Donazioni ed eredità: le nuove regole ufficiali ora in vigore dopo approvazione DDL Semplificazioni 2025

Il panorama normativo delle donazioni e delle eredità in Italia ha subito un radicale cambiamento con l’approvazione definitiva del DDL Semplificazioni. Tale aggiornamento legislativo mira a rendere più semplice e sicura la circolazione dei beni donati, con l’introduzione di criteri netti e prevedibili sia per i trasferimenti immobiliari sia per i diritti degli eredi. La riforma risponde a esigenze manifestate da anni da cittadini, operatori del settore immobiliare, avvocati e notai, ponendo rimedio alle incertezze che hanno a lungo caratterizzato donazioni e passaggi successori.

I principali obiettivi della nuova disciplina riguardano la semplificazione delle procedure di accettazione dell’eredità e la protezione dell’acquirente di immobili di provenienza donativa. Fino ad oggi, infatti, il timore di possibili rivendicazioni da parte degli eredi legittimari penalizzava le donazioni, rendendole poco appetibili nel mercato immobiliare e scoraggiando banche e investitori.

Il quadro precedente: come funzionavano donazioni ed eredità prima della riforma

La normativa precedente prevedeva norme strigenti per la tutela degli eredi legittimari (coniuge, figli e, in assenza, ascendenti). Questi soggetti avevano diritto a una quota di patrimonio detta "legittima", riservata per legge e non derogabile né da donazioni né da volontà testamentarie.

Nel caso in cui una donazione avesse leduto tali diritti, il legittimario disponeva di strumenti incisivi per perseguire la reintegrazione della sua quota:

• Azione di riduzione, che permetteva di ottenere la diminuzione della donazione o della disposizione testamentaria lesiva, reintegrando la quota resa insufficiente.
• Azione di restituzione, che consentiva all’erede di agire anche contro terzi che avessero acquistato il bene dal donatario, richiedendo la restituzione materiale del bene stesso.

Quest’ultimo strumento rappresentava una forte garanzia per gli eredi, ma al tempo stesso generava insicurezza nei trasferimenti immobiliari. Chi acquistava un immobile donato rischiava, anche a distanza di molti anni dalla donazione, di doverlo restituire in caso di accoglimento delle pretese del legittimario. Tale rischio, operativo fino a dieci anni dall’apertura della successione, ha spesso bloccato o deprezzato la vendita di immobili di origine donativa, rendendo difficoltoso l’accesso al credito e costringendo molti operatori a consigliare polizze assicurative dedicate o forme di garanzia aggiuntive.

Cosa cambia con le nuove regole del Ddl Semplificazioni 2025

Il DDL Semplificazioni riscrive profondamente la posizione dei legittimari. L’eliminazione dell’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente a titolo oneroso segna il passaggio da una tutela reale a una prettamente personale. Da ora in avanti, chi acquista un immobile originato da donazione, purché abbia trascritto l’atto di acquisto nei registri immobiliari prima di una possibile azione giudiziaria da parte degli eredi, non teme più rivendicazioni.

La tutela degli eredi lesi è radicalmente trasformata:

• Non possono più pretendere la restituzione materiale del bene, nemmeno in caso di rivendicazione giudiziale accolta.
• Possono esclusivamente richiedere un indennizzo economico equivalente al valore spettante, a carico del donatario.
• Nel caso il donatario risulti insolvente e il trasferimento successivo sia stato gratuito, gli aventi causa rispondono nei soli limiti del vantaggio ricevuto.

Questa impostazione risponde all’esigenza di rafforzare la sicurezza contrattuale e la commerciabilità dei beni, sopratutto immobiliari. Tuttavia, per gli eredi legittimari viene meno la possibilità di "inseguire il bene" qualora questo sia passato di mano tra soggetti terzi dopo la donazione.

Un’ulteriore novità è la riduzione della finestra temporale entro cui esercitare i diritti: la domanda di riduzione dovrà essere notificata e trascritta entro tre anni dall’apertura della successione, rispetto ai dieci anni previsti in precedenza. Oltre tali termini, il diritto all’azione reale è perso, e l’unica possibilità rimane quella di agire per via economica, laddove possibile.

