricevuti dal legittimario, di eventuali debiti o delle spese straordinarie già sostenute dal donatario o dagli altri aventi diritto.

La legge fissa, inoltre, limiti specifici sia nell’obbligo di risarcimento che nelle modalità di esercizio dell’azione:

• L’azione può essere esercitata dai legittimari solo se si accerta una lesione effettiva della quota spettante.
• L’ammontare massimo del risarcimento non può comunque superare il vantaggio ricevuto dal donatario o la quota ereditaria che sarebbe spettata in assenza di donazione.
• Ove il donatario abbia già perso il possesso del bene per cause a lui non imputabili e non disponga più di alcun vantaggio economico, l’obbligazione può essere ulteriormente ridotta.

È essenziale rivolgersi a un notaio o consulente esperto in successioni per valutare correttamente tutte le variabili in gioco, anche in virtù della specificità di ciascuna situazione patrimoniale e familiare.

Effetti pratici per acquirenti, donatari ed eredi dopo la riforma

L’applicazione delle nuove norme produce conseguenze significative per tutti i soggetti coinvolti.

• Acquirenti di immobili donati: la loro posizione esce notevolmente rafforzata, potendo agire sul mercato in modo più sereno senza il timore di perdere la proprietà dopo l’acquisto. Le richieste di restituzione sono eliminate; restano, tutt’al più, eventuali rischi risarcitori circoscritti in casi specifici e per importi definiti.
• Donatari: godono oggi di una maggiore libertà nella gestione del proprio patrimonio ricevuto in donazione, potendo alienare l’immobile senza doversi preoccupare della restituzione nei confronti di acquirenti qualificati. Devono tuttavia essere consapevoli del possibile obbligo di risarcire gli eredi legittimari.
• Eredi legittimari: conservano il diritto a vedere rispettata la loro quota ereditaria, ma devono rivolgersi al donatario per ottenere l’indennizzo. I tempi di lite e i costi potenziali delle controversie vengono comunque ridotti rispetto alle vecchie azioni reali.

Un’altra conseguenza positiva è la liquidità acquisita dal mercato immobiliare: banche e intermediari finanziari possono ora concedere finanziamenti utilizzando come garanzia anche immobili di provenienza donativa. 

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