Resta invece possibile, nell’ipotesi di atti a titolo gratuito o di consapevolezza dolosa da parte dell’acquirente, ricorrere ad altre forme di tutela come la revocatoria ordinaria.

Donazioni e successioni: come funziona la tutela del terzo acquirente

Tra gli effetti più attesi della riforma vi è la completa protezione del terzo acquirente di immobili provenienti da donazione. Nel nuovo quadro normativo, chi acquista a titolo oneroso gode di una protezione robusta, sempre che abbia provveduto alla trascrizione del proprio titolo nei registri immobiliari prima della trascrizione dell’azione di riduzione promossa dal legittimario.

I punti chiave di questa tutela sono:

• Eliminazione del rischio di restituzione: l’acquisto resta sicuro, anche se un erede contesta la donazione. Il terzo non sarà più obbligato a restituire il bene.
• Stabilità delle garanzie ipotecarie: le ipoteche e i gravami iscritti dal donatario continuano a produrre effetti anche in caso di rivendicazioni ereditarie, rendendo gli immobili di origine donativa appetibili come garanzia bancaria.
• Consolidamento dei trasferimenti: una volta trascritto regolarmente l’atto di acquisito, il bene è sottratto a ogni azione di recupero da parte dell’erede legittimario leso.

Questa novità ha un peso rilevante per il mercato immobiliare: gli operatori possono ora trattare immobili di provenienza donativa con la stessa tranquillità di qualsiasi altro bene. Banche e istituti di credito, potendo iscrivere ipoteche "a prova di contestazione ereditaria", favoriranno l’accesso al credito e la normalizzazione dell’offerta di immobili. Anche la necessità di ricorrere a polizze assicurative ad hoc, tipiche delle transazioni immobiliari su beni donati, diventerà marginale, riducendo complessità e costi per tutti gli attori coinvolti.

La riforma estende tale tutela anche ai beni mobili registrati (ad esempio auto o natanti), ampliando la portata della certezza giuridica nei trasferimenti successori.

Accettazione tacita dell’eredità: digitalizzazione e semplificazione delle procedure

Un aspetto di forte impatto introdotto dal DDL Semplificazioni è la revisione delle procedure per l’accettazione tacita dell’eredità e la sua trascrizione. Nel sistema precedente, anche quando si acquisiva la qualità di erede con atti concludenti (ad esempio vendendo o amministrando beni ereditari), occorreva avviare complesse procedure cartacee e rivolgersi a un notaio per la trascrizione nei registri immobiliari.

Le novità apportate dalla riforma puntano ad una digitalizzazione e semplificazione delle operazioni, riducendo tempi e costi:

• La trascrizione dell’accettazione tacita potrà avvenire tramite atto pubblico, scrittura privata autenticata o dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, senza dover necessariamente passare dal notaio.
• Sarà sufficiente attestare di avere acquisito la qualità di erede, anche per effetto della mancata inventariazione o mancata rinuncia nei tempi di legge, per provvedere alla trascrizione.
• Le procedure potranno essere svolte su piattaforme digitali dedicate, con notevole risparmio di tempi e riduzione degli adempimenti burocratici.

Gli impatti pratici della riforma su mercato immobiliare, famiglie ed eredi

L’impatto della riforma sul mercato immobiliare e sulle strategie familiari di gestione del patrimonio è notevole. Per il settore delle compravendite, la commercializzazione degli immobili di origine donativa viene finalmente equiparata a quella dei beni ordinari, eliminando l’etichetta di rischio e favorendo una maggiore dinamicità delle transazioni.

Per le famiglie che intendono programmare passaggi generazionali o anticipare la successione attraverso donazioni, il nuovo scenario consente una pianificazione più sicura e trasparente, pur richiedendo una valutazione attenta degli effetti sull’eredità riservata agli altri parenti. Gli eredi legittimari, dal canto loro, devono ora considerare che la tutela vera e propria è legata alla disponibilità economica del donatario, senza poter più ricorrere alla restituzione del bene stesso in caso di lesione della quota riservata.

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